Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

31 stycznia 2020

NR 215 (Styczeń 2020)

Niekompletne sprawozdanie to powód odmowy udzielenia zarządowi absolutorium

180

Zarząd jest zobowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Przedmiotem rocznego zebrania właścicieli jest między innymi ocena pracy zarządu oraz sprawozdanie zarządu. Zebranie to ma charakter sprawozdawczo-ocenny, a jego przedmiotem powinna być szczegółowa ocena pracy zarządu*.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z 31 lipca 2019 r. (sygn. akt: I C 236/19)

W omawianej sprawie powódka jest właścicielem lokalu położonego w budynku wspólnoty mieszkaniowej. W budynku znajduje się 16 lokali, w tym 4 lokale użytkowe. Udział powódki wynosił 6/100 w częściach wspólnych nieruchomości.

POLECAMY

Umową z dnia 18 grudnia 2003 r. członkowie zarządu wspólnoty powierzyli administrowanie jej sprawami pewnej spółce prawa handlowego.

W latach 2014–2015 wspólnota dokonała ocieplenia termomodernizacyjnego budynku, elewacji i remontu budynku. Wspólnota w 2014 r. zaciągnęła na ten cel kredyt na kwotę 192 230 zł. Na dzień 31 grudnia 2018 r., pozostała do spłaty kwota 64 203 zł z tytułu kredytu. Inwestycja nie została rozliczona. Wspólnota nie wypłaciła wykonawcy robót pełnej kwoty, gdyż wykonawca nie dokonał usunięcia zgłoszonych usterek, m.in. dot. balkonów i dachu.

Wśród inwestycji poczynionych przez mieszkańców wspólnoty była również budowa węzła cieplnego, którego koszty zostały pokryte bez konieczności wspomagania się kredytem.

Przedmiot sporu

W dniu 7 czerwca 2018 r. wspólnota podjęła uchwałę dotyczącą wyrażenia zgody na odpłatne umieszczenie przez najemcę jednego z lokali tablic informacyjnych na elewacji budynku od strony jednej z ulic oraz w bramie wjazdowej za wynagrodzeniem w wysokości 10 zł miesięcznie oraz upoważnienie zarządu do zawarcia tej umowy.
Po niespełna jednym miesiącu wspólnota podjęła 12 lipca 2018 r. kolejną uchwałę, w której uchyliła poprzednią i jednocześnie uregulowała na nowo kwestię umieszczenia na elewacji tablic informacyjnych za kwotę 40 zł miesięcznie.

Obie uchwały zostały przez powódkę zaskarżone do sądu. Ostatecznie sprawy zostały połączone do wspólnego rozpoznania. W związku jednak z rezygnacją najemcy lokalu z umieszczenia tablic, wspólnota uchyliła uchwałę.

W międzyczasie wspólnota podjęła kolejną uchwałę, w której wyraziła zgodę na zaciągniecie kredytu w banku do wysokości 34 350 zł, w celu sfinansowania części inwestycji polegającej na wykonaniu w pomieszczeniu piwnicznym węzła cieplnego oraz budowie instalacji ciepłej wody użytkowej w budynku wspólnoty.

Powódka zaskarżyła do sądu uchwałę, jednakże w niedługim czasie, na zebraniu członkowie wspólnoty podjęli decyzję o jej uchyleniu.

W związku z uchyleniem przez wspólnotę uchwał oraz ze względu na złożenie przez powódkę wniosków o cofnięcie pozwów, postanowieniem umorzono postępowania w tych sprawach.

Jakie decyzje podjęto na rocznym zebraniu wspólnoty?

W dniu 13 lutego 2019 r. odbyło się roczne zebranie wspólnoty mieszkaniowej. Tego dnia obecni na zebraniu otrzymali na piśmie rozliczenie kosztów swoich lokali.
Przyjęty został zgodnie zaproponowany porządek zebrania, który obejmował między innymi przyjęcie sprawozdania zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia zarządowi absolutorium za 2018 r. oraz uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Na zebraniu, w imieniu zarządu, koszty eksploatacji i konserwacji przedstawiła przedstawicielka administratora, która jednocześnie była na zebraniu jego przewodniczącą. Sprawozdanie nie zostało doręczone obecnym na zebraniu właścicielom. We wcześniejszych latach sprawozdanie było sporządzane na piśmie.

Ze względu na nieuzyskanie w sprawie udzielenia zarządowi absolutorium większości, podjęto decyzję o głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ostatecznie za przyjęciem uchwały w sprawie udzielenia zarządowi absolutorium było 75/100 udziałów, przeciwko 6/100. Powódka 13 marca 2019 r. została poinformowana o podjęciu przedmiotowej uchwały.

Wspólnota prowadzi dwa odrębne rachunki bankowe w zakresie eksploatacji oraz funduszu remontowego.

Jakie były zarzuty w pozwie?

Powódka zarzuciła niezgodność uchwały z przepisami prawa, gdyż uchwała nie została przyjęta przez ogół właścicieli. Ponadto zarzuciła naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną przez przyjmowanie uchwał niegodnych z prawem i niekorzystnych finansowo, naruszenie interesów powódki poprzez uniemożliwienie realizacji jej praw i obowiązków wynikających z ustawy i pokrzywdzenie jej interesów ­finansowych poprzez podejmowanie niekorzystnych ­finansowo uchwał. Wskazała, że zarząd nie przedstawił sprawozdania rocznego.

W odpowiedzi na pozew, wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości. Wskazała, że podjęła ww. uchwałę, ponieważ większość współwłaścicieli głosowała za udzieleniem zarządowi absolutorium za 2018 r. Głosowanie odbyło się częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Pismem z dnia 25 lutego 2019 r. współwłaściciele zostali poinformowaniu o treści podjętej uchwały. W opinii pozwanej, zarząd wspólnoty wykonuje wszystkie obowiązki wynikające z przepisów ustawy o własności lokali. Zarząd zapoznaje się ze stanem finansów i nadzoruje pracę administratora.
Stanowisko sądu okręgowego

Sąd uwzględnił powództwo. Właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Skarżona uchwała została podjęta w trybie mieszanym, częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. W ocenie sądu niezasadny jest zarzut powódki dotyczący niezapewnienia wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu. Jak wynika z przesłuchania członków zarządu, nie było możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych. m.in. z uwagi na obowiązki służbowe właścicieli lub brak kontaktu z właścicielami lokali.

Należy pamiętać, że zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, jest zobowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, przy czym okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy.

ważne!

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, jest zobowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, przy czym okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. 

W związku z tym zarząd jest zobowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Przedmiotem rocznego zebrania właścicieli jest między innymi ocena pracy zarządu oraz sprawozdanie zarządu. Wskazane zebranie ma charakter sprawozdawczo-ocenny, a jego przedmiotem powinna być szczegółowa ocena pracy zarządu. Ocena ta bowiem służy ustaleniu, czy nieruchomość wspólna zarządzana była prawidłowo, zaś ostatecznym jej wynikiem jest udzielenie (lub nieudzielenie) absolutorium zarządowi.

Jak wynika z orzecznictwa sądów powszechnych, sprawozdanie ma na celu przedstawienie członkom wspólnoty informacji na temat stanu zarządu nieruchomością wspólną. Chodzi bowiem o czynności dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie (sprzątanie, ubezpieczenie, remonty, zawieranie umów o media, odbiór odpadów), jak i informacje na temat rozliczeń związanych z utrzymaniem nieruchomości (przychodów uzyskanych z wpłat właścicieli tytułem zaliczek lub z innych źródeł jak np. najmu części wspólnej) oraz wydatków na poczet utrzymania budynku, zobowiązań wspólnoty i ostatecznego rozliczenia. (por. orzeczenie Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 30 maja 2016 r., sygn. akt: III C 712/13).

Jakie są wymogi dla rocznego sprawozdania składanego przez zarząd

Ustawa o własności lokali nie wprowadza żadnych regulacji na temat formy i zawartości sprawozdania składanego właścicielom lokali przez zarząd. W literaturze przedmiotu oraz w orzecznictwie przyjmuje się, że do takiego sprawozdania, podobnie zresztą jak do innych sprawozdań finansowych, stosować należy wymogi rzetelności – czyli zgodności z faktami i dokumentami, kompletności – czyli ujmowania wszystkich faktów, jakie miały miejsce i czytelności – czyli przedstawienia informacji w taki sposób, aby wszyscy mogli je przeczytać i zrozumieć treść przekazu. Cechą znamienną przy tym jest to, aby owo sprawozdanie było przejrzyste i dające się skontrolować przez członków wspólnoty w zakresie szeroko rozumianych finansów wspólnoty. Innymi słowy, sprawozdanie finansowe to istotna część sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty, stanowiąca zapis jego działań z perspektywy wpływów i wydatków oraz ich rozliczeń (por. art. 14 w zw. z art. 21 ust. 1 i 29 ust. 1 ustawy o własności 
lokali).

Sprawozdanie powinno zawierać część opisową, obejmującą wykaz przeprowadzonych działań, korespondujących ze sprawozdaniem finansowym, stanowiącym odzwierciedlenie liczbowe. Ustawa o własności lokali nie przewiduje formy pisemnej sprawozdania, to jednak opisowy zapis przeprowadzonych działań zarządu pozwala zweryfikować celowość i prawidłowość podejmowanych z punktu widzenia potrzeb prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną.

WARTO PAMIĘTAĆ!

Sprawozdanie powinno zawierać część opisową, obejmującą wykaz przeprowadzonych działań, korespondujących ze sprawozdaniem finansowym, stanowiącym odzwierciedlenie liczbowe. Ustawa o własności lokali nie przewiduje formy pisemnej sprawozdania, to jednak opisowy zapis przeprowadzonych działań zarządu pozwala zweryfikować celowość i prawidłowość podejmowanych z punktu widzenia potrzeb prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną.

Kwestie rocznego sprawozdania zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy rozpatrywać w powiązaniu z art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o rachunkowości. Wskazany przepis zawiera nakaz stosowania ustawy o rachunkowości do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, a taką z mocy art. 331 § 1 k.c. w zw. z art. 6 zdanie drugie ustawy o własności lokali – będącą tzw. ułomną osobą prawną, jest wspólnota mieszkaniowa (por. wyrok SN z dnia 16 listopada 2016 r., sygn. akt: I CSK 791/15, wyrok SA w Gdańsku z dnia 13 maja 2016 r., sygn. akt: V ACa 844/15, wyrok SA w Warszawie z dnia 23 maja 2014 r., sygn. akt: I ACa 1732/13). Dane zawarte w sprawozdaniu powinny odzwierciedlać ewidencję aktywów i pasywów na dany okres, przy czym jest to podsumowanie...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy