Chciałbyś dowiedzieć się więcej? Koniecznie przeczytaj artykuł: Ogródek lokatorski w bloku - jakie mamy prawa i obowiązki?
Po pierwsze, właściciele lokali nie mają obowiązku informować wspólnoty mieszkaniowej o liczbie osób mieszkających w lokalach, poza sytuacją, gdy w danym mieście opłata śmieciowa zależy od liczby mieszkańców w lokalu. Po drugie, wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości uzyskania takich informacji poza deklaracją mieszkańca. Po trzecie i najważniejsze – nie jest to potrzebne do rozliczeń w ramach wspólnoty, gdyż rozliczanie zależnie od liczby osób zamieszkałych w lokalach nie ma uzasadnienia w przepisach ustawy o własności lokali. W zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem dużej wspólnoty wyróżnia się dwie kategorie wydatków, tj. wydatki związane z utrzymaniem lokalu, w których wspólnota pośredniczy (dostawa mediów do poszczególnych lokali, np. woda, energia cieplna) oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną.
Uwaga
Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem.
POLECAMY
Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na jej remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody – w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali miernikiem partycypacji właściciela lokalu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną jest jego udział w nieruchomości wspólnej określony ułamkiem. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Określenie tego udziału następuje w akcie notarialnym ustanowienia jego odrębnej własności i podlega wpisowi w księdze wieczystej. Jak wynika z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu kosztów zarządu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r., sygn. akt: II CKN 226/97, jako jedyny przypadek możliwości zróżnicowania wysokości zaliczek.
Wydatki na media
Co do wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, w których wspólnota pośredniczy najczęściej, chodzić będzie o tzw. media (np. energia cieplna, woda), które rozliczane są za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli – jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale, w rzeczywistości dokonuje odsprzedaży. Dostawa mediów, w której wspólnota mieszkaniowa pośredniczy, nie uwzględnia możliwości rozliczenia według liczby osób zamieszkałych. Sposób rozliczania kosztów centralnego ogrzewania w budynku określa ustawa Prawo energetyczne. Zgodnie z jej art. 45a ust. 8 koszty zakupu ciepła rozlicza się, stosując metody wykorzystujące dla lokali mieszkalnych i użytkowych: wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, a w przypadku braku powyższych – według powierzchni lub kubatury tych lokali. Dla części wspólnych budynku wielolokalowego ich powierzchnię lub kubaturę określa się proporcjonalnie do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali. Dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków zawartej między przedsiębiorstwem wodociągowo- -kanalizacyjnym a odbiorcą usług, a rozliczenie następuje zgodnie z ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków i regulaminem uchwalonym przez wspólnotę mieszkaniową na podstawie tej ustawy. Właściciele lokali ponoszą więc koszty zużycia wody według wskazań liczników w lokalach, koszty związane z wykorzystaniem wody z ujęć na nieruchomości wspólnej oraz koszty związane z różnicą wskazań w odczytach między licznikiem głównym a licznikami w lokalach. To wspólnota mieszkaniowa dokonuje wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody. Najlepsze wyjście to podział różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych w lokalach proporcjonalnie do zużycia wody w poszczególnych lokalach. Różnica podlegająca rozliczeniu wynika głównie z niedokładności wskazań liczników lokalowych w stosunku do licznika głównego, a zatem oczywiste jest, że przyjęcie w takim przypadku innego podziału (np. równo na każdy lokal) będzie mniej sprawiedliwe.
