Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

23 marca 2020

NR 217 (Marzec 2020)

Głosowanie nad uchwałami – pytanie prawne do Sądu Najwyższego

12

Postanowieniem z dnia 7 maja 2019 r. (sygn. akt: I ACa 682/18) Sąd Apelacyjny w Gdańsku przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: „Czy niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą członków wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza przepisy art. 23 ust. 1 i 2 w zw. z art. 6 zdanie pierwsze i art. 27 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2019 r., poz. 737) w taki sposób, że uchwały tej nie można uznać za podjętą przez ogół właścicieli?”.

Zagadnienie prawne powstało przy rozpoznawaniu przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku apelacji pozwanej wspólnoty mieszkaniowej od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku, który w dniu 25 maja 2018 r. uwzględnił powództwo o uchylenie dwóch uchwał wspólnoty mieszkaniowej, podjętych w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących wyrażenia zgody na sprzedaż napoi alkoholowych w lokalach użytkowych (sygn. akt: XVC 1133/17).

Ustalenie stanu faktycznego

Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego: członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej, a jednocześnie właściciel jednego z lokali użytkowych, wynajmowanych na działalność związaną ze sprzedażą alkoholu, przygotował projekty uchwał i uzyskał upoważnienie od trzech pozostałych członków zarządu do zbierania głosów pod przedmiotowymi uchwałami. Telefonował do niektórych członków wspólnoty z prośbą o ich poparcie, a następnie przesyłał mailowo tym osobom projekty uchwał wraz z kartą do głosowania i prośbą o jej wypełnienie. We wspólnocie obowiązywała zasada mailowego głosowania nad uchwałami. Korespondencja mailowa dotycząca ww. uchwał nie została skierowana do wszystkich członków wspólnoty, a jedynie do tych, którzy zostali uprzedzeni o jej otrzymaniu. Powód nie odebrał telefonu. Na jego adres mailowy została wysłana wiadomość zawierająca dwie uchwały z kartą do głosowania z prośbą o oddanie głosu oraz przesłanie zeskanowanej, podpisanej karty. Powód nie zapoznał się z treścią wiadomości elektronicznej. Procedura zbierania głosów trwała około 10 dni i zakończyła się po uzyskaniu większości głosów. Za przyjęciem uchwały opowiedziało się 59,17% udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwały zostały rozesłane do członków wspólnoty. Również powód otrzymał wiadomość elektroniczną z informacją o treści uchwał podjętych w drodze indywidualnego zbierania głosów. Następnie odbyło się zebranie wspólnoty mieszkaniowej poświęcone wyjaśnieniu zgłaszanych przez właścicieli wątpliwości dotyczących podjętych uchwał, na którym mimo wcześniejszego zawiadomienia, powód nie był obecny.

Stanowisko sądu I instancji

Sąd I instancji, uwzględniając powództwo, stwierdził, iż powód wykazał, że w konkretnych okolicznościach i stosunkach pozwanej wspólnoty mieszkaniowej doszło do tego rodzaju naruszenia procedur podejmowania uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów, które muszą skutkować uchyleniem uchwał. Z przeprowadzonego bowiem postępowania dowodowego wprost wynika, że pomimo istnienia listy mailingowej, nie do wszystkich właścicieli dotarł email z kartą do głosowania. Według sądu I instancji oznacza to, że uchwała nie została poddana pod głosowanie wszystkich uprawnionych. Głosy zbierane były przez jednego z członków zarządu posiadającego upoważnienie w trybie indywidualnego zbierania głosów, który jednak był osobiście zainteresowany wynikiem głosowania. Zadbał on o to, aby uchwały poddać pod głosowanie jedynie tych członków wspólnoty, którzy oddaliby głos „za”. Zdaniem sądu I instancji, intencją pewnego grona współwłaścicieli pozostawało przyspieszenie sprawy, aby zabezpieczyć interes ekonomiczny dwóch właścicieli lokali użytkowych oraz najemców tychże lokali. Taki sposób głosowania stanowi naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością. Przede wszystkim wszyscy współwłaściciele powinni mieć możliwość swobodnego oddania głosu. Podjęcie uchwały w kwestii dość istotnej dla wspólnoty, którą pozostaje sprzedaż alkoholu, powinno się odbywać po szerokiej dyskusji. Proces podejmowania decyzji powinien zabezpieczać interes wszystkich współwłaścicieli. Mając na uwadze ww. okoliczności faktyczne, sąd I instancji uchylił zaskarżone uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej.

uwaga!

Proces podejmowania decyzji powinien zabezpieczać interes wszystkich współwłaścicieli.

 

Stanowisko sądu II instancji

Sąd II instancji, uznając za bezsporne, że zarząd wspólnoty nie dał możliwości oddania głosu na przedmiotowe uchwały wszystkim członkom wspólnoty, powziął wątpliwość, czy podjęcie uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos, może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli.

Przeciwstawne poglądy w orzecznictwie

Sąd Apelacyjny w Gdańsku zarysował dwa przeciwstawne poglądy pojawiające się w orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz sądów powszechnych oraz przedstawił istotne argumenty, które są podnoszone na ich poparcie. Jeden z tych poglądów sprowadza się do tezy, że niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza przepisy art. 23 ust. 1 i 2 w zw. z art. 6 zdanie pierwsze i art.27 ustawy o własności lokali oraz, że taka uchwała nie może być uznana za podjętą przez ogół właścicieli. Określony w ustawie sposób głosowania indywidualnego oznacza bowiem, że niezbędne jest, aby zarząd przedstawił właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał od każdego właściciela lokalu jego głos ze wskazaniem, czy był on za, przeciw, czy też wstrzymał się on od głosu. Z art. 23 ust. 1 i 2 oraz art. 6 zd. 1 i art. 27 ustawy o własności lokali wynika, że wola większości członków wspólnoty jest wiążąca dla wszystkich tylko w sytuacji, gdy nie doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. W konsekwencji, podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. Tylko w razie wykazania, że nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę podjął ogół właścicieli (art. 6 u.w.l.), czyli wspólnota. Pogląd ten został zaprezentowany przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2014 r. (sygn. akt: IV CSK 727/13) i był kontynuowany w orzecznictwie sądów niższych instancji (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 kwietnia 2016 r., sygn. akt:  I ACa 1835/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 16 lutego 2016 r., sygn. akt: I ACa 971/15; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 października 2018 r., sygn. akt: A Ca 609/17, jak też wyrok Sądu Apelacyjnego we Katowicach z dnia 4 lutego 2016 r., sygn. akt: I ACa 789/15; wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 17 października 2017 r. sygn. akt: IC 9/17). Do przedstawionego wyżej poglądu przychyla się również Sąd, który sformułował cytowane na wstępie zagadnienie prawne.

uwaga!

Wola większości członków wspólnoty jest wiążąca dla wszystkich tylko w sytuacji, gdy nie doszło do naruszenia bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.

 

Stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich

Do pytania prawnego Sądu Apelacyjnego 21 stycznia 2020 r. przyłączył się Rzecznik Praw Obywatelskich (RPO). W piśmie procesowym do Sądu Najwyższego RPO zajął następujące stanowisko: „uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, która uzyskała wymaganą ustawowo większość głosów, jest skuteczna i wiąże ogół właścicieli lokali. Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu przeprowadzonym w trybie indywidualnego zbierania głosów, może stanowić podstawę uchylenia uchwały, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały”. 

Analiza przepisów ustawy o własności lokali

Jak wynika z pisma procesowego, w ocenie RPO analiza przepisów ustawy o własności lokali prowadzi do wniosku, że ustawa ta dla skuteczności uchwały procedowanej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie wymaga dla jej skutecznego podjęcia udziału w głosowaniu wszystkich właścicieli lokali. W myśl art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Stosownie do art. 22 ust. 1 tej ustawy do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Uchwała, o której mowa w art. 22 ust. 1 ww. ustawy – w ocenie RPO – to uchwała, za której przyjęciem głosowała większość właścicieli lokali, zaś okoliczność, że nie zapewniono wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu przeprowadzonym w trybie indywidualnego zbierania głosów, choć stanowi uchybienie formalne, to pozostaje bez wpływu na ważność i skuteczność uchwały i nie daje podstaw do uchylenia uchwały, jeżeli nie wpłynęło na jej treść. Za trafnością tego stanowiska przemawia treść art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Z przepisu tego wynika zatem, że również w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwała zostaje podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość właścicieli lokali. Ustawa o własności lokali nie wiąże ważności i skuteczności uchwały z zapewnieniem udziału właścicielom lokali w głosowaniu nad uchwałami, ale daje w tej kwestii prymat woli większości właścicieli lokali, co znajduje wyraz w liczbie głosów oddanych za przyjęciem określonej uchwały. Analiza dalszych przepisów ustawy o własności lokali prowadzi do wniosku, że ustawodawca nie określił szczegółowo procedury głosowania, jak też nie wprowadził regulacji, z której wynikałoby, że w głosowaniach wspólnoty mieszkaniowej muszą zawsze wziąć udział wszyscy właściciele lokali, jak też nie wprowadził obowiązku kontynuowania głosowania odbywającego się w trybie indywidualnego zbierania głosów do chwili oddania głosu przez wszystkich właścicieli lokali. W praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych stosuje się zasadę, że głosowanie indywidualne kończy się z upływem określonego terminu, nawet jeżeli nie wszyscy właściciele oddali głos, bądź też właśnie z chwilą uzyskania wymaganej większości głosów za uchwałą. Nie sposób przy tym nie zwrócić uwagi, że w każdym z trybów głosowania – zgodnie z literalnym brzmieniem art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali – uchwała zapada z chwilą uzyskania wymaganej większości głosów i już z tą chwilą zostaje wprowadzona do obrotu prawnego.

ważne!

W praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych stosuje się zasadę, że głosowanie indywidualne kończy się z upływem określonego terminu, nawet jeżeli nie wszyscy właściciele oddali głos, bądź też właśnie z chwilą uzyskania wymaganej większości głosów za uchwałą.


Stanowisko Sądu Najwyższego

W kwestii tej zajął stanowisko Sąd Najwyższy, który określił moment podjęcia uchwały procedowanej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wskazując, że data podjęcia uchwały w „udziałowym” systemie głosowania powinna z reguły odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że liczba dotychczas głosujących właścicieli opowiedziała się za uchwałą o określonej treści, a głosy pozostałych właścicieli nie miały już istotnego znaczenia (wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2008 r., sygn. akt: II CSK 605/07). Z powyższego można w konsekwencji wnioskować, że niepoinformowanie wszystkich właścicieli lokali o głosowaniu indywidualnym, nieprzedstawienie im projektu uchwały do zapozna...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy