Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

23 marca 2020

NR 217 (Marzec 2020)

Głosowanie właścicieli – czy można przeprowadzić je przez internet?

13

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, ale musi dopełnić pewnych formalności, aby mogła zacząć funkcjonować, co z kolei wymaga współdziałania właścicieli lokali w danej nieruchomości. Trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd.
 

Zarząd musi podjąć pierwsze niezbędne działania, a więc zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON, założyć wspólnocie konto w banku, zgłosić się do urzędu skarbowego. Także późniejsze codzienne zarządzanie wymaga współdziałania właścicieli lokali. Wprawdzie zarząd może sam podejmować czynności zwykłego zarządu, ale już na czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Taką czynnością, przekraczającą możliwości samodzielnego działania zarządu, jest chociażby przyjęcie rocznego planu gospodarczego, uchwalenie zaliczek na pokrycie kosztów, co jest niezbędne do właściwego działania wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa nie może więc nie funkcjonować i nie może też istnieć w niej paraliż decyzyjny, a przepisy prawa skutecznie temu przeciwdziałają.

W przypadku gdy wspólnota funkcjonuje, a zarząd nie może, ze względu na nieobecność większości członków, podejmować decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Tak zarząd powinien postąpić zwłaszcza w przypadku nie podjęcia na corocznym zebraniu niezbędnych do funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej uchwał. Postępowanie sądowe w sprawie wszczyna się na wniosek, który kieruje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, dane osobowe, adres miejsca zamieszkania lub siedziby wnioskodawców oraz uczestników, dokładnie określone żądanie i przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie. Postępowanie w sprawie toczy się w trybie nieprocesowym.

Zarząd może porozumiewać się z właścicielami lokali w każdej możliwej formie, czyli przy użyciu telefonu, faksu, listów, bezpośrednich kontaktów itd. Także e-mail, fora dyskusyjne i strony internetowe przeznaczone dla konkretnych wspólnot mieszkaniowych są obecnie bardzo dobrą, jeżeli nie najlepszą formą, wymiany informacji pomiędzy zarządem, a wspólnotą mieszkaniową oraz między właścicielami lokali. Z powodzeniem mogą służyć informowaniu o bieżących sprawach, wymianie poglądów, ustaleniu wspólnego stanowiska, wspólnemu przygotowywaniu treści uchwał, uzgodnieniu sposobu podjęcia uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów itd. Jednak takie formy komunikacji nie powinny być właściwe tam, gdzie konieczne jest wykazanie się dowodem doręczenia lub złożenie podpisu. Ministerstwo Infrastruktury w swojej interpretacji dopuszcza wprowadzenie do wspólnoty mieszkaniowej w niektórych przypadkach możliwości elektronicznego składania oświadczeń bez posiadania przez strony podpisu elektronicznego.

Według Ministerstwa członkowie wspólnot mieszkaniowych mogą oddawać głosy przy podejmowaniu uchwał nie tylko w sposób tradycyjny, lecz także za pomocą poczty elektronicznej. Ustawa o własności lokali stanowi, że uchwały mogą być podejmowane w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, nie zastrzegając żadnej szczególnej formy oddawania głosów. Tym samym decyzję co do formy, w jakiej zarząd będzie zbierał głosy, pozostawiono uznaniu zainteresowanych. Jeżeli dla dokonania danej czynności nie została zastrzeżona żadna forma, zdaniem Ministerstwa nie ma przeszkód, aby oświadczenie woli złożyć drogą elektroniczną. Zgodnie bowiem z art. 60 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej. Tym samym właściciel, który będzie zainteresowany głosowaniem drogą mailową, na skrzynkę poczty elektronicznej zarządcy nieruchomości, powinien wcześniej jednorazowo złożyć odpowiednią, własnoręcznie podpisaną, deklarację w formie papierowej, z podaniem swojego adresu poczty elektronicznej, w której określi sposób głosowania nad uchwałami wspólnoty drogą elektroniczną. Przepisy zastrzegają dla skutecznego dokonania niektórych czynności prawnych (złożenia oświadczenia woli) obowiązek dokonania ich w określonej przepisami szczególnej formie (na przykład aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej). W przypadku czynności, dla których ustawodawca zastrzegł pisemną formę złożenia oświadczenia woli, zastosowanie ma art. 78 § 2 k.c., zgodnie z którym dla osiągnięcia przez korespondencję elektroniczną statusu formy pisemnej, oświadczenie woli musi być opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym, weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Tym samym dla dochowania formy pisemnej danej czynności brak podpisu bezpiecznego wyklucza możliwość wysłania oświadczenia za pomocą poczty elektronicznej. Trzeba jednak podkreślić, że odnosi się to tylko do tych czynności, dla których wymagana forma została wprost określona w przepisach prawa. W przypadku ustawy o własności lokali obowiązek zachowania szczególnej formy przewiduje art. 18 ust. 2a określający t...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy