Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

24 lutego 2021

NR 225 (Luty 2021)

Opodatkowanie dochodów wspólnoty z zaliczek od właściciela lokalu użytkowego na koszty zarządu nieruchomością wspólną

63

mieszkaniowych ma związek takiego obiektu z lokalem mieszkalnym, w szczególności, jeżeli umożliwia on prawidłowe i normalne korzystanie z takiego lokalu*.
* Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 czerwca 2020 r. (sygnatura: 0111-KDIB2-1.4010.132.2020.1.AM)

Stan faktyczny – podział quad usum

Wspólnota mieszkaniowa składa się ze 119 lokali mieszkalnych oraz 1 lokalu usługowego. Właściciel lokalu użytkowego wnosi zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które w całości wykorzystywane są na pokrycie kosztów utrzymania budynku wspólnoty w stanie niepogorszonym (utrzymanie, konserwacja, remonty i naprawy).

POLECAMY

Wspólnota mieszkaniowa posiada budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami na parterze i garażem podziemnym. Garaż podziemny stanowi przedmiot nieruchomości wspólnej i nie jest samodzielnym lokalem. Przeważającą częścią obiektu jest funkcja mieszkaniowa, która służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali.

W garażu podziemnym znajdują się 202 miejsca postojowe na elektrycznych platformach podnośnikowych, co do których 185 właścicieli lokali mieszkalnych posiada prawa wyłącznego korzystania w ramach umowy o podział do korzystania quad usum.

Z kolei 17 miejsc postojowych pozostało w dyspozycji wspólnoty mieszkaniowej, deweloper na etapie sprzedaży lokali mieszkalnych nie znalazł już więcej zainteresowanych, którym mógł przydzielić prawa wyłącznego korzystania. Wspólnota mieszkaniowa planuje te 17 miejsc postojowych na platformach wynająć konkretnym właścicielom lokali. Opłaty pozyskane z najmu wspólnota mieszkaniowa zamierza przeznaczyć na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej, tj. na tzw. cel mieszkaniowy.

Wątpliwości wspólnoty

W tej sytuacji pojawiły się wątpliwości: czy wspólnota mieszkaniowa powinna opłacać podatek CIT od dochodu uzyskanego z wpłat lokalu usługowego, które w całości są przeznaczane na utrzymanie nieruchomości wspólnej i czy wspólnota mieszkaniowa będzie zobowiązana opłacać podatek CIT od dochodu uzyskanego z odpłatnego najmu miejsc postojowych aktualnym członkom wspólnoty?

W opinii wspólnoty, mając na uwadze to, że uzyskiwane dochody są przeznaczane na bieżące utrzymanie nieruchomości wspólnej w obiekcie, którego przeważającą funkcją jest funkcja mieszkaniowa podatek CIT (w obu przypadkach) nie powinien być uiszczany.

W przypadku lokalu użytkowego, identycznie jak w przypadku lokalu mieszkalnego, zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustalane są uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej lokal użytkowy nie różni się niczym od lokalu mieszkalnego, co oznacza, że jego właściciel wnosi zaliczki miesięczne w identycznej wysokości na podstawie udziału w nieruchomości wspólnej, który posiada zgodnie z ustawą o własności lokali.

Uwaga

W przypadku lokalu użytkowego, identycznie jak w przypadku lokalu mieszkalnego, zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustalane są uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej lokal użytkowy nie różni się niczym od lokalu mieszkalnego, co oznacza, że jego właściciel wnosi zaliczki miesięczne w identycznej wysokości na podstawie udziału w nieruchomości wspólnej, który posiada zgodnie z ustawą o własności lokali. 


Z perspektywy wspólnoty mieszkaniowej bez znaczenia jest to, że lokal użytkowy nie jest zamieszkiwany, gdyż wymiarem opłat może być tylko i wyłącznie udział w nieruchomości wspólnej, który jest odzwierciedleniem powierzchni użytkowej zarówno lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego (funkcja pozostaje nadal bez znaczenia).

W sprawie odpłatnego najmu miejsc postojowych na platformach podnośnikowych należy zaznaczyć, że przychody uzyskiwane z tego tytułu także przeznaczane są na utrzymanie nieruchomości wspólnej – co oznacza, że dzięki tym wpływom finansowym zaliczki od lokali mieszkalnych i lokalu usługowego są na stosunkowo niższym poziomie, niż gdyby nie było wpływów z tego najmu. Tym samym należy stwierdzić, że przychody z tytułu najmu miejsc postojowych w całości służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wszystkich właścicieli w nieruchomości, gdyż przeznaczane są na utrzymanie nieruchomości bez generowania nadwyżki finansowej roku obrachunkowego wspólnoty.

Stanowisko organu podatkowego

Należy wskazać, że wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej. Tworzą ją zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej, będącego prawem związanym z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Uwaga

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej, będącego prawem związanym z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.


Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, powinien utrzymywać go w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Pytanie pierwsze

Wspólnota miała wątpliwości, czy powinna opłacać podatek dochodowy od osób prawnych od dochodu uzyskanego z wpłat zaliczek uiszczanych przez właściciela lokalu użytkowego w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które w całości są przeznaczane na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24d i art. 24f ww. ustawy, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
 

Uwaga

Wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.


Ustawodawca zamieścił otwarty katalog zdarzeń stanowiących przychód podatkowy, wskazując, że przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe (art. 12 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy). Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p. stanowiącego, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Uwaga

Wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów.


Nie oznacza to jednak, że wszystkie przysporzenia majątkowe uzyskane przez wspólnotę podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Nie podlegają opodatkowaniu te przysporzenia, które na mocy wyraźnie określonych przepisów ww. ustawy podlegają zwolnieniu od opodatkowania.

Dokonując rozstrzygnięcia analizowanej sprawy pod kątem zastosowania art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy wskazać, że w myśl tego przepisu wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem aby dochód podmiotów, o których mowa wyżej, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione łącznie dwa warunki:

  • dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
  • dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Oznacza to, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Ważne

Nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.


Przedmiot zwolnienia

Przedmiotem zwolnienia jest dochód uzyskany przez wskazane w ustawie podmioty (w tym przez wspólnoty mieszkaniowe) ze źródła, jakim jest działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeżeli został przeznaczony na cele preferowane przez ustawodawcę, tj. cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” oraz „zasobów mieszkaniowych”.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego sformułowano pogląd (opierając się na wykładni językowej), że przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć te części nieruchomości, które stanowią lokale mieszkalne oraz inne pomieszczenia i urządzenia, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym. W konsekwencji,  to dochody związane z zarządzaniem lokalami mieszkaniowymi i tymi częściami i urządzeniami budynku, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z tych części budynku, jakie służą prawidłowemu korzystaniu z lokali mieszkalnych (por. wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. akt: II FSK 3642/15).

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

  • budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;
  • pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
  • urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki oraz zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);
  • grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Gospodarka zasobami mieszkaniowymi to zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy