Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

27 kwietnia 2021

NR 227 (Kwiecień 2021)

Pierwsze czytanie „nowej” ustawy deweloperskiej

14

Po ponadrocznej przerwie w pracach legislacyjnych do Sejmu skierowano projekt „nowej” ustawy deweloperskiej. Projekt ustawy jest kontynuacją prac legislacyjnych prowadzonych zgodnie z założeniami dawnej ustawy z inicjatywy Prezesa Urzędu Konkurencji i Konsumentów. Wcześniejszy projekt ustawy został przyjęty przez stały komitet Rady Ministrów na początku lutego 2020 roku, ale jak się zdaje z oczywistych względów związanych z wyborami prezydenckimi oraz pandemią COVID-19 dalsze prace legislacyjne nie były prowadzone.

Prace legislacyjne

Warto przypomnieć, że pierwotnie UOKiK przygotowywał nowelizację ustawy z 16 września 2011 roku o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jednakże w toku prac nad projektem, liczba przygotowanych zmian była tak znaczna, że zdecydowano się na wprowadzenie nowej ustawy, która nosić będzie tytuł: „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”. W szczególności powołanie wspomnianego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będzie miało istotny wpływ na całą branżę deweloperską, ceny mieszkań oraz rynek nieruchomości.

POLECAMY

Projekt nowej ustawy jest znacznie odwleczonym w czasie efektem przeprowadzonej przez UOKiK analizy rynku budownictwa mieszkaniowego – rynku pierwotnego. Raporty UOKiK w zakresie informacji o skutkach i dotychczasowych doświadczeniach z tzw. ustawą deweloperską oraz analiza sytuacji konsumentów na rynku deweloperskim pochodzą z 2014 roku.

Cele nowej ustawy

Prymat w projekcie ustawy wprowadza się dla ochrony wpłat nabywców lokali i ogólnej poprawy bezpieczeństwa obrotu, ale również obejmuje pewne doprecyzowania.

Poprawa bezpieczeństwa obrotu przejawia się uregulowaniem coraz częściej spotykanych na rynku przebudów. Dotychczas np. przebudowa starej kamienicy, jakkolwiek prowadziła do powstania de facto nowych lokali, nie stanowiła przedsięwzięcia deweloperskiego w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Tym samym nabywca takiego lokalu nie był chroniony w takim samym stopniu jak nabywca lokalu w obiekcie nowo wybudowanym i nie były z nim podpisywane umowy deweloperskie, ale umowy przedwstępne tylko w pewnej mierze i nie zawsze odpowiadające treścią umowom ­deweloperskim.
 

Uwaga!

Dotychczas np. przebudowa starej kamienicy, jakkolwiek prowadziła do powstania de facto nowych lokali, nie stanowiła przedsięwzięcia deweloperskiego w rozumieniu ustawy deweloperskiej.

 

Umowa rezerwacyjna

Istotnym nowym elementem zmienionej ustawy deweloperskiej będzie ustawowe uregulowanie instytucji umowy rezerwacyjnej, w których – jak wynika z raportów przygotowanych przez UOKiK – dochodziło niekiedy do nieprawidłowości i stosowania klauzul niedozwolonych.
 

Uwaga!

Zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie możliwością, a nie obowiązkiem stron przyszłej umowy deweloperskiej, jakkolwiek jest to rozwiązanie niemal powszechnie stosowane w branży deweloperskiej.



Należy mieć na względzie, że zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie możliwością, a nie obowiązkiem stron przyszłej umowy deweloperskiej, jakkolwiek jest to rozwiązanie niemal powszechnie stosowane w branży deweloperskiej. Umowa taka będzie zawierana na czas określony i będzie musiała mieć formę pisemną (pod rygorem nieważności). Zgodnie z ustawą, umowa rezerwacyjna ma określać m.in.:

  • cenę wybranego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej (która nie może przekraczać 1% ceny lokalu lub domu i będzie zaliczana na poczet ustalonej ceny),
  • okres, na jaki wybrany lokal lub dom będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
  • określenie usytuowania lokalu w budynku,
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu lub domu oraz układu pomieszczeń.

W projekcie przewiduje się, że okres obowiązywania umowy rezerwacyjnej powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Powyższe wytyczne co do treści umowy rezerwacyjnej z pewnością warto zastosować już teraz, chociaż nie są jeszcze ustawowo wymagane.

Osoba, która podpisze umowę rezerwacyjną, traktowana ma być na równi z nabywcą i trzeba ją będzie informować o zmianach prospektu informacyjnego lub jego załączników.

Wprost w ustawie wskazane będą sytuacje, kiedy następować będzie zwrot opłaty rezerwacyjnej. Ma to następować w trzech przypadkach:

  • nieuzyskania kredytu przez nabywcę,
  • niewykonania przez dewelopera zobowiązań wynikających z takiej umowy, w szczególności zatem zobowiązania do wyłączenia lokalu z oferty przez dewelopera,
  • zmiany w prospekcie informacyjnym bez poinformowania nabywcy.
     

Uwaga!

Opłata rezerwacyjna stanowić będzie zabezpieczenie podobne do zadatku i jeżeli deweloper nie usuwa wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność albo deweloper nie wykonał zobowiązań z umowy rezerwacyjnej, to opłata rezerwacyjna będzie zwracana nabywcy w podwójnej wysokości. 

 

Jednocześnie opłata rezerwacyjna stanowić będzie zabezpieczenie podobne do zadatku i jeżeli deweloper nie usuwa wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność albo deweloper nie wykonał zobowiązań z umowy rezerwacyjnej, to opłata rezerwacyjna będzie zwracana nabywcy w podwójnej wysokości.

Procedury odbiorowe

Doprecyzowane zostały również regulacje odnoszące się do procedur odbiorowych, wprowadzając zmiany korzystne dla konsumentów. Odbiór odbywa się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal albo po zawiadomieniu organu Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego i braku sprzeciwu tego organu.

W toku odbioru oczywiście należy zgłosić stwierdzone w lokalu wady, a jeżeli wady są istotne – można takiego odbioru odmówić. Do wad deweloper, podobnie jak teraz, ma obowiązek się ustosunkować w terminie 14 dni, a jeżeli tego nie zrobi, to przyjmuje się, iż wady uznał. Korzystne dla nabywców będzie przyznane im wprost z ustawy uprawnienie, że jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni lub uzasadnionym późniejszym terminie nabywca może wyznaczyć deweloperowi nowy termin na usunięcie wad, a po jego bezskutecznym upływie nabywca będzie mógł usunąć wady na koszt dewelopera.
 

Uwaga!

Powtórna odmowa dokonania odbioru przez nabywcę ze względu na wadę istotną wymagać będzie przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego, która zostanie sporządzona na jego wniosek.


Jednocześnie w procedurze odbiorowej z deweloperem wprowadzono możliwość pewnego arbitrażu, zabezpieczając też interes dewelopera. Mianowicie powtórna odmowa dokonania odbioru przez nabywcę ze względu na wadę istotną wymagać będzie przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego, która zostanie sporządzona na jego wniosek. Jeżeli rzeczoznawca w opinii potwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy, co będzie się zapewne częściej zdarzać w przypadku mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych. Koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę, o ile rzeczoznawca nie stwierdzi wady istotnej. Jeżeli jednak wada zostanie potwierdzona koszty ponosi w całości deweloper.

Kolejną zmianą na korzyść nabywców jest ustawowe zabezpieczenie terminowości realizacji umowy przez dewelopera. Planuje się, że w razie braku zastrzeżenia kar umownych za realizację na ...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy