Klienci deweloperów mogą korzystać z rękojmi za wady

Chodzi o zmiany wprowadzone poselską nowelizacją z dnia 9 lipca 2025 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2025 r. poz. 1167 [dalej: ustawa deweloperska]). Nowelizacja ta weszła w życie 9 września 2025 r.

Klienci deweloperów byli w gorszej sytuacji

Do czasu wejścia w życie wskazanej wyżej nowelizacji kupujący mieszkanie lub dom od dewelopera byli w gorszej sytuacji niż kupujący mieszkanie lub dom z umów bezpośrednio przenoszących własność nieruchomości. Ustawa deweloperska nie zawierała bowiem odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego w kwestii rękojmi. W praktyce oznaczało to, że odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady opierała się na zasadach ogólnych – odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 Kodeksu cywilnego).

Po zmianach przy sprzedaży przez deweloperów obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady sprzedanej rzeczy. Chodzi o art. 556 i następne Kodeksu cywilnego.

Co się zmieniło dla kupujących mieszkanie od deweloperów?

Nowelizacja ustawy deweloperskiej usunęła lukę w kwestii odpowiedzialności dewelopera za wady mieszkania, domu lub lokalu użytkowego. W obecnym stanie prawnym klienci deweloperów mogą zgłaszać wady w ramach rękojmi w wypadku umów deweloperskich. Odpowiedzialność dewelopera obejmuje nie tylko wady mieszkania lub domu, ale także wady części wspólnych budynku oraz innej niż dom części nieruchomości w wypadku budowy domów jednorodzinnych. Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi także za wady lokalu użytkowego.

Jakie prawa ma kupujący z tytułu rękojmi za wady?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego sprzedawca ponosi odpowiedzialność względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana (np. mieszkanie) ma wadę (rękojmia). Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Sprzedana rzecz na wady przede wszystkim, gdy:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
• została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Rzecz sprzedana ma wadę także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.

Domniemanie istnienia wady

Jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, Kodeks cywilny zapewnia domniemanie, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Kiedy sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności?

Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Sprzedawca nie jest odpowiedzialny względem kupującego będącego konsumentem za to, że rzecz sprzedana nie ma właściwości wynikających z publicznych zapewnień. Chodzi tu o przypadki, gdy sprzedawca:

• nie znał tych zapewnień, nie mógł ich znać albo nie mogły one mieć wpływu na decyzję kupującego o zawarciu umowy sprzedaży, albo
• gdy treść zapewnień została sprostowana przed zawarciem umowy sprzedaży.

Zmiana zasad rękojmi przez strony umowy

Strony umowy mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w okolicznościach określonych w przepisach szczególnych. Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.

Kiedy można odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny lub wymiany rzeczy?

Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.
Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Sprzedawca ma obowiązek wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

Sprzedawca może odmówić żądaniu kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów.

Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub po usunięciu wady. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę kupujący ma prawo zrobić to na koszt i niebezpieczeństwo sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej.

Kupujący, który wykonuje uprawnienia z tytułu rękojmi, ma prawo na koszt sprzedawcy dostarczyć rzecz wadliwą do miejsca oznaczonego w umowie sprzedaży, a gdy takiego miejsca nie określono w umowie – do miejsca, w którym rzecz została wydana kupującemu.

Konsekwencje zatajenia wady przez sprzedającego

W razie zatajenia wady przez sprzedającego utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

Zwrot nakładów na rzecz

Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności.

Terminy odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem wskazanych wyżej terminów.

We wskazanych wyżej terminach kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

Jeżeli sprzedawca wadę zataił, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi.

W wyroku z dnia 28 marca 2024 r. (sygn. akt: II CSKP 1103/22) Sąd Najwyższy orzekł, że w wypadku dochodzenia od sprzedawcy odszkodowania po wygaśnięciu roszczeń z rękojmi nie jest wystarczające wykazanie, że rzecz wydana kupującemu była dotknięta wadami fizycznymi, tak jak w wypadku rękojmi, a przypisanie odpowiedzialności zależy od powstania szkody na skutek okoliczności, za które sprzedawca odpowiada, co wymaga istnienia po jego stronie winy polegającej na braku zachowania przez niego lub osoby, którymi się posługuje, należytej staranności, chyba że z ustawy lub czynności prawnej wynika coś innego (art. 472 i art. 474 Kodeksu cywilnego). Uszczerbek majątkowy poniesiony przez kupującego musi przy tym pozostawać w związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez sprzedawcę – podkreślił Sąd Najwyższy.

Zasady rękojmi w wypadku wad prawnych

Rzecz może mieć również wadę prawną. Rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W wypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu prawa. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne.

Jeżeli z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo o obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności.

W wypadku wady prawnej odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozpoczyna się od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady, a jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek pozwu osoby trzeciej – od dnia, w którym orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią stało się prawomocne.