Naprawy i nakłady najemcy lokalu

Tymczasem, nawet jeśli umowa nie zawiera takich regulacji, to wynika to z przepisów, jakkolwiek siłą rzeczy sformułowanych w sposób ogólny. Co do zasady, zatem nie jest tak, że wynajmujący pełni jednocześnie rolę „dozorcy” czy „złotej rączki” i co powinno być oczywiste, nie jest zobowiązany do przeprowadzenia wszelkich, nawet najdrobniejszych napraw w przedmiocie najmu.

Regulacje odnoszące się do najmu

Regulacje w zakresie napraw obciążających najemcę lokalu odnajdujemy zarówno w Kodeksie cywilnym, jak i ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego.

Oczywiście przepisy tego drugiego aktu normatywnego znajdują zastosowanie wyłącznie do lokali mieszkalnych, jedynie bowiem najemca tego rodzaju lokalu może być uznany za „lokatora” w rozumieniu tej ustawy. Lokatorem będzie zresztą nie tylko najemca, ale zgodnie z prowadzoną definicją ustawową każda osoba dysponująca lokalem mieszkalnym na podstawie innego rodzaju tytułu prawnego, a niebędąca jego właścicielem.

W odniesieniu do lokali mieszkalnych w pierwszej kolejności stosujemy zatem ustawę o ochronie praw lokatorów, a dopiero w zakresie nią nieuregulowanym odpowiednie zastosowanie znajdować będą przepisy Kodeksu cywilnego. W odniesieniu do najmu zawiera on regulacje ogólne, a w odniesieniu do najmu lokalu – szczególne.

Regulacje k.c. w tym zakresie zostały sformułowane w sposób, który zapewnia pewną uniwersalność, pojemność ich zastosowania, ale jednocześnie może sprawiać problemy praktyczne z uwagi na poddawanie się interpretacji.

Utrzymanie a drobne nakłady najemcy

Mamy zatem bardzo ogólną regulację (art. 662 k.c.), gdzie wynajmujący zobowiązany jest wydać najemcy przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie. Natomiast drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Na tym tle powstaje wątpliwość, czym konkretnie są wskazane w przepisie drobne nakłady. 

Każdorazowo będzie to podlegało interpretacji w konkretnym analizowanym przypadku, ale z dużą dozą pewności można wskazać, że takim drobnym nakładem będą np. prace związane z wymianą elementów eksploatacyjnych, które podlegają zużyciu w toku normalnego użytk...