Powstawanie wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni – część II

W numerze czerwcowym poruszyliśmy temat regulacji związanych z procesem wyodrębniania się nieruchomości z zasobów spółdzielczych, w tym sposobu rozliczenia funduszu remontowego. W bieżącym wydaniu przedstawiamy pewne wątpliwości interpretacyjne dotyczące znowelizowanych przepisów w zakresie: obowiązków partycypacji właścicieli lokalu w utrzymaniu mienia ogólnospółdzielczego, powrotu nieruchomości do reżimu spółdzielczego oraz członkostwa osób zamieszkałych w nieruchomości, która wydzieliła się ze spółdzielni.

Obowiązek partycypacji właścicieli lokali w utrzymaniu mienia ogólnospółdzielczego

Artykuł 241 u.s.m. w ust. 6 zawiera informacje, że od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy.
Podkreślenia wymaga, że stroną umowy nie jest wspólnota mieszkaniowa, a poszczególni właściciele lokali. Wynika to z literalnego brzmienia tego przepisu oraz koreluje z granicami zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona i sprowadza się do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólną. Zdolność ta nie może wykraczać poza tę wspólną nieruchomość, nie może zatem odnosić się do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Wspólnota mieszkaniowa nie gospodaruje innymi nieruchomościami, a korzystać z nich mogą jedynie członkowie wspólnoty, czyli właściciele lokali. Takie ich działania nie dotyczą nieruchomości wspólnej, lecz nieruchomości cudzej i dlatego nie mieszczą się w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
Problem pojawi się w praktyce, gdyż zawarcie tak wielu umów, ze zmieniającymi się przecież na przestrzeni lat właścicielami, może być znacznie utrudnione. W razie braku umowy spółdzielnia może dochodzić opłat na podstawie przepisów o bezumownym korzystaniu z nieruchomości.