Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

22 października 2020

NR 221 (Październik 2020)

Kiedy wspólnota mieszkaniowa nie musi składać sprawozdania finansowego do urzędu skarbowego?

72

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zatem jeżeli wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę o prowadzeniu urządzeń księgowych na takim poziomie, który jest dopuszczalny – to brak jest podstaw, aby od niej wymagać składania sprawozdania finansowego. Bowiem prowadzenie ewidencji pozaksięgowej (pozabilansowej) nie rodzi obowiązku sporządzania sprawozdania finansowego*.
* Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 11 września 2020 r. (sygnatura: 0111-KDIB2-3.4010.306.2019.1.AZE)

Do organu podatkowego złożony został wniosek wspólnoty mieszkaniowej o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy wspólnota ta jest zobowiązana do składania sprawozdania finansowego do właściwego urzędu skarbowego.

POLECAMY

W omawianej sytuacji mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową posiadającą nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Wspólnota ta prowadzi odpowiednią ewidencję księgową dla każdej zarządzanej wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki nieposiadające osobowości prawnej, podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Dlatego też za dany rok podatkowy zarządca wspólnoty w jej imieniu sporządza i składa do właściwego urzędu skarbowego zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (straty) CIT-8 oraz uiszcza należny podatek.

Wątpliwości i stanowisko wspólnoty

Zdaniem wspólnoty, nie ma ona obowiązku składania sprawozdań finansowych do urzędu skarbowego.

Wspólnota mieszkaniowa uznana została za jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt: III CZP 65/07). Oznacza to, iż wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, której dochody podlegają zwolnieniu zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT. W związku z posiadaniem statusu podatnika, wspólnoty mieszkaniowe są zobowiązane wypełniać obowiązki nałożone na nie przez ustawodawcę w ustawie CIT.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy CIT, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a-16m.

Podatnicy, z wyłączeniem podmiotów wpisanych do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, zobowiązani do sporządzenia sprawozdania finansowego przekazują do urzędu skarbowego sprawozdanie wraz ze sprawozdaniem z badania, w terminie 10 dni od daty zatwierdzenia rocznego sprawozdania ­finansowego, a spółki – także odpis uchwały zgromadzenia zatwierdzającej sprawozdanie finansowe. Obowiązek złożenia sprawozdania z badania nie dotyczy podatników, których sprawozdania finansowe, na podstawie odrębnych przepisów, są zwolnione z obowiązku badania (art. 27 ust. 2 ustawy CIT).
Należy przeanalizować zatem w jakim zakresie i na podstawie jakich przepisów wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek prowadzić ewidencję rachunkową.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Zdaniem wspólnoty, jest to jedyna ewidencja, którą wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek prowadzić. Poprzez dokonanie takiego zapisu ustawodawca ograniczył skomplikowane obowiązki związane z prowadzeniem ksiąg podatkowych przez wspólnoty mieszkaniowe.

Ewidencja prowadzona na zasadach określonych w ustawie o własności lokali jest ewidencją odrębną od ewidencji, o której mowa w ustawie o rachunkowości (por. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 września 2014 r., sygn. akt: VI ACa 1814/13).

Warto podkreślić, że pierwsza ewidencja ma jedynie pomóc członkom wspólnoty łatwiej zrozumieć sytuację finansową wspólnoty, natomiast ewidencja księgowa jest prowadzona na potrzeby rozliczeń z administracją podatkową.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w ww. wyroku z dnia 16 września 2014 r., wskazał, że: „Analiza powołanych przepisów wykazuje, że po zakończeniu kolejnego roku, zarząd wspólnoty obowiązany jest przedstawić sprawozdanie ze swojej działalności na zebraniu wspólnoty, które ma obowiązek zwołać do końca pierwszego kwartału roku następnego, wskazuje ponadto, że istotnym elementem tego sprawozdania jest zaprezentowanie pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, podjęcie uchwały co do udzielenia absolutorium powinno być bowiem związane z zatwierdzeniem przez właścicieli lokali sprawozdania z działalności zarządu, nie zaś sprawozdania finansowego, którego obowiązek sporządzenia wynika z ustawy o rachunkowości i ma znaczenie w zakresie rozliczenia się przez wspólnotę mieszkaniową z organami administracji skarbowej oraz innymi organami państwa.

Intencją wprowadzenia w art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązku prowadzenia przez zarząd pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną było więc nie tyle istotne uproszczenie zasad sporządzania przez wspólnoty dokumentacji księgowej, ile umożliwienie oraz ułatwienie członkom wspólnot mieszkaniowych zapoznania się z finansowymi aspektami ich funkcjonowania, które pozwala na łatwiejsze podjęcie decyzji w zakresie zatwierdzenia sprawozdania z działalności wspólnoty oraz udzielenia absolutorium jej zarządowi, od właścicieli lokali, będących w przeważającej większości osobami fizycznymi, nie można bowiem wymagać znajomości ustaw regulujących szczegółową rachunkowość oraz zasady sporządzania klasycznych sprawozdań finansowych.”.

Zdaniem wspólnoty, prowadzona ewidencja przez wspólnoty mieszkaniowe nie jest ewidencją, o której mowa w ustawie o rachunkowości. Co za tym idzie, sprawozdania przygotowywane przez wspólnoty mieszkaniowe nie stanowią sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości oraz ustawy CIT. Z powyższego wynika, iż obowiązek składania sprawozdań finansowych do urzędu skarbowego nie dotyczy wspólnot mieszkaniowych. Potwierdza to interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 5 kwietnia 2017 r., sygn. 2461-IBPB-1-2.4510.96.2017.1.JP.

Stanowisko organu podatkowego

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Należy mieć na uwadze, że wspólnota mieszkaniowa nie posiada jednak osobowości prawnej. Tworzą ją generalnie zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej, będącego prawem związanym z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwacje,
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jednocześnie zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych wspólnoty mi...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy