Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

4 lipca 2019

NR 127 (Lipiec 2019)

Ingerencja w życie właściciela lokalu

0 98

W dużej wspólnocie, którą zarządzam, jeden z właścicieli żąda w trybie pilnym zajęcia się sprawą osoby zamieszkującej lokal tego właściciela. W lokalu tym przebywa osoba starsza, nieporadna, która cierpi na schizofrenię, a jej zachowanie w ocenie pozostałych właścicieli stwarza zagrożenie dla życia pozostałych mieszkańców kamienicy. Jakie są prawne możliwości wspólnoty, aby ingerować w życie właściciela bądź mieszkańca lokalu? Gdzie należy kierować swoje spostrzeżenia? Co robić w przypadku, gdy rodzina twierdzi, że opiekuje się daną osobą, a sąsiedzi zgłaszają, że nikt się nią nie interesuje? Albo w sytuacji gdy dana osoba nie życzy sobie interwencji? Jak postąpić, gdy jest to osoba ubezwłasnowolniona, a nie ma opiekuna?
 

Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest wyłącznie zarządzanie nieruchomością wspólną, a przepisy są tak skonstruowane, aby tylko to jej umożliwić. W konsekwencji przyjęcie w regulaminie porządku domowego jakichkolwiek zasad odnośnie do zachowania się właściciela w jego lokalu będzie sprzeczne z prawem, a uchwała – w przypadku jej zaskarżenia – zostanie uchylona przez sąd. Nawet jeżeli nikt jej nie zaskarży, to taki zapis w regulaminie porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej niczego nie zmienia w prawach właściciela, bo jest niemożliwy do wyegzekwowania.


Zakłócenia porządku


Jeżeli w budynku dochodzi do zakłóceń porządku (zwłaszcza ciszy nocnej), osoba, w stosunku do której dochodzi do zakłócenia, powinna wezwać policję. Na posterunkach i w terenie dostępne są patrole, zobowiązane do podjęcia interwencji na każde wezwanie. W kwestii ciszy nocnej podstawą do interwencji policji jest art. 51 Kodeksu wykroczeń, który stanowi między innymi, że kto hałasem zakłóca spokój, spoczynek nocny, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Jeżeli danego zakłócenia nie można tak zakwalifikować, co oznacza najczęściej brak skutecznej interwencji policji, wówczas pozostaje powództwo cywilne. Zgodnie bowiem z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten dotyczy takich działań, których skutki przenikają na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie hałasów (tzw. immisje pośrednie). Warto zwrócić uwagę, że podstawą skutecznego powództwa sądowego nie są wszelkie zakłócenia, a tylko takie, które przekraczają przeciętną miarę. Oceny tej przeciętnej miary dokonuje sąd na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie. W razie przekroczenia tej granicy (przeciętnej miary) właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. 


Uciążliwy sąsiad


Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat lub w sposób rażący czy uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Zatem art. 16 ustawy o własności lokali umożliwia wspólnocie mieszkaniowej walkę z uciążliwymi sąsiadami; jest to jedyny instrument, jakim dysponuje wspólnota i należy stosować go jako ostateczność. Aby wspólnota mieszkaniowa mogła zlicytować lokal, uchybienia jego właściciela muszą być bardzo poważne. Wykazanie spełnienia przesłanek spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, a z orzecznictwa można wywnioskować, że sądy bardzo powściągliwie podchodzą do sprawy i uważają tą procedurę za ostateczność. Przepis wskazuje bowiem, że zakłócanie porządku domowego musi być rażące lub uporczywe. Ponieważ są to pojęcia nieostre, tak naprawdę każdorazowo decyduje sąd, który ocenia, czy konkretny właściciel dopuścił się naruszeń mogących być podstawą przymusowej sprzedaży lokalu. Ponadto barierą dla wspólnot mieszkaniowych w stosowaniu tego przepisu są wysokie wpisy sądowe, obliczane od wartości mieszkania. Opłaty sądowe to kilka procent przedmiotu sporu, jednak w większych miastach, gdzie wartość mieszkań jest wysoka, wspólnota musi wnieść wpis w kwocie od k...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy