Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

24 listopada 2018

NR 116 (Czerwiec 2018)

Paraliż decyzyjny i podział wspólnoty

303

Przejęłam wspólnotę, która składa się z dwóch budynków. Stanowi ona jedną nieruchomość, ale mieszkańcy chcą podejmować uchwały oddzielnie. Sprawa się komplikuje, gdy w jednym budynku, który stanowi łącznie 4907/10000 udziałów, chcemy zrobić remont. Z drugiego budynku nikt nie przychodzi lub pojawia się kilka osób i podpisuje się pod uchwałą WSTRZYMUJĄCY SIĘ lub PRZECIW. Podział na dwie wspólnoty jest zbyt kosztowny. Co robić? Jak zmusić ludzi do uczestnictwa dla dobra całej nieruchomości?

Sposób na paraliż decyzyjny

W przypadku gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej istnieje i działa, ale ze względu na nieobecność większości członków nie może podejmować decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu (tzn. w przypadku gdy wspólnota nie podjęła uchwały z powodu braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali) zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli (art. 24 ustawy o własności lokali). Postępowanie sądowe w sprawie wszczyna się na wniosek, który kieruje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, dane osobowe, adres zamieszkania lub siedziby wnioskodawców oraz uczestników, dokładnie określone żądanie i przytoczenie okoliczności faktycznych, uzasadniających żądanie oraz podpis wnioskodawcy albo jego pełnomocnika. Postępowanie w sprawie toczy się w trybie nieprocesowym, tak więc występują w nim wnioskodawca oraz uczestnicy, tj. właściciele lokali, z tym że niestawiennictwo uczestników nie tamuje rozpoznania sprawy. Orze-
czenia sądu w postępowaniu nieprocesowym zapadają w formie postanowień.

Podział wspólnoty jedyną możliwością rozdzielenia kosztów na budynki

Nierzadko na jednej działce znajduje się więcej budynków mieszkalnych, czasem całe małe osiedle. W takiej sytuacji przy wyodrębnianiu lokali często nie dokonywano podziału działki, a konsekwencją takiego postępowania są wspólnoty mieszkaniowe złożone z kilku budynków, tzw. wspólnoty wielobudynkowe. Tymczasem wspólnoty wielobudynkowe powinny być rzadkością i powstawać tylko w szczególnych przypadkach, gdy „zależności miedzy budynkami” są tak duże, że jest to uzasadnione. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 18.04.2008 roku, sygn. akt: I ACa 71/08. Instrumentem służącym podziałowi takiej wspólnoty jest art. 5 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości, polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych. Podziału muszą chcieć przede wszystkim właściciele dysponujący większością udziałów w nieruchomości wspólnej, w innym przypadku nie da się rozpocząć procedury podziału. Przed jej rozpoczęciem trzeba też uzbroić wspólnotę mieszkaniową w środki finansowe niezbędne do pokrycia kosztów, na przykład ustalając na dany rok zwiększone koszty zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, aby w następnym móc przeprowadzić procedurę podziału.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga uchwały podjętej nie większością głosów, a jednomyślności wszystkich właścicieli lo-
kali. Zgodnie z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Właściciele lokali powinni też określić w uchwale nowe wspólnoty mieszkaniowe oraz wyrazić zgodę na dokonanie zmiany wysokości udziałów w nieruchomościach wspólnych. Uchwała o zmianie wysokości udziałów musi zostać podjęta i zaprotokołowana w obecności notariusza oraz zawierać umocowanie dla zarządów do zawarcia stosownego aktu notarialnego. W przypadku braku jednomyślności wszystkich właścicieli, właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W odróżnieniu od zaskarżenia uchwały sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym.

Występują w nim wnioskodawca oraz uczestnicy, tj. właściciele lokali. Wniosek kieruje się do sądu rejonowego właściwego według położenia nieruchomości. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowany, dane osobowe i adres wnioskodawcy oraz wszystkich uczestników, dokładnie określone żądanie i przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz podpis wnioskodawcy. 

Na bazie podjętej uchwały lub zgody sądu na dokonanie podziału zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zlecić geodecie dokonanie podziału nieruchomości w ten sposób, aby wydzielić dwie działki dla dwóch budynków. Kolejnym etapem będzie wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości. Organem właściwym będzie tutaj wójt, burmistrz, prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości, który po przeprowadzeniu postepowania wyda decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości dokonany przez geodetę. Podział geodezyjny nieruchomości nie będzie konieczny, jeżeli nieruchomość wspólna składa się z kilku działek i do podziału wspólnoty nie będzie potrzebne geodezyjne wydzielenie działek, ponieważ już obecnie dzia...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy