Dołącz do czytelników
Brak wyników

Naruszanie porządku

Artykuł | 26 listopada 2018 | NR 113
170

Proszę o dokonanie wykładni prawnej obowiązujących przepisów dotyczących wyegzekwowania od urzędu miasta eksmisji uciążliwego lokatora z mieszkania będącego własnością urzędu. Zwracałem się kilkakrotnie do STBS, który z ramienia miasta zarządza lokalami mieszkalnymi urzędu, o spowodowanie u najemcy lokalu przestrzegania obowiązującego wspólnotę mieszkaniową regulaminu porządku domowego. Uzyskałem pisemną odpowiedź, w której poinformowano mnie, że STBS posiada wydany przez sąd rejonowy nakaz eksmisyjny, który będzie wykonany w roku 2017. Nie widząc żadnej poprawy w zachowaniu najemcy lokalu, po kilku miesiącach ponownie zwróciłem się z pismem do prezesa STBS z zapytaniem, kiedy postanowienie sądu zostanie przez nich wykonane. W odpowiedzi otrzymałem pismo, którego nadawcą był UM (właściciel lokalu), w którego treści nie ma mowy o posiadaniu nakazu eksmisji, lecz przytoczone zostały przepisy, kto i kiedy może wystąpić do sądu z pozwem o eksmitowanie uciążliwego najemcy lokalu mieszkalnego. Proszę również o wyjaśnienie, czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o sprzedaży mieszkania należącego do miasta, stosując przepisy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., art. 16 ust. 1.

Naruszanie porządku domowego

Niejednokrotnie w budynkach wielorodzinnych wspólnot mieszkaniowych dochodzi do sporadycznego czy też notorycznego naruszania porządku. W przypadku jego naruszania należy oczywiście wzywać policję, która może ukarać osobę zakłócającą porządek mandatem, a jeżeli nie zechce go przyjąć, wnieść do sądu o jej ukaranie. Artykuł 51 § 1 Kodeksu wykroczeń stanowi między innymi, że karze podlega osoba, która krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny. Powtarzające się naruszenia mogą być też podstawą roszczeń cywilnoprawnych sąsiadów. W grę wchodzi tu roszczenie o zobowiązanie przez sąd do zaniechania naruszeń, które może być oparte na przepisach dotyczących tzw. immisji. W przypadku takiego uciążliwego sąsiada w grę wchodzi art. 144 Kodeksu cywilnego, który wiąże się z immisjami pośrednimi, czyli takim oddziaływaniem pochodzącym z nieruchomości sąsiednich, które powoduje, że zachowania na jednej nieruchomości wywołują skutki przenoszące się na inne nieruchomości, w bliższym lub dalszym sąsiedztwie. Powództwo powinno zawierać tzw. roszczenie negatoryjne, tj. roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, unormowane w art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.
Jeżeli dana osoba jest najemcą lokalu i wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może zgodnie z art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie opróżnienia lokalu.

Możliwości wspólnoty mieszkaniowej

Jeśli dana osoba jest właścicielem lokalu zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Zatem art. 16 ustawy o własności lokali umożliwia wspólnocie mieszkaniowej walkę z uciążliwymi sąsiadami, jednak wspólnota mieszkaniowa musi traktować to jako ostateczność. Wspólnota mieszkaniowa może zlicytować w trybie art. 16 ustawy o własności lokali tylko wyodrębnione lokale mieszkalne, nie może zlicytować niewyodrębnionego lokalu, gdyż art. 16 ustawy nie upoważnia do ustanowienia odrębnej własności lokali. Na takim stanowisku stanął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca 2009 r., sygn. akt V CSK 442/08. 

W przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa starała się pozbyć uciążliwych lokatorów niewyodrębnionego lokalu należącego do gminy, którzy awanturowali się i dewastowali klatkę schodową. W stosunku do tych lokatorów doszło wprawdzie do orzeczenia eksmisji, jednak nie można ich było wykonać, bo trzeba było dostarczyć tym osobom lokal socjalny, a gmina deklarowała, że takich wolnych lokali nie posiada. W związku z bezskutecznością swoich wcześniejszych kroków wspólnota mieszkaniowa postanowiła wystąpić do sądu o wyrażenie zgody na sprzedaż tych lokali w drodze licytacji w trybie art. 16 ustawy o własności lokali. Wspólnota przegrała zarówno...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy