Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

24 września 2020

NR 220 (Sierpień 2020)

Naprawy i nakłady najemcy lokalu

0 2831

Utrzymujące się warunki makroekonomiczne sprawiają, że dużą popularnością cieszą się inwestycje w lokale mieszkalne przeznaczone do dalszego wynajmu. Powiększa się grupa wynajmujących, ale nie zawsze mają oni świadomość, gdzie przebiega linia podziału odpowiedzialności za stan wynajmowanego lokalu.

Tymczasem, nawet jeśli umowa nie zawiera takich regulacji, to wynika to z przepisów, jakkolwiek siłą rzeczy sformułowanych w sposób ogólny. Co do zasady, zatem nie jest tak, że wynajmujący pełni jednocześnie rolę „dozorcy” czy „złotej rączki” i co powinno być oczywiste, nie jest zobowiązany do przeprowadzenia wszelkich, nawet najdrobniejszych napraw w przedmiocie najmu.

POLECAMY

Regulacje odnoszące się do najmu

Regulacje w zakresie napraw obciążających najemcę lokalu odnajdujemy zarówno w Kodeksie cywilnym, jak i ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego.

Oczywiście przepisy tego drugiego aktu normatywnego znajdują zastosowanie wyłącznie do lokali mieszkalnych, jedynie bowiem najemca tego rodzaju lokalu może być uznany za „lokatora” w rozumieniu tej ustawy. Lokatorem będzie zresztą nie tylko najemca, ale zgodnie z prowadzoną definicją ustawową każda osoba dysponująca lokalem mieszkalnym na podstawie innego rodzaju tytułu prawnego, a niebędąca jego właścicielem.

Ważne

Lokatorem jest każda osoba dysponująca lokalem mieszkalnym na podstawie innego rodzaju tytułu prawnego, a niebędąca jego właścicielem.


W odniesieniu do lokali mieszkalnych w pierwszej kolejności stosujemy zatem ustawę o ochronie praw lokatorów, a dopiero w zakresie nią nieuregulowanym odpowiednie zastosowanie znajdować będą przepisy Kodeksu cywilnego. W odniesieniu do najmu zawiera on regulacje ogólne, a w odniesieniu do najmu lokalu – szczególne.

Regulacje k.c. w tym zakresie zostały sformułowane w sposób, który zapewnia pewną uniwersalność, pojemność ich zastosowania, ale jednocześnie może sprawiać problemy praktyczne z uwagi na poddawanie się interpretacji.

Utrzymanie a drobne nakłady najemcy

Mamy zatem bardzo ogólną regulację (art. 662 k.c.), gdzie wynajmujący zobowiązany jest wydać najemcy przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie. Natomiast drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Na tym tle powstaje wątpliwość, czym konkretnie są wskazane w przepisie drobne nakłady. 

Ważne

Wynajmujący zobowiązany jest wydać najemcy przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie. Natomiast drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.


Każdorazowo będzie to podlegało interpretacji w konkretnym analizowanym przypadku, ale z dużą dozą pewności można wskazać, że takim drobnym nakładem będą np. prace związane z wymianą elementów eksploatacyjnych, które podlegają zużyciu w toku normalnego użytkowania (sprzątanie, malowanie, wymiana żarówki). Zatem, co do zasady, za naprawy przedmiotu najmu odpowiada wynajmujący, w ramach utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Przy braku odrębnych regulacji umownych nie będzie to jednak miało zastosowania do najmu lokalu mieszkalnego, gdzie ustawa znacznie bardziej szczegółowo reguluje zakres obowiązków stron umowy najmu.

Ważne

Drobnym nakładem będą np. prace związane z wymianą elementów eksploatacyjnych, które podlegają zużyciu w toku normalnego użytkowania (sprzątanie, malowanie, wymiana żarówki).


Z taką interpretacją możemy spotkać się w orzecznictwie. „Obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania umowy najmu obejmuje dokonywanie napraw, ­remontów i ponoszenie nakładów na przedmiot najmu – z wyjątkiem tych, które obciążają najemcę. Zasady określone w art. 662 § 2 k.c. nie mają zastosowania do najmu lokali wchodzących w skład publicznych zasobów mieszkaniowych w rozumieniu ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gdyż w odniesieniu do takich lokali stosuje się do obowiązków najemcy i wynajmującego przepisy art. 6a i 6b”1.

Zaniechania wynajmującego

Zaniechania wynajmującego w powyższym zakresie mogą mieć daleko idące konsekwencje. W przypadku kiedy przedmiot najmu nie nadaje się w części do umówionego użytku, najemca może domagać się obniżenia czynszu, a w razie gdyby rzecz najęta w całości nie nadawała się do użytku i wynajmujący nie reagował, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 k.c.).

Ważne

W przypadku kiedy przedmiot najmu nie nadaje się w części do umówionego użytku, najemca może domagać się obniżenia czynszu, a w razie gdyby rzecz najęta w całości nie nadawała się do użytku i wynajmujący nie reagował, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.


Jednocześnie najemcy przysługuje też uprawnienie, aby naprawy konieczne do zapewnienia możliwości korzystania z przedmiotu najmu w razie zaniechania wynajmującego przeprowadzić samodzielnie na koszt wynajmującego (art. 663 k.c.). Taka sytuacja nie musi zatem kończyć się wypowiedzeniem.

Ważne

Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.


Nieco bardziej szczegółowe rozwiązania odnajdujemy w rozdziale k.c. odnoszącym się do najmu lokali. Artykuł 681 Kodeksu cywilnego precyzuje zakres prac z zakresu naprawy i konserwacji lokalu obciążających najemcę. W przepisie tym wskazano, że do wspomnianych drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Powyższe znajduje odzwierciedlenie w ustawie o ochronie praw lokatorów, a więc w najmie lokali mieszkalnych. Dodatkowo, zgodnie z art. 684 k.c. najemca ma prawo założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, o ile instalacja będzie wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie będzie zagrażała bezpieczeństwu. Najemca ponadto ma prawo domagać się w niezbędnym zakresie współdziałania wynajmującego w założeniu takich urządzeń.

Ważne

Najemca ma prawo założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, o ile instalacja będzie wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie będzie zagrażała bezpieczeństwu.


Mając powyższe na uwadze, należy pamiętać, że są to przepisy względnie obowiązujące i w odniesieniu do najmu, w tym najmu lokali mieszkalnych w sferze prywatnej, tj. bez udziału podmiotu publicznego, np. gminy, strony w umowie mogą inaczej uregulować powyższe kwestie2. Jako niedopuszczalną sąd administracyjny określił sytuację, w której podmiot publiczny dokonał modyfikacji określonych ustawą praw i obowiązków stron umowy najmu lokalu w zasobie publicznym: „W publicznym zasobie mieszkaniowym obowiązki wynajmującego i najemcy określone są w art. 6a–6e ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i niedozwolone jest ich modyfikowanie w drodze umowy cywilnoprawnej, a tym bardziej w drodze uchwały rady miejskiej. Uchwała nie może wprowadzać stanu, w którym szanse na najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy będą miały osoby, które są w stanie sfinansować remont lokalu, co jest niezgodne z intencją ustawodawcy wyrażoną w art. 4 powyższej ustawy. Skoro bowiem uprawnionymi do wynajęcia lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy są osoby o niskich dochodach, to tym samym mało prawdopodobne jest, by stać je było na wykonanie remontu lokalu na własny koszt”3.

Prawa i obowiązki stron najmu lokalu mieszkalnego

Jak wspomniano powyżej, w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych zastosowanie znajdują regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Niemniej w odniesieniu do interesujących nas stosunków najmu prywatnego, przytaczane tutaj regulacje mają charakter względnie obowiązujący. Powyższe oznacza, że na gruncie umowy najmu strony mają możliwość odmiennego ich uregulowania. Ma to istotne znaczenie i warto zwrócić na to uwagę, ponieważ umowy najmu lokali mieszkalnych niejednokrotnie nie wchodzą aż tak szczegółowo w opis zakresu obowiązków poszczególnych stron umowy.

Szczegółowy opis praw i obowiązków wynajmującego i najemcy początkowo nie znajdował się w ustawie. Regulujące tę materię art. 6a oraz 6b dodane zostały do ustawy w 2005 roku. W uzasadnieniu projektu ustawy nowelizującej ustawodawca wskazał, że celem wprowadzenia regulacji określających szczegółowy katalog obowiązków wynajmujących i najemców w zakresie technicznego utrzymania budynków i lokali było przeciwdziałanie sytuacjom konfliktowym, których źródła upatrywano w braku dokładnego określenia obowiązków każdej ze stron stosunku najmu. Ustawowy katalog obowiązków wzmacnia zresztą pozycję lokatora.

Określone ustawą obowiązki wynajmującego nie pozostają w oderwaniu od ogólnej regulacji Kodeksu cywilnego. Ogólnie ujmując – wynajmujący zobowiązany jest do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń w budynku, aby umożliwić najemcy korzystanie z przedmiotu najmu.

Istotne jednak, że w dodanym art. 6b wskazano szczegółowe obowiązki najemcy, bo wszystko to, co nie obciąża najemcy w zakresie utrzymania i eksploatacji lokalu stanowić będzie zapewne w większości przypadków obowiązek wynajmującego.

Najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Jednocześnie najemca, podobnie jak współwłaściciele, ma obowiązek dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją nieruchomość wspólną, tj. części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. Ustawa wymienia tutaj przykładowo: dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów oraz otoczenie budynku. Jednocześnie (jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy) wskazuje się szczegółowo obowiązki najemcy w zakresie napraw i konserwacji. Tak też obowiązkiem najemcy, o ile strony nie umówią się inaczej, jest naprawa i konserwacja:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  • okien i drzwi;
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku, gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
    –    malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
    –    malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
     

Ważne

Najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego.


Wydaje się jednak, że szczegółowy zakres obowiązków oraz jego w pewnej mierze fakultatywny charakter nie zawsze będzie rozwiązaniem. Istotne znaczenie nadal mieć będzie treść umowy. W szczególności, jeśli wynajmujący będzie chciał zachować kontrolę nad sposobem realizacji napraw przez najemcę. Nieprawidłowo zrealizowana naprawa może jedynie zwiększyć wartość szkody lub sama w sobie stanowić jej źródło. Niemniej w przypadku braku odmiennych rozwiązań umownych powyższe może mieć istotne znaczenie praktyczne. W przypadku wyrządzenia szkody wynikłej, przykładowo, z niedrożnego odpływu urządzenia sanitarnego, podmiotem zobowiązanym do jej ­naprawienia będzie najemca, ponieważ to on nie dopełnił swojego zobowiązania, to on ponosi winę za wyrządzoną szkodę.

Niezależnie od kwestii wystąpienia opisanego powyżej zdarzenia, mając na uwadze standardowe rozwiązania, tj. wskazanie, że najemca odpowiada za szkody w lokalu niebędące następstwem normalnego zużycia, powstałego w wyniku normalnej eksploatacji mieszkania oraz związane zabezpieczenie wynikających z tego roszczeń wynajmującego, tj. kaucje, szczegółowy katalog nie do końca rozwiązuje potencjalne konflikty, o których pisał ustawodawca. Mając na uwadze dość szeroki zakres obowiązków najemcy w zakresie naprawy i konserwacji lokalu, powstaje pytanie: kiedy mówić możemy o stanie, w którym stan lokalu stanowiącego przedmiot umowy przekracza stan normalnego zużycia.

Należy mieć też na względzie wątpliwość, którą rozstrzygać każdorazowo należałoby na podstawie zapisów umowy i konkretnego...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy