Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

23 listopada 2018

NR 118 (Wrzesień 2018)

Opodatkowanie przenoszenia na najemców opłat za czynsz do wspólnoty mieszkaniowej

0 205

Najem lokali użytkowych przy jednoczesnym obciążaniu najemców opłatami z tytułu zużycia mediów stanowią odrębne świadczenia, tj. najem lokali oraz dostawę towarów energii cieplnej i świadczenie usług (dostarczenia ciepłej i zimnej wody oraz odprowadzania ścieków – kanalizacji). Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lipca 2018 r. (sygn. akt: 0114-KDIP1-1.4012.329.2018.1.AM)
 

Przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą zajmuje się wynajmowaniem i zarządzaniem nieruchomościami niemieszkalnymi (lokalami użytkowymi). Lokale te wynajmowane są przez przedsiębiorcę na podstawie umów najmu, zgodnie z którymi najemcy płacą co miesiąc stałą kwotę czynszu oraz część zmienną, pokrywającą opłaty eksploatacyjne związane z wynajmowanym lokalem.

Czynsz do wspólnoty mieszkaniowej jest regulowany bezpośrednio przez przedsiębiorcę, na podstawie otrzymanej noty księgowej. Wspólnota nie jest płatnikiem podatku VAT i nie wystawia faktury na opłaty zawarte w czynszu.

Przedsiębiorca jest czynnym płatnikiem podatku VAT. Wystawia swoim najemcom co miesiąc fakturę, na której znajduje się jedna pozycja – czynsz najmu za dany miesiąc, będący sumą comiesięcznej stałej kwoty czynszu oraz czynszu do wspólnoty mieszkaniowej. Jest to kwota netto, do której dodawany jest 23% podatek VAT.

Opłaty za media (oprócz energii elektrycznej) rozliczane są w formie stałych comiesięcznych zaliczek i okresowo (raz, dwa razy w roku) następuje ich rozliczenie na podstawie wskazań liczników. Tylko w przypadku energii elektrycznej najemcy mają podpisane własne umowy z ich dostawcą. W pozostałych przypadkach stroną jest wynajmujący jako właściciel nieruchomości.

Jakie były wątpliwości podatkowe?

Przedsiębiorca ma wątpliwości, czy w przypadku wynajmowania lokali użytkowych prawidłowe jest wystawianie faktury w części refakturującej czynsz do wspólnoty mieszkaniowej na podstawie noty księgowej oraz dodanie do niego podatku VAT ze stawką podstawową dla najmu w wysokości 23%. Uważa, że świadczoną przez niego usługą jest wynajmowanie nieruchomości wraz z zapewnieniem podstawowych usług związanych z eksploatacją wynajmowanej nieruchomości (media, zarządzanie nieruchomością). Dlatego zmienna kwota czynszu najmu (wynikająca z opłat zawartych w czynszu do wspólnoty mieszkaniowej) powinna być opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%, niezależnie od tego, czy „refakturowanie” tych kosztów odbywa się na podstawie faktury czy noty księgowej.

Stanowisko organu podatkowego

Dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie. 

Przez dostawę towarów rozumiemy przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. 

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie formy energii. 

Przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. 

Podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. 

W omawianej sprawie przedsiębiorca zajmuje się wynajmowaniem i zarządzaniem nieruchomościami niemieszkalnymi (lokalami użytkowymi). Lokale te wynajmowane są przez niego na podstawie umów najmu, zgodnie z którymi najemcy co miesiąc płacą stałą kwotę czynszu oraz część zmienną, pokrywającą opłaty eksploatacyjne związane z wynajmowanym lokalem.

Na powyższe opłaty składa się czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, w skład którego wchodzą zaliczki na media (woda, kanalizacja, ogrzewanie) oraz pozostałe opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością przez wspólnotę mieszkaniową, w której znajduje się wynajmowany lokal. Czynsz do wspólnoty mieszkaniowej jest bezpośrednio regulowany przez wynajmującego, na podstawie otrzymanej noty księgowej. Wspól-
nota nie jest płatnikiem podatku VAT i nie wystawia faktury na opłaty zawarte w czynszu. Jako płatnik podatku od towarów i usług wystawia swoim najemcom co miesiąc fakturę, na której znajduje się jedna pozycja – czynsz najmu za dany miesiąc, będący sumą comiesięcznej stałej kwoty czynszu oraz czynszu do wspólnoty mieszkaniowej. Powyższa kwota jest kwotą netto, do której następnie jest dodany podatek VAT w wysokości 23%.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy w przypadku wynajmowania lokali użytkowych prawidłowe jest wystawianie faktury w części refakturującej czynsz do wspólnoty mieszkaniowej na podstawie noty księgowej oraz dodanie do niego podatku VAT ze stawką podstawową dla najmu w wysokości 23%.

Aby rozstrzygnąć to zagadnienie, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy i które z opłat ponoszonych przez najemców należy traktować jako usługę kompleksową i opodatkować jedną stawką podatkową podatku od towarów i usług (dla nieruchomości użytkowych – stawką podstawową), a które stanowią odrębne i niezależne od usługi najmu świadczenia opodatkowane według właściwych dla poszczególnych usług stawek VAT.

Dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne (tak art. 1 ust. 2 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady). Jedna transakcja występuje w szczególności wtedy, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności wykonanych przez podatnika są ze sobą ta...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy