Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

23 lipca 2018

NR 197 (Lipiec 2018)

Powstawanie wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni – część II

439

W dniu 20 lipca 2017 roku została uchwalona ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (dalej: nowelizacja). Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw z dnia 25 sierpnia 2017 roku pod poz. 1596 i weszła w życie po upływie 14 dni od daty publikacji. Dokonane zmiany swoim zakresem objęły również regulacje związane z powstawaniem wspólnot mieszkaniowych z zasobów spółdzielni mieszkaniowych.

W numerze czerwcowym poruszyliśmy temat regulacji związanych z procesem wyodrębniania się nieruchomości z zasobów spółdzielczych, w tym sposobu rozliczenia funduszu remontowego. W bieżącym wydaniu przedstawiamy pewne wątpliwości interpretacyjne dotyczące znowelizowanych przepisów w zakresie: obowiązków partycypacji właścicieli lokalu w utrzymaniu mienia ogólnospółdzielczego, powrotu nieruchomości do reżimu spółdzielczego oraz członkostwa osób zamieszkałych w nieruchomości, która wydzieliła się ze spółdzielni.

Obowiązek partycypacji właścicieli lokali w utrzymaniu mienia ogólnospółdzielczego

Artykuł 241 u.s.m. w ust. 6 zawiera informacje, że od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy.
Podkreślenia wymaga, że stroną umowy nie jest wspólnota mieszkaniowa, a poszczególni właściciele lokali. Wynika to z literalnego brzmienia tego przepisu oraz koreluje z granicami zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona i sprowadza się do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólną. Zdolność ta nie może wykraczać poza tę wspólną nieruchomość, nie może zatem odnosić się do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Wspólnota mieszkaniowa nie gospodaruje innymi nieruchomościami, a korzystać z nich mogą jedynie członkowie wspólnoty, czyli właściciele lokali. Takie ich działania nie dotyczą nieruchomości wspólnej, lecz nieruchomości cudzej i dlatego nie mieszczą się w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
Problem pojawi się w praktyce, gdyż zawarcie tak wielu umów, ze zmieniającymi się przecież na przestrzeni lat właścicielami, może być znacznie utrudnione. W razie braku umowy spółdzielnia może dochodzić opłat na podstawie przepisów o bezumownym korzystaniu z nieruchomości.

Uwaga!

Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona i sprowadza się do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólną. Zdolność ta nie może wykraczać poza tę wspólną nieruchomość, nie może zatem odnosić się do innych nieruchomości, choćby sąsiednich.

Co dziwne, w art. 26 u.s.m. nie ma analogicznego przepisu, jaki jest zawarty w cytowanym wyżej art. 241 ust. 6 u.s.m. Tym samym obowiązek właścicieli lokali (w pokrywaniu ww. wydatków) we wspólnocie mieszkaniowej powstałej w trybie art. 241 u.s.m. ma swoje oparcie w przepisach prawa. A w przypadku wspólnoty mieszkaniowej powstałej w trybie art. 26 u.s.m. mamy lukę prawną. Art. 26 w ust. 4 odwołuje się wyłącznie do art. 241 ust. 3 i 4. Pominięto zaś odwołanie do ust. 6.
Do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia, co wchodzi w skład nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania. Mienie to jest określone w art. 40 u.s.m. W szczególności mieniem spółdzielni są nieruchomości służące prowadzeniu działalności handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków niezabudowane.

Powrót nieruchomości do reżimu spółdzielczego

Art. 26 ust. 2 u.s.m. wprowadza zupełnie nowe rozwiązanie. 

Otóż, w terminie trzech miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art. 27 u.s.m. Przepis ten może budzić daleko idące wątpliwości. Wydaje się, że należy rozważyć trzy możliwe interpretacje.


Pierwsza zakłada, że w ciągu trzech miesięcy od dnia, w którym zaczęło się w danej nieruchomości stosować przepisy u.w.l., a przestało się stosować przepisy u.s.m., właściciele lokali mogą podjąć uchwałę, że z powrotem stosować się będzie do tej nieruchomości przepisy u.s.m. W konsekwencji, na gruncie podmiotowym mamy następującą sytuację: na dawnej nieruchomości spółdzielczej powstaje odrębny podmiot – wspólnota mieszkaniowa – który następnie podejmuje uchwałę o przejściu pod reżim spółdzielczy i tym samym wspólnota kończy swój byt.
Interpretacja ta wynika z łącznego odczytania art. 26 ust. 1 i 2. Skoro w ust. 1 jest mowa, że po wyodrębnieniu ostatniego lokalu mają zastosowanie przepisy u.w.l., to podjęcie uchwały w trybie ust. 2 (który w pierwszym zdaniu wprost odnosi się do sytuacji powstałej po wyodrębnieniu ostatniego lokalu) następuje już w sytuacji gdy wspólnota funkcjonuje.
Druga interpretacja jest zawarta w opracowanej w 2017 roku analizie przepisów nowelizacji przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (obecnie, po likwidacji w styczniu 2018 roku tego ministerstwa, jest to Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju). Zdaniem ministerstwa, w przypadku zakreślonym w art. 26 ust. 2 u.s.m. wspólnota po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w ogóle nie powstaje.
Zacytujmy wspominaną analizę: Przepis wskazuje, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu stosować się będzie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. powstaje wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa), chyba że w terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały odpowiednio zastosowanie przepisy art. 27 u.s.m. – tzn. nieruchomość pozostanie zarządzana przez spółdzielnię. Do podjęcia uchwały w tym przedmiocie stosować się będzie odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Powyższe rozwiązanie spowoduje, iż osoby zamieszkujące w danej nieruchomości będą miały możliwość zdecydowania, czy zarząd nieruchomością wspólną odbywać się będzie w oparciu o przepisy usm, czy ustawy o własności lokali. Należy uznać, że do czasu podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, jednakże nie dłużej niż przez okres 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia ostatniego lokalu, zarząd nieruchomością wspólną winna sprawować spółdzielnia mieszkaniowa. Po upływie tego okresu, w przypadku niepodjęcia uchwały o sprawowaniu zarządu przez spółdzielnię, zarząd nieruchomością wspólną sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową ustaje, a właściciele mogą podjąć decyzję o wyborze sposobu sprawowania zarządu albo – w braku takiej decyzji – zastosowanie znajdą zasady zarządzania określone wprost w ustawie o własności lokali”.
Trzecia interpretacja zakłada, że po wyodrębnieniu ostatniego lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa, ale podjęcie uchwały w trybie art. 26 ust. 2 u.s.m. nie oznacza pełnego powrotu pod reżim spółdzielczy, a wspólnota mieszkaniowa dalej funkcjonuje.
Powrót ten jest ograniczony do stosowania we wspólnocie mieszkaniowej zasad wynikających z art. 27 u.s.m. Interpretacja ta wynika z tego, że przepisy u.w.l. w ogóle nie przewidują ustania bytu prawnego wspólnoty w takim trybie. Wspólnota mieszkaniowa istnieje dopóki odrębna własność lokali należy do więcej niż jednego właściciela lokalu, chyba że właścicielem wszystkich lokali wyodrębnionych stanie się jeden właściciel.

Głosowanie w sprawie powrotu wspólnoty pod reżim spółdzielczy

Jak już wspomniano przy uzasadnieniu do pierwszej interpretacji, głosowanie w sprawie powrotu pod reżim spółdzielczy będzie się odbywać już w sytuacji, gdy działa wspólnota mieszkaniowa, co oznacza, że głosowanie według ustawy o własności lokali będzie obowiązywać tę wspólnotę mieszkaniową jako odrębny byt prawny. W tej sytuacji decyduje wola właścicieli, którzy mogą zlecić zarządzanie, w tym zarząd powierzony spółdzielni w trybie art. 18 u.w.l. Ale nie jest to już tryb określony w art. 27 u.s.m., gdzie ustawodawca posługuje się pojęciem zarządu „jak powierzony”.

Uwaga!

Do podjęcia uchwały w tym przedmiocie stosować się będzie odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Powyższe rozwiązanie spowoduje, iż osoby zamieszkujące w danej nieruchomości będą miały możliwość zdecydowania, czy zarząd nieruchomością wspólną odbywać się będzie w oparciu o przepisy usm, czy ustawy o własności lokali.


Stąd też uprawnione wydaje się twierdzenie, że przepisy są nieprecyzyjne i pozostawiają duże pole interpretacyjne. Dopiero orzecznictwo sądowe wypracuje linię orzeczniczą, która pozwoli właściwie intepretować przepisy. Chyba że ustawodawca zdecyduje się na doprecyzowanie przepisów.
Niezależnie od interpretacji, w ustawie przewidziano, że do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i art. 32 u.w.l. Oznacza to, że zebranie właścicieli lokali w celu pod...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy