Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

10 listopada 2022

NR 243 (Październik 2022)

Interes właściciela i zasady prawidłowego zarządzania jako przesłanki uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej

0 134

W sprawie zakończonej wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27 stycznia 2021 roku (sygnatura VI ACa 199/19) sąd omawiał i wyjaśniał wskazane w treści artykułu 25 ustawy o własności lokali przesłanki uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, przybliżając jednocześnie zasady funkcjonowania funduszy remontowych.

W omawianym przypadku powódka domagała się uchylenia uchwały z 2017 roku w sprawie przyjęcia planu remontowego na ten rok. Wspólnota w odpowiedzi domagała się oddalenia powództwa. Przedmiotowa wspólnota mieszkaniowa była dość specyficzna, składała się bowiem jedynie z trzech właścicieli, a ponad 80% udziałów należało do miasta. Powódka zakupiła lokal w 2006 roku, a w tamtym czasie stawka na fundusz remontowy wynosiła 0,60 zł za metr kwadratowy. Znajdujące się w budynku pozwanej wspólnoty lokale należące do miasta były niewielkie i niepełnowartościowe. Niektóre współdzieliły łazienkę, nie posiadały też księgi wieczystej. Znaczna część lokali miasta w budynku przeznaczona była na najem socjalny. Lokale te zamieszkiwane były przez osoby ubogie, które często zachowywały się w sposób niewłaściwy, dewastując mienie na klatce schodowej.

POLECAMY

Zły stan techniczny budynku

Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, budynek wspólnoty mieszkaniowej był stary i jedynie w dostatecznym stanie technicznym. Począwszy od 2009 roku, przeprowadzono tam szereg remontów, w tym remont kominów, rur spustowych, naprawy tynku. Część napraw wykonana była jednak w sposób nieprawidłowy, a nieusunięte usterki powodowały zalewanie ścian elewacyjnych. Przyspieszało to konieczność dalszych napraw i remontów. W protokole kontroli okresowej zalecano m.in. impregnację więźby dachowej przeciw owadom i grzybom, wymianę podestów kominiarskich i wyłazu na dach, naprawę pokrycia dachowego, wymianę obróbek blacharskich, montaż rynien oraz izolację czap kominowych. Część z tych prac wykonano w 2010 roku. Niemniej zalecenia co do impregnacji więźby i wymiany podestów ław kominiarskich pojawiały się nadal w protokołach kontroli okresowych wraz ze wskazaniem konieczności generalnego remontu klatki schodowej. Tego rodzaju zalecenia znaleźć można było w protokołach kontroli okresowych od 2011 do 2015 roku. Również w 2016 roku konstrukcja dachu w protokole pięcioletniego przeglądu technicznego dostała ocenę dostateczną/do wymiany. Sama powódka pomimo tego, że w pozwie kwestionowała zasadność prowadzenia remontów w 2016 roku, z uwagi na niezadowalający stan techniczny i estetyczny klatek schodowych domagała się ich remontu, wskazując, że ich stan odstrasza potencjalnych nabywców jej lokalu.

W tym stanie rzeczy, wobec konieczności przeprowadzenia licznych napraw budynku, wspólnota konsekwentnie podjęła starania celem zwiększania środków na fundusz remontowy. Przykładowo ustalona różnica przychodów nad kosztami z 2016 roku została przeznaczona na zwiększenie środków funduszu remontowego. Jednocześnie w zaskarżonej uchwale określono stawkę na fundusz remontowy w wysokości 4 zł od metra kwadratowego. W tej samej uchwale upoważniono zarząd do wyboru oferentów oraz zawarcia umowy z wybranymi wykonawcami na roboty remontowe przeprowadzane na części wspólnej nieruchomości. Zastrzeżono jednocześnie, że w przypadku wykonania remontu wymagana będzie zgoda wspólnoty w formie uchwały, a remonty wykonywane będą w miarę posiadanych środków finansowych. Za przyjęciem uchwały głosowało miasto swoją większością 0,834 udziałów. Przeciwko nie głosował nikt, powódka nie brała udziału w głosowaniu.

W tle sprawy pozostaje również spór wspólnoty z powódką, która konsekwentnie sprzeciwiała się planom remontowym, ale również nie uiszczała należnych opłat. Doszło do tego, że w 2018 roku zobowiązano zarząd wspólnoty do dochodzenia przed sądem, nie rzadziej niż co 6 miesięcy, zapłaty zaległości nieuiszczonych zaliczek. Jednocześnie w razie dalszego zalegania z opłatami przez powódkę wspólnota upoważniła zarząd do wystąpienia z powództwem o przymusową sprzedaż lokalu. Dług powódki wynosił bowiem w momencie podejmowania uchwały 100 000 złotych.

Rozpoznający sprawę sąd wskazał i przypomniał, że przesłankami zaskarżenia uchwały wspólnoty na podstawie artykułu 25 ustawy o własności lokali są: (1) niezgodność uchwały z przepisami prawa, (2) niezgodność z umową właścicieli, (3) naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością lub (4) naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.

Fundusz remontowy

Majątek wspólnoty składa się przede wszystkim z uiszczanych przez właścicieli zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytków/dochodów z nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku lub stworzenia funduszu na określony cel, jeśli jest on związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie. Takim funduszem celowym jest właśnie fundusz remontowy. Ustawa o własności lokali nie reguluje w żaden sposób formy prowadzenia i uiszczenia zaliczek na fundusz remontowy. Właściciele mogą zadecydować, czy będzie on tworzony poprzez kwoty wpłacane w formie stałych regularnych zaliczek, czy też w postaci jednorazowych dodatkowych wpłat. Ustawodawca nie uregulował funduszu remontowego, nie określono ściśle jego przeznaczenia. Niemniej przyjmuje się, że zebrana w wybranej formie kwota stanowi specjalny celowy fundusz na pokrycie kosztów większych remontów nieruchomości wspólnej.
 

Przypominamy!

Majątek wspólnoty składa się przede wszystkim z uiszczanych przez właścicieli zaliczek w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz pożytków/dochodów z nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku lub stworzenia funduszu na określony cel, jeśli jest on związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie. Takim funduszem celowym jest właśnie fundusz remontowy.


Jak wskazał również sąd – istnieje znaczne podobieństwo między obligatoryjnie ponoszonymi przez właścicieli zaliczkami na koszty zarządu nieruchomością wspólną a wpłatami na fakultatywnie utworzony we wspólnocie fundusz remontowy. Stąd też, mając na uwadze podobieństwo funduszu oraz pokrywanych zaliczkami kosztów zarządu, z aprobatą należy podejść do wyliczania zarówno tych kosztów, jak i zaliczek na fundusz remontowy proporcjonalnie do udziału lokalu mieszkalnego w nieruchomości wspólnej. Forsowane w sprawie przez powódkę odstępstwo od tej zasady było w ocenie sądu nieuzasadnione. Skoro w ustawie przyjęto jako najbardziej właściwą regułę powiązania kosztów utrzymania z udziałem w nieruchomości wspólnej, to brak powodów, aby zasada ta miała zostać zmieniona w przypadku wpłat na fundusz remontowy. Brakuje ku temu w ocenie sądu racjonalnych argumentów. Nie jest słuszne natomiast proponowane przez powódkę rozwiązanie, w którym jedynie większościowy właściciel ponosi koszty związane z remontem dachu, a uzasadniać miałoby to zachowanie lokatorów socjalnych.

Fundusz remontowy służy gromadzeniu w dłuższej perspektywie czasowej środków na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z wykonaniem prac naprawczych (remontowych). To członkowie pozwanej wspólnoty zdecydowali o potrzebie zainstalowania monitoringu i remoncie budynku, opierając się na własnej woli oraz wiedzy ekspertów, którzy dokonywali przeglądów budynku i oceniali jego stan techniczny.
 

Uwaga!

Fundusz remontowy służy gromadzeniu w dłuższej perspektywie czasowej środków na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z wykonaniem prac naprawczych (remontowych). To członkowie pozwanej wspólnoty zdecydowali o potrzebie zainstalowania monitoringu i remoncie budynku, opierając się na własnej woli oraz wiedzy ekspertów, którzy dokonywali przeglądów budynku i oceniali jego stan techniczny.


Brak naruszenia zasad w ocenie sądu I instancji

Sąd analizował przedstawiony stan techniczny budynku wspólnoty mieszkaniowej z uwagi na podniesiony zarzut niegospodarności wspólnoty. Z poczynionych ustaleń wynikało, że dach wymagał regularnych bieżących napraw z uwagi na samą specyfikę budynku oraz jego wiek. Dokonywane przez ostatnie 9 lat remonty były konieczne dla zapewnienia bezpieczeństwa budynku, a ich ­finansowanie zapewniały kwoty pochodzące z funduszu remontowego. Zdaniem sądu twierdzenia powódki, jakoby dokonywanie dalszych napraw nie miało uzasadnienia, pozostawały gołosłowne. Pamiętać należy, że zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tej ustawy, i zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, a związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie lub bezpośrednie zagrożenia takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Wskazany w tym przepisie obowiązek odnosi się również do wspólnoty mieszkaniowej. Sąd uznał tym samym, że działanie wspólnoty było zgodne z przepisami prawa i zasadami gospodarności. Przeciwnie nawet, w tak ustalonym stanie faktycznym podjęcie decyzji o zaniechaniu wykonania remontu, czy też jedynie o doraźnej naprawie, bez zapewnienia jej trwałości w imię oszczędności byłoby sprzeczne z zasadami gospodarności.
 

Ważne!

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, a związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie lub bezpośrednie zagrożenia takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.


Sąd nie dopatrzył się też, aby uchwała naruszała interesy właścicieli lokali. Podwyższenie stawki na fundusz remontowy stanowi dodatkowe obciążenie, jednak środki te przeznaczone są na nieruchomość wspólną, w której udział ma każdy z właścicieli lokali. Sąd wskazał też, że podwyższona składka obciąża wszystkich właścicieli, a nie jedynie powódkę. Nie występuje zatem sytuacja, w której wspólnota zmierzała do osiągnięcia korzyści kosztem powódki i sąd I instancji nie zgodził się, jakoby uchwała miała na celu jej pokrzywdzenie.

Apelacja powódki – granice swobody sędziowskiej

Wniesiona przez powódkę apelacja nie została uwzględniona. Powódka zarzucała orzeczeniu błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na błędnej ocenie przeprowadzonych dowodów oraz nieuprawnione oddalenie jej wniosków dowodowych. Sąd apelacyjny wskazał jednak, iż ustalenia sądu okręgowego są prawidłowe i w pełni je podziela. Sąd II instancji nie zgodził się w szczególności z zarzutem, jakoby sąd pierwszej instancji dokonał błędnych ustaleń faktycznych, szeroko przybliżając zasady skutecznego postawienia tego rodzaju zarzutu.

Granice swobody sędziowskiej przy ocenie materiału dowodowego wyznaczają bowiem trzy czynniki:

  1. logiczny – obowiązek wyciągnięcia z materiału dowodowego wniosku logicznie prawidłowego;
  2. ustawowy – powinność rozważania całego materiału dowodowego;
  3. ideologiczny/psychologiczny – świadomość prawną sędziego, kulturę prawną oraz system reguł pozaprawnych i ocen społecznych, do których odsyłają normy prawne.

Zarzut przekroczenia ram takiej swobodnej oceny dowodów może być skuteczny tylko wtedy, gdy wykaże się przekroczenie któregoś z powyższych kryteriów. Przedstawienie odmiennych wniosków niż wynikające z oceny sędziowskiej nie świadczy jeszcze o pr...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy