Łączenie wspólnot mieszkaniowych

Pojęcie łączenia wspólnot mieszkaniowych

Procedura łączenia się wspólnot mieszkaniowych nie została uregulowana na gruncie ustawowym, a zatem tym bardziej prawodawca nie stworzył definicji legalnej tego pojęcia. Z pomocą w tym zakresie przychodzi jednak wypracowane w ciągu ostatnich lat stanowisko przedstawicieli literatury przedmiotu, którzy przekształcenia wspólnot mieszkaniowych wiążą bezpośrednio z podziałem lub połączeniem nieruchomości wspólnej, wskazując, że przekształceniu ulega nie tyle wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu ogółu właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, a współwłasność na nieruchomości wspólnej[1].

Nie wszystkie wspólnoty mieszkaniowe mogą podlegać procedurze łączenia się

Skoro zasadniczo w myśl art. 6 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l) wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą przeniesienia przez właściciela nieruchomości na osobę trzecią prawa własności pierwszego z lokali albo w chwili, gdy jednocześnie pojawia się większa liczba właścicieli różnych lokali, a do jej utworzenia nie jest wymagane podjęcie żadnej innej czynności prawnej, pojawia się pytanie, czy wobec tego można doprowadzić do powstania nowej wspólnoty w innym trybie niż wyodrębnienie własności lokali[2].

W judykaturze zwykło się przyjmować, że takie połączenie jest z prawnego punktu widzenia dopuszczalne, jednak nie w każdym przypadku i tylko po spełnieniu określonych warunków. Wspólnota mieszkaniowa w sposób pochodny, poprzez połączenie, może bowiem powstać jedynie wówczas, gdy połączenie obejmuje dwie nieruchomości wspólne, które objęte są jedną księgą wieczystą[3].

Powyższe wynika bezpośrednio z brzmienia art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Oznacza to, że chcąc połączyć wspólnoty mieszkaniowe, których nieruchomości wspólne są objęte różnymi księgami wieczystymi, musimy w pierwszej kolejności doprowadzić do scalenia nieruchomości wspólnej w rozumieniu wieczystoksięgowym, co odbywa się poprzez włączenie nieruchomości do jednej księgi wieczystej, przy jednoczesnym zamknięciu pozostałych. Jest to o tyle istotne, że do połączenia wspólnot mieszkaniowych nie jest wystarczające samo fizyczne połączenie nieruchomości wspólnych np. poprzez likwidację ogrodzenia czy budowę przejścia między budynkami, bez jednoczesnego dokonania połączenia w księdze wieczystej. W tym celu należy złożyć w sądzie wieczystoksięgowym, tj. sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, wniosek na formularzu KW-WPIS i przeprowadzić procedurę scalenia nieruchomości.

Konieczność uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli

Pomimo tego, że ustawodawca nie zdefiniował ani pojęcia czynności zwykłego zarządu, ani czynności przekraczających taki zakres, na podstawie stanowiska judykatury należy stwierdzić, iż „przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, a wszystko, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zwykły zarząd”[4]. Nie ulega zatem wątpliwości, że wszelkie przekształcenia wspólnot mieszkaniowych, które tak dalece ingerują w prawo własności do lokali i nieruchomości wspólnej, stanowią czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w myśl ustawy o własności lokali.

W konsekwencji powyższych ustaleń należy podkreślić, że zarówno połączenie wspólnot mieszkaniowych, jak i ich podział wymagają uzyskania zgody ­właścicieli lokali, którzy tworzą obie przekształcane wspólnoty mieszkaniowe. O ile oczywiste jest, że wyrażenie zgody następuje w drodze podjęcia uchwały, o tyle uzasadnione wydaje się pytanie, czy wystarczające jest uzyskanie zgody większości właścicieli (nawet znacznej), czy też uchwała musi zapaść jednomyślnie. Jakiekolwiek wątpliwości w tej kwestii rozwiewa jednak art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, który w zakresie nieuregulowanym ustawą odsyła do stosowania przepisów Kodeksu cywilnego. W takim przypadku zastosowanie znajdą zatem reguły wynikające z odnoszącego się do rozporządzania rzeczą wspólną art. 199 k.c., który dla czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu przewiduje konieczność uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli. Stanowisko judykatury w tym zakresie również od kilkudziesięciu lat jest jednolite i niezmienne, pomimo licznych nowelizacji przepisów prawa, gdyż zgodnie wskazuje się, że wszelkie przekształcenia dotychczasowej struktury prawnej budynku i działki gruntu, na której został wzniesiony, które mogą wywrzeć wpływ na sferę praw i obowiązków innych właścicieli wyodrębnionych lokali, nie mogą być skutecznie dokonane bez uczestnictwa właścicieli poszczególnych lokali[5].

Jeżeli natomiast właścicielom nie uda się uzyskać wymaganej większości, mając na względzie zdanie drugie art. 199 k.c., współwłaściciele, których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, należy bowiem pamiętać, że właściciele lokali nie mogą samowolnie podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali[6].

Skutki połączenia wspólnot mieszkaniowych

Naturalnymi konsekwencjami połączenia się wspólnot mieszkaniowych jest ustanie bytu jednej z nich na rzecz powiększenia się drugiej ze wspólnot mieszkaniowych, a zatem zachodzą skutki analogiczne jak w przypadku łączenia się spółek prawa handlowego przez przejęcie, również w zakresie jej dotychczasowego majątku.

Najistotniejszy jednak z punktu widzenia właścicieli lokali jest fakt, że w wyniku połączenia wspólnot mieszkaniowych dochodzi do zmian w zakresie powierzchni nieruchomości wspólnej, co z kolei implikuje konieczność obliczenia na nowo wysokości udziałów przypadających poszczególnym właścicielom lokali tworzących nową wspólnotę mieszkaniową, a w dalszej kolejności niezbędne jest także wystąpienie z wnioskiem o dokonanie odpowiednich zmian wpisów w księgach wieczystych w tym zakresie.

Z opisanych powyżej przyczyn należy zwrócić uwagę, iż zapadła w sposób jednomyślny uchwała powinna zatem nie tylko wyrażać zgodę na przeprowadzenie procedury połączenia wspólnot mieszkaniowych, ale również na zmianę wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ewentualne udzielenie zgody zarządom wspólnot lub zarządcy (bądź innym podmiotom określonym w uchwale) na dokonywanie czynności związanych z procedurą połączenia (np. w zakresie wpisów w księgach wieczystych).

Przypisy:

1. Art. 5, A. Doliwa, Komentarz do ustawy o własności lokali [w:] Prawo mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 6, Warszawa 2021.
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2013 roku, sygn. akt: I FSK 584/12, LEX nr 1356870.
3. Art. 6, K. Osajda (red.), Tom VI B. Prawo spółdzielcze i mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2018.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 25 kwietnia 2013 roku, sygn. I ACa.
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 października 1983 roku, sygn. IV CR 346/83, opubl. OSNC 1984, nr 5, poz. 84.
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 roku, sygn. II CSK 600/08, opubl. LEX nr 500188.