Dołącz do czytelników
Brak wyników

Mała wspólnota a podział kosztów

Artykuł | 26 listopada 2018 | NR 113
167

Na działce małej wspólnoty mieszkaniowej znajduje się budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy, w którym usytuowane są dwa garaże. Współwłaściciele posiadają udział w sprzedanych lokalach wraz z pomieszczeniami przynależnymi (do pomieszczeń przynależnych wliczają się również wymienione wyżej garaże). Jeden z właścicieli ma na własność tylko powierzchnię garażu i udział w częściach wspólnych.

Czy właściciele mogą podjąć decyzję, że osoba mająca na własność tylko garaż nie będzie uczestniczyła w żadnych kosztach nieruchomości wspólnej (eksploatacja i fundusz remontowy). Jeżeli tak, to jak powinien wyglądać taki zapis: zwykłe pismo czy też dokument – akt notarialny?

W przypadku braku możliwości podjęcia przez współwłaścicieli takiej decyzji rozumiem, że powierzchnia wraz z udziałem właściciela garażu powinna być rozliczana przez administratora lub zarządcę w utrzymaniu nieruchomości wspólnej i we wszystkich remontach?

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi. Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, bo nie ma żadnej formy organizacyjnej ani zarządu, a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli. W takiej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Nie ma też obowiązku zwoływania zebrań, nawet rocznych. Każdy z właścicieli zarządza nieruchomością, a właściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Ponadto jeżeli w małej wspólnocie mieszkaniowej nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego.

Uwaga

Mała wspólnota mieszkaniowa jest wspólnotą tylko z nazwy, bo nie ma żadnej formy organizacyjnej ani zarządu, a zarządca może w niej istnieć tylko za zgodą wszystkich właścicieli. 

 

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

We wspólnocie mieszkaniowej, oprócz opłat związanych z lokalami, właściciele lokali ponoszą też koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. W dużej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Jednak system zaliczkowy jako obowiązkowy system ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną dotyczy tylko dużej wspólnoty mieszkaniowej, zarządzanej na podstawie ustawy o własności lokali. Tymczasem mała wspólnota mieszkaniowa zarządzana jest na podstawie przepisów

Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Zatem w małej wspólnocie mieszkaniowej zgodnie z przepisami nie istnieje system zaliczkowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciele nie uchwalają zaliczek na przyszłe zaplanowane przez siebie wydatki na dany rok, a składają się na aktualne zaistniałe koszty. Ewentualnie jeden z właścicieli, ten, który w danej chwili zarządza nieruchomością, ponosi te koszty, a następnie żąda ich zwrotu w odpowiedniej części od pozostałych współwłaścicieli. W małej wspólnocie mieszkaniowej można przyjąć system zaliczkowy, jednak jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymaga zatem zgody wszystkich właścicieli lokali. Jeżeli taki system został przyjęty, również na zasadzie jednomyślności właściciele muszą określać wysokość zaliczek na koszty zarządu. System zaliczkowy w małej wspólnocie mieszkaniowej nie sprawdzi się, bo każdy z właścicieli w każdej chwili może z niego zrezygnować, co uniemożliwi jego kontynuowanie. W takiej sytuacji, czyli braku jednomyślności, właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli, ale nie jest pewne, że sąd stanie po stronie większości, skoro z przepisów prawa wynika system składkowy, a nie zaliczkowy. 

Uwaga

Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciele nie uchwalają zaliczek na przyszłe zaplanowane przez siebie wydatki na dany rok, a składają się na aktualne zaistniałe koszty. 

 

Fundusz remontowy

Także istnienie funduszu remontowego w małej wspólnocie mieszkaniowej jest niepotrzebne. Istnienie funduszu remontowego opiera się bowiem na założeniu, że duża liczba osób, dokonując małych wpłat przez dłuższy czas, może uzbierać znaczne środki na niezbędne remonty. W małej wspólnocie mieszkaniowej, gdzie jest tylko kilku właścicieli, małe wpłaty nawet w dłuższym okresie nie doprowadzą do uzbierania znaczących środków, więc takie działanie pozbawione jest sensu i powoduje tylko niepotrzebne problemy na gruncie zarządzania. Poza tym istnienie funduszu remontowego wymaga jednomyślności, zarówno co do jego powołania, jak i co do wysokości zaliczek oraz jego trwania przez wiele lat. Łatwowierne byłoby myślenie, że w małej wspólnocie mieszkaniowej tę jednomyślność da się utrzymać przez wiele lat. Zgodnie z zasadami Kodeksu cywilnego w małej wspólnocie mieszkaniowej remonty przeprowadza się z doraźnych wpłat właścicieli lub środkami części właścicieli, którzy później dochodzą spłaty od pozostałych. Brakiem zrozumienia zasad działania małych wspóln...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy