Nowy rok – nowe zebranie, nowe sprawozdanie

Zwołanie rocznego zebrania właścicieli

Roczne zebranie ogółu właścicieli lokali jest jedynym obowiązkowym, do którego zwołania zobowiązani są zarząd lub zarządca. Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali, zebranie takie zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, zobowiązani są zwołać nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Gdyby tego nie uczyniono we wskazanym terminie, prawo zwołania takiego zebrania przysługuje każdemu z członków wspólnoty mieszkaniowej. Powyższe nie wyklucza jednak obowiązku zarządcy do zwołania zebrania, jeśli wystąpią o to uprawnione osoby (właściciele dysponujący 1/10 udziałów – o czym niżej).

W odróżnieniu od rozwiązań ustawowych związanych ze zgromadzeniami wspólników spółek, ustawa o własności lokali nie wskazuje szczególnych formalnych wymagań dla zwołania takiego zebrania właścicieli. Forma powiadomienia o zebraniu jest zatem dowolna. Nie musi być to list polecony, jak w przypadku np. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Należy jednak pamiętać, że zarządca może być rozliczony co do skuteczności zwołania tego zebrania, a więc powinien zabezpieczyć sobie możliwość późniejszego wykazania, że wszyscy uprawnieni mieli możliwość uzyskania informacji o jego odbyciu. Poprzestanie w tym zakresie na informacjach wrzuconych członkom wspólnoty do skrzynek pocztowych na 7 dni przed datą zebrania z dużą dozą prawdopodobieństwa uznane będzie za niewystarczające. Wyprzedzenie powinno być większe, tak aby w przy należytej dbałości o swoje interesy właściciel miał możliwość zapoznania się z nim. Z praktycznego punktu widzenia, w kontekście uchwał podejmowanych na zebraniu, jego skuteczne zwołanie może mieć wpływ na ewentualne rozstrzygnięcie ewentualnego zaskarżenia tych uchwał. Jeżeli bowiem ktoś bez swojej winy nie brał udziału w zebraniu, a głosy osób nieobecnych miałyby znaczenie przy ostatecznym wyniku głosowania, to zarzut nieprawidłowego zwołania zebrania może doprowadzić do utraty przez uchwałę mocy obowiązującej. Problem ten wystę...