Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

23 marca 2020

NR 217 (Marzec 2020)

Naliczanie wzrostu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i na fundusz remontowy w stosunku do wielkości udziałów

59

Funkcjonująca w obrocie prawnym do lipca 2017 roku uchwała, z której wynikało, że zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy były naliczane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali bez piwnic, była sprzeczna z ustawą. Wobec niezaskarżenia jej przez właścicieli lokali w ustawowym terminie, członkowie wspólnoty mieszkaniowej mieli kompetencję do podjęcia uchwały, która zredukowała tą sprzeczność*.

 


*Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu XII Wydział Cywilny z dnia 11 grudnia 2019 roku (sygn. akt: XII C 1030/18)

W.G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego mieszczącego się w budynku wielolokalowym. Powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wynosi 104,33 metry kwadratowe. Powód jest właścicielem także drugiego lokalu, oznaczonego literą C i mieści się w innym budynku. Powierzchnia użytkowa tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych wynosi 61,98 metrów kwadratowych. Z lokalami związany jest udział w nieruchomościach wspólnych.

W jakim trybie i jakiej treści uchwały były podejmowane?

Wspólnota mieszkaniowa na rocznym zebraniu członków podjęła uchwałę, z której wynikało, że „Członkowie wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości postanawiają, że zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy będą naliczane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu (bez piwnic), zgodnie z zapisami w aktach notarialnych”. Uchwała ta została podjęta, nie była zaskarżana i obowiązywała do lipca 2017 roku.

Uchwałą członkowie wspólnoty mieszkaniowej postanowili, że głosowanie nad poszczególnymi uchwałami może odbywać się w trybie indywidualnego zbierania głosów według schematu: zarząd wspólnoty rozsyła projekty uchwał do wszystkich członków wspólnoty korespondencją poleconą za potwierdzeniem odbioru, nieoddanie głosu (niedostarczenie lub nieodesłanie karty do głosowania – do biura zarządcy nieruchomości – w terminie 14 dni licząc od dnia odebrania korespondencji) uznaje się za głosowanie za uchwałą na„tak”. Uchwała ta została podjęta większością głosów, liczoną według wielkości udziałów (58,08%).

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej podjęli uchwałę w sprawie ustalenia sposobu naliczania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i zaliczek na fundusz remontowy, na podstawie której ustalono, że począwszy od 1 lipca 2017 roku zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz fundusz remontowy będą naliczane właścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Uchwała ta była głosowana częściowo na zebraniu członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwała ta została podjęta większością 88,86% głosów.

Powód został poinformowany na piśmie przez zarządcę o treści uchwał. Przesłano mu także zawiadomienie o zmianie opłat tytułem zaliczki na fundusz remontowy i na koszty zarządu nieruchomością wspólną, które obowiązywały od 1 lipca 2017 roku.

Czego żądał powód od pozwanej wspólnoty mieszkaniowej?

W.G. złożył przeciwko wspólnocie mieszkaniowej pozew, w którym domagał się uchylenia uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową w sprawie ustalenia sposobu naliczenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i zaliczek na fundusz remontowy.

Powód wskazał, że na skutek uchwały będzie musiał ponosić wyższe o 248,88 zł rocznie opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, co jest nieuzasadnione. Podał także, że w dniu 30 grudnia 2017 roku otrzymał informację od zarządcy wspólnoty mieszkaniowej o treści podjętej uchwały o tych kosztach oraz został poinformowany, że w związku z podjętą uchwałą od 1 lipca 2007 roku opłaty uległy podwyższeniu. Powód twierdził, że niedopuszczalne jest działanie uchwały wstecz.

Jakie były argumenty pozwanej wspólnoty?

W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Jej pełnomocnik wskazał, że na zebraniu rocznym członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej podjęto uchwałę, z której wynikało, że „Członkowie wspólnoty mieszkaniowej postanawiają, że zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy będą naliczane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu (bez piwnic), zgodnie z zapisami w aktach notarialnych”. Powyższa uchwała została podjęta, nie była zaskarżana i obowiązywała do lipca 2017 roku. Na podstawie tej uchwały powód był zobowiązany do uiszczania zaliczek na koszty eksploatacyjne oraz na fundusz remontowy proporcjonalnie do powierzchni lokali, których właścicielem jest powód, a nie proporcjonalnie do udziału posiadanego w nieruchomości.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

ważne!

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. 

 

Poprzednio obowiązująca uchwała była niezgodna z przepisami prawa, bo wysokość obciążeń właścicieli lokali nie została naliczona w oparciu o udział w nieruchomości wspólnej, a w odniesieniu do powierzchni lokalu. Z tego względu nie mogła pozostawać w obrocie prawnym. Dlatego też wspólnota mieszkaniowa musiała podjąć działania, aby wyeliminować wadliwie podjętą uchwałę poprzez jej uchylenie i podjęcie w to miejsce uchwały nowej, zgodnej z obowiązującymi przepisami prawa. Odnosząc się do zarzutu naliczenia opłat wstecz, wspólnota wskazała, że uchwała częściowo była głosowana na zebraniu członków wspólnoty mieszkaniowej, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwała pozwanej wspólnoty stanowi, że „nieoddanie głosu w terminie 14 dni, licząc od dnia odebrania korespondencji, uznaje się za głosowanie pod uchwałą na „tak”. Ustalenie wyników głosowania nad zaskarżoną uchwałą wymagało czasu, stąd skory-gowane naliczenie opłat dostarczono powodowi w grudniu 2017 roku.

uwaga!

Obowiązująca uchwała była niezgodna z przepisami prawa, bo wysokość obciążeń właścicieli lokali nie została naliczona w oparciu o udział w nieruchomości wspólnej, a w odniesieniu do powierzchni lokalu. Z tego względu nie mogła pozostawać w obrocie prawnym.


Stanowisko sądu okręgowego

Sąd oddalił powództwo.

Powód domagał się uchylenia uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową w sprawie ustalenia sposobu naliczenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i zaliczek na fundusz remontowy.

W pierwszej kolejności sąd sprawdził, czy powód miał legitymację do zaskarżenia uchwały oraz czy została ona zaskarżona przez niego w terminie.

W.G. był właścicielem dwóch lokali, a co za tym idzie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Powyższe prowadzi do wniosku, że miał legitymację do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały. Legitymowaną biernie jest wspólnota mieszkaniowa. Ponadto, powód nie uchybił sześciotygodniowemu terminowi do jej zaskarżenia. Jak wynika z dokumentu załączonego do pozwu, powód został poinformowany przez zarządcę wspólnoty mieszkaniowej o treści uchwał na piśmie 30 grudnia 2017 roku, natomiast pozew został nadany w placówce pocztowej 8 lutego 2018 r., a wpłynął do sądu w dniu 12 lutego 2018 roku.

Aby można było skutecznie podważyć uchwałę w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, musi ona istnieć w obrocie, czyli być prawidłowo podjęta.

uwaga!

Aby można było skutecznie podważyć uchwałę w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, musi ona istnieć w obrocie, czyli być prawidłowo podjęta. 


Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

ważne!

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.


Uchwała w sprawie ustalenia sposobu naliczenia zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną i zaliczek na fundusz remontowy była głosowana częściowo na zebraniu członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, co jest zgodne z ustawą. Co prawda, za uchwałą głos na „tak” oddali członkowie wspólnoty, reprezentujący 33,39% udziałów, co mogłoby oznaczać, że nie uzyskano większości głosów właścicieli lokali. Należy jednak pamiętać, że opisaną uchwałą członkowie pozwanej wspólnoty mieszkaniowej postanowili, że głosowanie nad poszczególnymi uchwałami może odbywać się w trybie indywidualnego zbierania głosów, a nieoddanie głosu – w terminie 14 dni, licząc od dnia odebrania korespondencji uznaje się za głosowanie za uchwałą na„tak”. Uchwała ta została podjęta większością głosów liczoną według wielkości udziałów (58,08%) oraz nie została zaskarżona w ustawowym terminie. Wobec obowiązywania uchwały w obrocie prawnym prawidłowo ustalono, że uchwała została podjęta większością 88,86% głosów.

Przesłanki do zaskarżenia uchwały

Podstawą zaskarżenia uchwały do sądu jest jej niezgodność z przepisami prawa, umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub naruszenie w inny sposób interesów właściciela. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia. Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim sprzeczność treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami k.c. w zakresie, w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do jej podjęcia. N...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy