Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zagadnienia budowlane

24 listopada 2018

NR 116 (Czerwiec 2018)

Parking spółdzielni

385

Spółdzielnia mieszkaniowa na mocy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarządza nieruchomościami mieszkalnymi, w których wielu lokatorów dokonało wyodrębnienia prawa odrębnej własności swoich lokali, w wyniku czego właściciele lokali stali się współwłaścicielami części wspólnych oraz działki gruntu. Spółdzielnia obecnie zamierza utwardzić istniejące przy budynkach mieszkalnych ogólnodostępne tereny parkingowe, wydzielić miejsca parkingowe i przeznaczyć je – na zasadzie najmu komercyjnego – dla osób mieszkających w danym budynku lub budynkach. 

W przypadku zajęcia miejsca wydzielonego dla określonego lokatora i jego samochodu przez inny pojazd będzie następować jego usunięcie i odholowanie na koszt właściciela tego pojazdu.

Czy takie decyzje organów spółdzielni wprowadzające ograniczenia w korzystaniu z parkingu mieszczą się w granicach czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy też przekraczają zwykły zarząd?

Czy spółdzielnia powinna przed wdrożeniem takich zasad korzystania z parkingów uzyskać na to uprzednią zgodę wszystkich właścicieli lokali – współwłaścicieli części wspólnych w danej nieruchomości? 
 

Art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zatem ustawodawca rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego zarządu nieruchomością wspólną, ale w którym spółdzielnia nie sprawuje zarządu bez żadnych ograniczeń. Inaczej zatem zarząd wygląda w przypadku zasobów własnych spółdzielni, a inaczej tam, gdzie spółdzielnia jest tylko współwłaścicielem i zarządcą. Podstawowe znaczenie w systemie zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielką jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2 zd. 1, zgodnie z którym zarząd nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Odwołanie do treści art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali oznacza, że zakres tego zarządu należy rozumieć w sposób, w jaki przepisy normują zarząd powierzony. Tymczasem zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może dokonywać samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu, a na czynności ten zarząd przekraczające potrzebuje zgody właścicieli. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 13 listopada 2012 roku, sygn. akt: II OPS 2/12 uznał, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową – na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.

POLECAMY

Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że przyjęcie zasady, że spółdzielnia mieszkaniowa może podejmować bez zgody pozostałych współwłaścicieli czynności przekraczające zakres zwykłego 
zarządu, prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania. Zatem spółdzielnia mieszkaniowa nie jest upoważniona do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Jak podał sąd, z treści art. 199 Kodeksu cywilnego wynika wymóg uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a w przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.  

Uwaga

Spółdzielnia mieszkaniowa nie jest upoważniona do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

 

W praktyce działania spółdzielni mieszkaniowych problem pojawia się przede wszystkim w związku ze złożonym wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem zamiaru wykonania robót budowlanych. Konieczne jest bowiem wówczas wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W sytuacji, gdy spółdzielnia jest tylko współwłaścicielem części wspólnych, a spółdzielnia wykonuje zarząd taką nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zakres prawa spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zależy od zakresu prac.

Decydujące znaczenie będzie miało to, czy rodzaj robót budowlanych przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy też mieści się w ramach zarządu zwykłego. Jeżeli realizacja zamierzenia nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to spółdzielnia mieszkaniowa posiada uprawnienie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez konieczności uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli. Do czynności, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu, należy załatwianie bieżących spraw zawiązanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia może być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego. Jeżeli spółdzielnia nie uzyska zgody wszystkich właścicieli na czynność przekraczającą zwykły zarząd, powinna zwrócić się do sądu w trybie przewidzianym w art. 199 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. 

W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Po uzyskaniu zgody sądu, zastępującej zgodę sprzeciwiających się współwłaścicieli, spółdzielnia może skutecznie wystąpić o uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonać zgłoszenia.

Ważne

Zmiana przeznaczenia części nieruchomości, bo nie można inaczej zakwalifikować przebudowy parkingów i stworzenia płatnych parkingów, na pewno jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. 

 

Zmiana przeznaczenia części nieruchomości,...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy