Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

17 marca 2019

NR 123 (Marzec 2019)

Obowiązek naprawy pionu kanalizacyjnego

218

Od niedawna zarządzamy niewielką wspólnotą mieszkaniową i mamy problem w jednym z lokali. Mianowicie jedno z mieszkań na parterze co jakiś czas jest zalewane. Przyczyną jest prawdopodobnie pion kanalizacyjny (złe podłączenie u któregoś z lokatorów wyżej). Czy jako zarządca/administrator mamy obowiązek zlokalizować i naprawić tę usterkę? Czy w naszym zakresie obowiązków jest rozwiązanie zaistniałej sytuacji, czy jednak lokator sam w drodze rozmów z sąsiadami musi rozwiązać ten problem

Zwróćmy uwagę na specyfikę wspólnot mieszkaniowych, gdzie istnieją dwa rodzaje nieruchomości: nieruchomość wspólna i odrębne lokale. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja jest mało precyzyjna i rodzi problemy interpretacyjne, zwłaszcza w przypadku urządzeń. Wspólnoty mieszkaniowe mają więc bardzo często problem z określeniem, która część instalacji jest częścią nieruchomości wspólnej, a która częścią konkretnego lokalu. Jest to dość ważne rozgraniczenie, ponieważ przeprowadzanie przeglądów, usuwanie awarii czy też zabezpieczenie instalacji w nieruchomości wspólnej należy do wspólnoty mieszkaniowej, a koszty tych czynności ponoszą wszyscy właściciele lokali w wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Tymczasem przeprowadzanie przeglądów, usuwanie awarii oraz zabezpieczenie instalacji w odniesieniu do lokali należy do obowiązków ich właścicieli i to oni ponoszą koszty ich wykonania. Aby rozwiązać problem braku doprecyzowania pojęcia nieruchomości wspólnej, wspólnoty wprowadzają w uchwale doprecyzowanie definicji nieruchomości wspólnej, które dokładnie rozgranicza elementy na styku tych nieruchomości, tam gdzie wymaga tego praktyka, aby przy każdym kolejnym przeglądzie czy usuwaniu awarii nie wracać do rozstrzygania, kto ma to zrobić – wspólnota czy właściciel lokalu.

Uchwała doprecyzowująca pojęcie nieruchomości wspólne

Zwróćmy jednak uwagę, że taka uchwała może jedynie doprecyzować pojęcie nieruchomości wspólnej. Nie można natomiast tworzyć nią nowej rzeczywistości i określić, że nieruchomość wspólną stanowią elementy, które ewidentnie są elementem lokali i odwrotnie. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że takie doprecyzowanie jest bardzo istotne i stanowi dla sądów podstawę, na którą można się powołać w przypadku rozstrzygania sporów w danej wspólnocie mieszkaniowej. Na przykład w wyroku z 16.02.2014 roku, sygn. akt: I ACa 763/13, Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że w rozstrzygnięciu sporu pomocna jest wcześniejsza uchwała tej wspólnoty, określająca granice nieruchomości wspólnej. Zdaniem sądu określone w uchwale granice nieruchomości wspólnej stanowią doprecyzowanie granic, które w ustawie nie są dokładnie określone. Zdaniem Sądu uchwała jest zgodna z przepisami ustawy o własności lokali, ponieważ jej postanowienia nie zmieniają określonego w niej zakresu pojęcia lokalu i części nieruchomości, które do niego przynależą oraz części wspólnych nieruchomości, a tylko precyzują granice.

Co wchodzi w skład lokalu?

W praktyce wspólnot mieszkaniowych przyjmuje się, że w skład lokalu wchodzi instalacja elektryczna do indywidualnego licznika na wejściu do lokalu (i za tę część od licznika odpowiada już właściciel), a pozostała część instalacji w budynku stanowi nieruchomość wspólną i za tę część odpowiada wspólnota. W przypadku instalacji gazowej przyjmuje się dwie wersje rozgraniczenia – albo że nieruchomość wspólną stanowi instalacja gazowa do indywidualnego licznika na wejściu do lokalu, albo że nieruchomość wspólną stanowi instalacja gazowa do zaworu odcinającego przy odbiornikach włącznie (co bardziej służy zachowaniu bezpieczeństwa w budynku). W przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej najczęściej przyjmuje się, że nieruchomość wspólną stanowi instalacja wodna do zaworu odcinającego w lokalach, a w przypadku kanalizacji piony kanalizacyjne. Co do...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy