Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

26 listopada 2018

NR 114 (Kwiecień 2018)

Nadwyżka na inny cel

0 138

We wspólnocie mieszkaniowej 70% właścicieli obecnych na zebraniu bez głosów sprzeciwu i wstrzymujących podjęło uchwałę, aby nadpłaty za c.o. wynikłe z rozliczenia przeznaczyć na modernizację kotłowni i remont instalacji c.o. Jeden z właścicieli chce zaskarżyć uchwałę. Co należałoby zrobić, aby sąd utrzymał uchwałę w mocy? Modernizacja będzie bowiem miała wpływ na oszczędność opału (kotłownia jest gazowa).
 

Instalacja c.o. częścią nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 roku, sygn. akt: III CZP 36/97, Sąd Najwyższy przyjął, że jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania, składnikiem nieruchomości wspólnej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Inaczej sytuacja wygląda, jeżeli budynek jest wyposażony w indywidualne systemy ogrzewania dla poszczególnych lokali – wówczas instalacje w poszczególnych lokalach są elementem tych lokali, a nie nieruchomości wspólnej. Jeżeli instalacja centralnego ogrzewania stanowi część nieruchomości wspólnej, decyzje jej dotyczące (wymiana, modernizacja, naprawa) podejmuje wspólnota mieszkaniowa. Natomiast jeżeli instalacja centralnego ogrzewania stanowi element poszczególnych lokali, wówczas decyzje ich dotyczące (wymiana, modernizacja, naprawa) podejmują poszczególni właściciele lokali. 

Uwaga

Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. 

 

Przeznaczenie nadwyżki na inny cel

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, które ustalają w formie uchwały, z reguły na zebraniu rocznym, choć nic nie stoi na przeszkodzie, aby uchwała w tej sprawie została podjęta w dowolnym czasie. Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczania wpłacanych zaliczek, a okresem rozliczeniowym we wspólnocie jest rok kalendarzowy. W wyniku dokonanego rozliczenia mogą wystąpić nadwyżki przychodów nad kosztami, które zwracane są właścicielom. Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Stąd też wynikają żądania niektórych właścicieli o zwrot nadpłaconych zaliczek. Także w orzecznictwie sądowym można się spotkać z poglądem, że zaliczki do czasu wydatkowania są własnością właściciela lokalu, a nie wspólnoty mieszkaniowej. Najbardziej znanym orzeczeniem w tej sprawie jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22.02.2001 roku, sygn. akt: I ACa 1309/00, w którym sąd orzekł, że zaliczki to nadal pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować, co z tymi środkami zrobić. Również w wyroku z dnia 15.04.2004 r., sygn. akt: I ACa 1382/03,

Sąd Apelacyjny w Warszawie zajął analogiczne stanowisko. Zdaniem sądu środki stanowią wierzytelność właścicieli lokali, nie stają się więc ani własnością, ani majątkiem wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli wpłaty przewyższają wydatki, różnica powinna być zwrócona właścicielowi lub zaliczona na poczet takich przyszłych jego wydatków. Jednak w orzecznictwie można też spotkać się z poglądem przeciwnym, że zaliczki wpłacone przez właścicieli z chwilą ich wpłaty stają się własnością wspólnoty mieszkaniowej i może ona postanowić co do nadwyżki po rozliczeniu rocznym, np. przeksięgować środki na fundusz remontowy lub zaliczyć je na koszty zarządu na następny rok i nie musi zwracać nadwyżki właścicielom. Na przykład Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 18.12.2012 r., sygn. akt: I ACa 970/12, stwierdził, że jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione rzeczywiście w danym roku koszty zarządu, właściciele lokali powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki: czy ma to nastąpić przez zaliczenie jej na poczet przyszłych wydatków na ten cel, czy przez zwrot właścicielom lokali lub w inny sposób. Dopuszczalność podjęcia tego typu uchwały potwierdził również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.10.2008 r., sygn. akt: V CSK 133/08, stwierdzając między innymi, że nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia stanowiska, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone zaliczki, wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu. Środki, które poszczególni właściciele przekazują na rzecz kosztów zarządu, pozostają w dyspozycji wspólnoty. Wspólnocie przysługuje prawo żądania od jej członków pokrycia tych środków bez względu na to, czy w danym roku obrachunkowym stały się potrzebne. 

Zaskarżenie uchwały 

W dużej wspólnocie mieszkaniowej każdy właściciel lokalu, niezależnie od wielkości posiadanego udziału, może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbieran...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy