Obowiązki płatnika w związku z powstaniem przychodu z tytułu ponoszenia przez członków wspólnoty kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości niższej niż przypadający na nich udział w tej nieruchomości

Stan faktyczny sprawy

Nieruchomość omawianej wspólnoty mieszkaniowej składa się z lokali użytkowych, lokali mieszkalnych i lokalu niemieszkalnego – hali garażowej. Hala garażowa stanowi współwłasność w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Nie każdy jednak właściciel lokalu mieszkalnego lub użytkowego jest współwłaścicielem hali. Część członków wspólnoty ma tylko lokale mieszkalne lub użytkowe. Są też współwłaściciele hali, którzy nie mają innego lokalu w budynku poza udziałem w hali garażowej.

Podział kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej zostały podzielone pomiędzy wszystkich właścicieli proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali. Współwłaściciele hali garażowej ponoszą także koszty eksploatacji swojego lokalu garażowego. Koszty te (eksploatacyjne, inne niż związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, koszty związane z samym lokalem hali garażowej) dzielone są pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów we współwłasności hali, na zasadach określonych w ustawie Kodeks cywilny. W konsekwencji każdy ze współwłaścicieli hali ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej związane z udziałem lokalu hali w nieruchomości wspólnej oraz koszty eksploatacji hali.

Zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 22) decyzje członków wspólnoty zapadają w drodze uchwał i „wchodzą w życie” z chwilą, gdy dana uchwała osiągnie powyżej 50% głosów oddanych za daną uchwałą. Członkowie wspólnoty zaproponowali podjęcie uchwały, zgodnie z którą opłaty uiszczane przez współwłaścicieli hali będą niższe niż ich faktyczny udział w nieruchomości wspólnej.

Założenia

Przyjęto, że we wspólnocie jest x lokali mieszkalnych i każdy z nich posiada 1/10 udziału w nieruchomości wspólnej, a hala garażowa (posiadająca też 1/10 udziału w nieruchomości wspólnej) posiada x współwłaścicieli w równych udziałach, więc ostatecznie właściciel lokalu mieszkalnego powinien ponosić 1/10 kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a współwłaściciel hali garażowej – 1/50 kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z tego względu, że posiada udział w hali w wysokości 1/5, a hala ma udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 1/10).

Procedowana uchwała ma na celu zmianę tej proporcji i na przykład właściciel lokalu mieszkalnego (nadal posiadający sztywny udział 1/10 w nieruchomości wspólnej) ma ponosić koszt utrzymania w nieruchomości wspólnej w wysokości wyższej niż 1/10 łącznej sumy kosztów.

Z punktu widzenia wspólnoty problem jest teoretyczny, dlatego że wspólnota i tak powinna zebrać od członków zaliczki w wysokości pozwalającej na utrzymanie nieruchomości wspólnej, finansowo jest dla niej obojętne, kto i w jakiej wysokości koszty te pokryje. Obniżenie opłat naliczanych dla hali garażowej spowoduje konieczność podniesienia opłat dla pozostałych lokali, tak aby suma comiesięcznych zaliczek wystarczyła na pokrycie sumy kosztów. Skutkiem takiej zmiany będzie sytuacja, w której opłaty naliczane dla lokali mieszkalnych i użytkowych będą dużo wyższe, niż wynika to z udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem właściciele lokali mieszkalnych ponosiliby część kosztów, które ponosić powinni...