Pozycja prawna zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej na tle artykułu 33 ustawy o własności lokali

Wątpliwości teoretyczne

Jak wskazuje się w doktrynie1, zawarte w art. 33 ustawy o własności lokali odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów rozdziału czwartego tego aktu prawnego ma przedmiotowo różny zakres w odniesieniu do „małych” czy „dużych” wspólnot mieszkaniowych.

Należy zatem przypomnieć, że w odniesieniu do „małych wspólnot” (do trzech lokali) ustawodawca odsyła do art. 19 ustawy o własności lokali, a przez ten przepis – do odpowiedniego stosowania właściwych uregulowań Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących współwłasności w częściach ułamkowych. Z kolei w odniesieniu do „dużych wspólnot mieszkaniowych” ustawodawca odsyła do odpowiedniego stosowania postanowień art. 20–32a ustawy o własności lokali.

Na tle odesłania przewidzianego w art. 33 ustawy o własności lokali w doktrynie i orzecznictwie zgłoszono wiele wątpliwości związanych zwłaszcza z koniecznością wiążącego rozstrzygnięcia, czy zarządca wspólnoty mieszkaniowej jest uprawniony do dokonywania w jej imieniu czynności materialnych i procesowych bez konieczności uzyskania od właścicieli lokali dodatkowego umocowania. Nie przytaczając tu zgłoszonych stanowisk i argumentów powołanych dla ich uzasadnienia, zgodnie z przeważającym stanowiskiem należy przyjąć, że takie dodatkowe umocowanie nie jest jednak konieczne, gdyż zarządca może reprezentować wspólnotę mieszkaniową (właścicieli lokali) jako szczególnego rodzaju jej przedstawiciel. Kompetencje do reprezentowania wspólnoty przysługują mu zatem bezpośrednio na podstawie ustawy.

Jako przykład warto przywołać stanowisko zaprezentowane w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 r. (sygn. akt:...