Naprawa przeciekającego dachu w spółdzielni mieszkaniowej – na przykładzie wyroku NSA

Zapraszamy również do przeczytania innego artykułu: Zasady podwyższania czynszu najmu lokali

Stan faktyczny. Postępowanie przed organami administracji publicznej

Decyzją wydaną w sprawie, organ Nadzoru Budowlanego nakazał spółdzielni mieszkaniowej – we wskazanym przez siebie terminie – wykonanie robót i czynności budowlanych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a polegających m.in. na naprawie przeciekającego dachu w obrębie jednego z mieszkań znajdujących się w budynku.

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że postępowanie w sprawie zainicjowało pismo współwłaściciela mieszkania, w obrębie którego miały miejsca przecieki z dachu, w którym to piśmie zwrócił się on o nakazanie zarządcy budynku naprawy dachu nad oraz w obrębie mieszkania, jak też wykonanie innych, niezbędnych prac. Współwłaściciel zażądał jednocześnie nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności.

Na skutek zgłoszenia przeprowadzono kontrolę w obrębie wskazanego lokalu mieszkalnego oraz budynku, w toku której stwierdzono nieprawidłowości w postaci śladów po zaciekaniu na częściach wspólnych, tj. korytarzu i klatce schodowej. Ślady te były przy tym niewielkie i zdaniem przedstawiciela zarządcy budynku stanowiły pozostałość po zlikwidowanych przeciekach dachu nad wspomnianą częścią obiektu. Powyższe potwierdziła inspekcja przeprowadzona na dachu, gdyż w miejscach występowania zacieków stwierdzono istnienie nowej warstwy papy termozgrzewalnej. Oględzin dokonano również w innych częściach lokalu, stosownie do zakresu nieprawidłowości wskazanych w zgłoszeniu przekazanym PINB. Przykładowo, w obrębie okna dachowego a także w niewielkim pomieszczeniu przyległym, na suficie ujawniono ślady po zaciekaniu wody opadowej. Oględziny na dachu nad tym miejscem wykazały, że izolacja z papy dookoła znajdującego się nad lokalem komina składała się z wielu nierównomiernie przyklejanych fragmentów papy, co mogło powodować zacieki. Wątpliwy był również stan połączenia papy z opierzeniem systemowym okna dachowego, gdzie występowały zacieki we wnęce okiennej oraz jej okolicach. Zdaniem PINB, wina w zakresie zaciekania w obszarze okna dachowego wynikała z niepoprawnego jego zaizolowania lub rozszczelnienia podczas użytkowania budynku. Choć inwestorem prac polegających m.in. na montażu okna w dachu był właściciel lokalu, to jednak ze względu na przynależność tych elementów do części wspólnych, PINB wskazał, iż zasadne było wydanie nakazu bezpośrednio na zarządcę budynku mieszkalnego.

W ocenie organu zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazywał jednoznacznie, że przedmiotowy obiekt znajdował się w nieodpowiednim stanie technicznym, czego dowodziły wykazane nieprawidłowości stwierdzone w wyniku kontroli obiektu oraz w oparciu o protokoły z kontroli okresowych, którym poddawany był budynek. Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b.2, organ Nadzoru Budowlanego, w przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, zobligowany jest do nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W wyniku analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego PINB określił obowiązki, jakie należało wykonać w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
 

Odwołania od powyższej decyzji wniosła spółdzielnia mieszkaniowa i współwłaściciel lo...