Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

13 września 2022

NR 241 (Lipiec 2022)

Likwidacja ochrony fizycznej wspólnoty mieszkaniowej bez regulacji ustawowych

0 114

Likwidacja ochrony fizycznej wspólnoty mieszkaniowej nie prowadzi do pokrzywdzenia powoda, tym bardziej że ochrona ta przy uwzględnieniu równie skutecznych i znacznie tańszych form zapewnienia bezpieczeństwa zbiorowego nie jest konieczna.

Dla zapewnienia bezpieczeństwa zbiorowego we wspólnocie mieszkaniowej wystarczające jest funkcjonowanie monitoringu oraz domofonów1.

POLECAMY

Stan faktyczny

Powód jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Drogą indywidualnego zbierania głosów członkowie wspólnoty mieszkaniowej podjęli uchwałę w sprawie całkowitej likwidacji ochrony fizycznej wspólnoty mieszkaniowej. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 58,40% udziałów, przeciw było 15,32%, wstrzymali się od głosu właściciele posiadający 1,44% udziałów.

Uchwała podjęta została na wniosek członków wspólnoty, a powodem jej podjęcia był wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, uznanie za zbędną stałą ochronę ze strony osób fizycznych, a także wystarczająca ochrona sprawowana przy pomocy domofonu i monitoringu.

W momencie zawierania przez powoda umowy sprzedaży na współwłasność jego lokalu mieszkalnego wspólnota mieszkaniowa gwarantowała całodobową ochronę przez osoby fizyczne zatrudnione przez przedsiębiorcę świadczącego usługi ochroniarskie.

Dodatkowo należy wskazać, że powód wysyłał do spółki wiadomości mailowe, w których treści wskazywał na bezpodstawne ograniczenie zakresu ochrony.

Żądania powoda

W pozwie złożonym do sądu okręgowego powód wniósł o uchylenie ww. uchwały, wskazując, że jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Podał, że na portalu członków wspólnoty umieszczono uchwałę w sprawie likwidacji ochrony fizycznej wspólnoty mieszkaniowej. W ocenie powoda uchwała ta narusza jego prawa nabyte na podstawie warunków, na jakich były oferowane i sprzedawane lokale mieszkalne przez spółkę. Jednym z kryteriów, którymi kierował się przy zawarciu umowy nabycia lokalu mieszkalnego, była właśnie całodobowa ochrona.

Wskazał, że ochrona funkcjonowała przez cały czas bardzo dobrze, zajmując się kwestiami zarówno porządku i bezpieczeństwa, jak i stricte technicznymi.

Stanowisko pozwanej wspólnoty mieszkaniowej

Wyrokiem zaocznym sąd okręgowy uchylił kwestionowaną uchwałę.

Pozwana wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez spółkę złożyła sprzeciw od wyroku zaocznego, wnosząc o jego uchylenie w całości i oddalenie powództwa. Pozwana wspólnota wskazała, że powód nie wykazał w żaden sposób, aby kwestionowana przez niego uchwała była sprzeczna z prawem, umową właścicieli albo naruszała zasady zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała jego interesy. Pozwana wskazała na brak przepisu regulującego ochronę nieruchomości wspólnej, a współwłaściciele nie zawarli w tym zakresie żadnej umowy.

Jak wskazała wspólnota, w przypadku współwłasności zachodzi potrzeba wyważenia interesów wszystkich uprawnionych, co w oczywisty sposób stwarza ryzyko, że niektórzy z nich mogą być niezadowoleni z podjętych rozstrzygnięć. Pozwana podkreśliła, że członkowie wspólnoty podjęli decyzję o rezygnacji z ochrony z uwagi na rosnące koszty oraz brak bezwzględnej konieczności korzystania z niej.
Stanowisko sądu okręgowego

Powództwo okazało się niezasadne, dlatego też nie zasługiwało na uwzględnienie. Na początku należy wskazać, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

pamiętaj!
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Niezgodność z prawem w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. to sprzeczność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, która może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały, tj. spowodowała, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 stycznia 2021 r., sygn. akt: I ACa 262/20).

pamiętaj!
Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.  

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.).

Procedura podejmowania uchwał

Procedura podejmowania uchwał uregulowana została w art. 23 ust. 1 u.w.l. I tak uchwały właścicieli lokali są podejmowane albo na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

pamiętaj!
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane albo na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że podjęta w omawianej sprawie uchwała spełniała formalnoprawne przesłanki jej podjęcia, gdyż w jej procedurze nie popełniono żadnych uchybień. Dlatego też prawidłowy był zarówno sam tryb procedowania, jak i sposób obliczania głosów.

Ochrona nieruchomości wspólnej bez regulacji ustawowych

Mając na uwadze to, że sprawa zapewnienia ewentualnej ochrony nieruchomości wspólnej nie jest uregulowana prawnie, oraz to, że nie doszło do uregulowania tej kwestii żadną umową właścicieli lokalu, w omawianej sprawie można ocenić tylko to, czy podjęcie uchwały o jej likwidacji prowadzi do naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością czy też do naruszenia interesów powoda. Ta sytuacja jest spowodowana tym, że uchwała nie może być sprzeczna z rozwiązaniem, które nie obowiązuje.

O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną można mówić wtedy, gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla powoda niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty.

Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków.
Uchwała jest krzywdzącą wtedy, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Naruszenie interesu właściciela lokalu jest oceniane obiektywnie m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Aby dokonać oceny treści uchwały w tych kategoriach, strona powodowa powinna zgłosić zarzuty merytoryczne do zaskarżonych uchwał i należycie je uzasadnić, przede wszystkim wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu jako właściciela.

Aby zaistniały przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą ­uchwałą (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 maja 2021 r., sygn. akt: V AGa 501/19).

ważne!
Aby zaistniały przesłanki do uchylenia danej uchwały, musi istnieć co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu określonego właściciela a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.  

W omawianej sprawie podjęcie takiej uchwały było ekonomicznie uzasadnione w związku z rosnącymi kosztami utrzymania ochrony fizycznej. Dlatego też likwidację ochrony należy uznać za uzasadnioną w świetle podstawowego celu funkcjonowania wspólnoty, tj. utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Należy tutaj rozważyć ekonomiczny rachunek korzyści i strat – środki zaoszczędzone na likwidacji ochrony będą mogły zostać przeznaczone na inne cele, np. fundusz remontowy, bez konieczności poszukiwania alternatywnych źródeł finansowych, które nie są przy tym niewyczerpane. Rosnące koszty utrzymania ochrony przy niemalejących wydatkach na utrzymanie nieruchomości w należytym s...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy