Opodatkowanie dochodów wspólnoty z zaliczek od właściciela lokalu użytkowego na koszty zarządu nieruchomością wspólną

Stan faktyczny – podział quad usum

Wspólnota mieszkaniowa składa się ze 119 lokali mieszkalnych oraz 1 lokalu usługowego. Właściciel lokalu użytkowego wnosi zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które w całości wykorzystywane są na pokrycie kosztów utrzymania budynku wspólnoty w stanie niepogorszonym (utrzymanie, konserwacja, remonty i naprawy).

Wspólnota mieszkaniowa posiada budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami na parterze i garażem podziemnym. Garaż podziemny stanowi przedmiot nieruchomości wspólnej i nie jest samodzielnym lokalem. Przeważającą częścią obiektu jest funkcja mieszkaniowa, która służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali.

W garażu podziemnym znajdują się 202 miejsca postojowe na elektrycznych platformach podnośnikowych, co do których 185 właścicieli lokali mieszkalnych posiada prawa wyłącznego korzystania w ramach umowy o podział do korzystania quad usum.

Z kolei 17 miejsc postojowych pozostało w dyspozycji wspólnoty mieszkaniowej, deweloper na etapie sprzedaży lokali mieszkalnych nie znalazł już więcej zainteresowanych, którym mógł przydzielić prawa wyłącznego korzystania. Wspólnota mieszkaniowa planuje te 17 miejsc postojowych na platformach wynająć konkretnym właścicielom lokali. Opłaty pozyskane z najmu wspólnota mieszkaniowa zamierza przeznaczyć na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej, tj. na tzw. cel mieszkaniowy.

Wątpliwości wspólnoty

W tej sytuacji pojawiły się wątpliwości: czy wspólnota mieszkaniowa powinna opłacać podatek CIT od dochodu uzyskanego z wpłat lokalu usługowego, które w całości są przeznaczane na utrzymanie nieruchomości wspólnej i czy wspólnota mieszkaniowa będzie zobowiązana opłacać podatek CIT od dochodu uzyskanego z odpłatnego najmu miejsc postojowych aktualnym członkom wspólnoty?

W opinii wspólnoty, mając na uwadze to, że uzyskiwane dochody są przeznaczane na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej w obiekcie, którego przeważającą funkcją jest funkcja mieszkaniowa podatek CIT (w obu przypadkach) nie powinien być uiszczany.

W przypadku lokalu użytkowego, identycznie jak w przypadku lokalu mieszkalnego, zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustalane są uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej lokal użytkowy nie różni się niczym od lokalu mieszkalnego, co oznacza, że jego właściciel wnosi zaliczki miesięczne w identycznej wysokości na podstawie udziału w nieruchomości wspólnej, który posiada zgodnie z ustawą o własności lokali.