Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

28 maja 2020

NR 218 (Kwiecień 2020)

Kara upomnienia dla administratora za błąd w liczeniu głosów współwłaścicieli

33

Błąd powódki nie został spowodowany nieprawidłowym działaniem innych osób lub organizacją pracy przez pracodawcę, ale własnym działaniem powódki, która w sposób nie dość rzetelny i sumienny wykorzystała posiadane narzędzia do zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji wspólnoty, którą administrowała. W konsekwencji doprowadziło to do naruszenia interesu osób, na których rzecz wykonywała czynności zarządzania nieruchomością*.

* Wyrok Sądu Rejonowego IV Wydział Pracy z dnia 11 marca 2020 r. (sygn. akt: IV P 37/19)
 

Powódka jest zatrudniona w sp. z o. o. na stanowisku administratora osiedla. Do jej obowiązków należy m.in. tworzenie projektów uchwał wspólnot z listami uprawnionych do głosowania właścicieli lokali, a następnie weryfikacja procesu podejmowania uchwał: liczenie głosów i ich weryfikacja pod względem ważności.

W ramach swoich obowiązków powódka sporządziła kartę do głosowania nad uchwałą 1/9/2019 z dnia 19 września 2019 r. wspólnoty mieszkaniowej. Karta zawierała listę właścicieli lokali we wspólnocie. Jako właściciele jednego z lokali zostały wpisane dwie osoby o tym samym nazwisku z wymienieniem imion i nazwisk obojga z nich. Z kolei jako właściciele innych lokali zostali wpisani ich właściciele ze wskazaniem jednego nazwiska i imion obojga współwłaścicieli. Przy liczeniu głosów głos współwłaścicieli wymienionego lokalu został uznany przez powódkę za nieważny, dlatego że znajdował się tam podpis złożony tylko przez jednego ze współwłaścicieli. Administratorka założyła, że współwłaściciele lokalu z uwagi na sposób podania ich nazwisk na liście nie są małżeństwem, wobec czego do oddania przez nich ważnego głosu konieczne były podpisy obojga współwłaścicieli. W rzeczywistości współwłaściciele lokalu są małżeństwem, a lokal stanowi przedmiot ich małżeńskiej wspólności ustawowej. Tak zweryfikowana karta do głosowania została przekazana przez administratorkę do dalszej akceptacji przełożonych.

Nieprawidłowości w liczeni głosów przez administratorkę

Administratorka na zarządzenie prezesa zarządu spółki została wezwana do złożenia pisemnych wyjaśnień, dlaczego przy zliczaniu głosów oddanych na karcie do głosowania pod uchwałą 1/9/2019 z dnia 19 września 2019 r. wspólnoty mieszkaniowej nie został uwzględniony głos z wymienionego lokalu. Wezwana wyjaśniła, że sposób zapisu nazwisk właścicieli lokali sugerował, że jest to współwłasność, ale nie na zasadzie współwłasności małżeńskiej i wymagane do ważności głosu były podpisy obu współwłaścicieli. Trzeba dodać, że w aktach lokalowych nie było dokumentu potwierdzającego pokrewieństwo. W związku z tym założyła, że głos jest nieważny i nie został ujęty przy liczeniu głosów za uchwałą. Według administratorki 1/9/2019 nie miało to wpływu na podjęcie uchwały. 

Natomiast prezes zarządu wskazał, że powódka jako administratorka nie zna ustawy o własności lokali i popełniła błąd, uznając głos właścicieli lokalu za nieważny.

Administratorce udzielono pisemnego upomnienia za nienależyte wykonywanie powierzonych obowiązków – nieprawidłowości w przygotowaniu, gromadzeniu dokumentacji wspólnot mieszkaniowych, a w szczególności w zliczeniu głosów oddanych na karcie do głosowania pod uchwałą wspólnoty mieszkaniowej oraz nieuwzględnieniu głosu właściciela lokalu. Pismo zawierało także informację o możliwości i terminie wniesienia sprzeciwu.

Administratorka wniosła sprzeciw do pracodawcy, który jednak go nie uwzględnił.

Należy wskazać, że w programie, z którego korzystają administratorzy zatrudnieni w spółce, o której mowa, istnieje możliwość wpisywania wysokości udziałów współwłaścicieli w wypadku współwłasności ułamkowej. Pracownicy mają także dostęp do internetu i możliwość sprawdzenia stanu lokalu w księdze wieczystej.


Argumenty administratorki

Administratorka złożyła przeciwko spółce pozew o uchylenie kary porządkowej upomnienia nałożonej na nią przez pracodawcę.

Wskazała, że nałożona kara jest niewspółmierna do wagi naruszenia, które miało miejsce. Twierdziła, że jej wysłuchanie dotyczyło tylko uchwały tej wspólnoty. Nie przedstawiono jej innych zastrzeżeń dotyczących domniemanych nieprawidłowości. Zarzut nieprawidłowości odnosił się do nieuwzględnienia w uchwale wspólnoty nr 1/9/2019 głosu współwłaścicieli lokalu. Sposób zapisu nazwisk właścicieli lokalu w systemie komputerowym (wprowadzony w 2012 r.) sugerował, że jest to współwłasność nie na zasadzie współwłasności małżeńskiej i w związku z tym wymagane były podpisy obojga właścicieli. Spowodowało to, że nie policzyła tego głosu przy głosowaniu. Nie miało to jednak wpływu na podjęcie tej uchwały.

Wskazała także, że administruje 54 wspólnotami i nie jest w stanie znać wszystkich właścicieli we wspólnotach. Opiera się na danych zawartych w teczkach właścicieli i danych zawartych w systemie. Poza tym sporządzane projekty uchwał oraz zawiadomienia o podjętych uchwałach przed wysłaniem do właścicieli są przekazywane do sprawdzenia i podpisania kierownikowi działu, który sprawdza ich poprawność pod względem formalnym i merytorycznym, a gdy ma wątpliwości – oddaje do poprawienia. W tym wypadku z powodu nieobecności kierownika zawiadomienie zostało sprawdzone i podpisane przez prokurenta, w związku z czym uznała, że jest prawidłowe. W ocenie powódki kara jest niewspółmierna do naruszenia. Jest młodym pracownikiem i cały czas się uczy. Swoją pracę wykonuje jak najlepiej, dokładając wszelkich starań, często kosztem prywatnego czasu wolnego. W jej ocenie zaistniała sytuacja nie powinna mieć tak represyjnego charakteru, gdyż nie spowodowała żadnych konsekwencji zarówno po stronie wspólnoty mieszkaniowej, jak też spółki.

Argumenty pozwanej spółki

Pozwana sp. z o.o. wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, że w dniu 19 września 2019 r. miało miejsce zbieranie głosów do uchwały 1/9/2019 wspólnoty mieszkaniowej, przy którym powódka nie sprawdzając stanu poprawnego, nie uwzględniła głosu właścicieli lokalu, gdyż w jej mylnej ocenie współwłaściciele byli rodzeństwem, a nie małżeństwem, więc dla ważności głosu powinny być złożone dwa podpisy.
W rzeczywistości współwłaściciele lokalu to małżeństwo, wobec czego wystarczający był podpis jednego z małżonków i głos powinien zostać uwzględniony. W związku z tą sytuacją pozwany wezwał powódkę do udzielenia wyjaśnień, która poinformowała, że sposób zapisu nazwisk właścicieli lokalu sugerował, że jest to współwłasność na innej zasadzie niż współwłasność małżeńska. W aktach lokalowych z kolei nie ma dokumentu potwierdzającego pokrewieństwo. Dlatego też powódka założyła, że głos jest nieważny i nie został ujęty.

Spółka podniosła, że powódka jest zatrudniona jako administrator osiedla. Do jej obowiązków należy m.in. prowadzenie pełnej dokumentacji związanej z zarządzaniem wspólnotami mieszkaniowymi. Poza tym, zgodnie z regulaminem pracy pozwanego, pracownik powinien wykonywać pracę sumiennie i starannie. Pracodawca nie uwzględnił sprzeciwu, dlatego że powódka nie kwestionowała, co do zasady, swojej odpowiedzialności, a jedynie wskazała, że kara jest niewspółmierna do wagi naruszenia. W ocenie pozwanego, przesłankami odpowiedzialności porządkowej pracownika jest wina oraz bezprawność jego zachowania, przy czym podstawę nałożenia kary porządkowej może stanowić również nieumyślne naruszenie obowiązków pracowniczych. W ocenie spółki, waga naruszenia obowiązków pracowniczych przez powódkę uzasadnia udzielenie jej kary porządkowej upomnienia, a wskazane przez pozwanego nienależyte wykonywanie obowiązków pracowniczych stoi w sprzeczności z § 7 regulaminu pracy pozwanej oraz zakresem obowiązków powódki.

Stanowisko sądu rejonowego

W ocenie sądu powództwo nie jest zasadne.

Powódka w szczególności nie kwestionowała, że rzeczywiście doszło do błędnego uznania przez nią, że głos oddany przez współwłaścicieli lokalu przy głosowaniu nad uchwałą 1/9/2019 był nieważny.

Za nieprzestrzeganie przez pracowni...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy