Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

30 listopada 2021

NR 233 (Listopad 2021)

Podatek dochodowy od osób prawnych – nabycie od dewelopera gruntu po cenie niższej niż wartość rynkowa

0 628

Skoro przekazana w formie sprzedaży nieruchomość będzie służyła wyłącznie celom mieszkańców, to tym samym przychód uzyskany z tytułu nabycia stanowić będzie przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., a zatem będzie korzystał ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od osób prawnych.
* Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 lipca 2021 r. (sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.183.2021.2.SG)

Stan faktyczny

Wnioskodawca jest wspólnotą mieszkaniową, powstałą z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu mieszkalnego. Wspólnota jest podmiotem nowo powstałym, istnieje od dwóch lat. W jej skład wchodzą właściciele 24 samodzielnych lokali mieszkalnych.

Nieruchomość zajmowana przez tę wspólnotę składa się z trzech działek ewidencyjnych. Jednocześnie nieruchomość wspólnoty bezpośrednio przylega do drugiej nieruchomości, stanowiącej obecnie własność dewelopera. Nieruchomość dewelopera wykorzystywana jest jako droga dojazdowa do poszczególnych budynków na terenie wspólnoty. Jednocześnie nieruchomość dewelopera obciążona jest na rzecz członków wspólnoty szeregiem służebności (służebności drogi koniecznej, przejazdu, przechodu, parkowania itp.).

POLECAMY

Każdy z właścicieli lokali mieszkalnych nabywając swój lokal, podpisywał z deweloperem umowę, w której znajdował się zapis: „Przedstawiciel spółki oświadcza, że po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, jednak nie później, niż do dnia 31 grudnia 2020 roku (do wyboru dewelopera) deweloper sprzeda nabywcy lub wspólnocie mieszkaniowej budynków – w stanie wolnym od wszelkich obciążeń – odpowiedni udział w drodze – za cenę nie wyższą niż 10 zł (dziesięć złotych), na co nabywcy wyrażają zgodę”.
Powyższy zapis stanowi zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (umowę przedwstępną) nieruchomości, na mocy którego wspólnota zyskała uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na warunkach określonych w umowach przedwstępnych.

Ponieważ upłynął termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, wspólnota rozważa nabycie przedmiotowej nieruchomości. Wobec tego wspólnota zleciła rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego celem określenia wartości nieruchomości, która ma być nabyta w drodze sprzedaży. Rzeczoznawca w sporządzonej przez siebie wycenie określił wartość nieruchomości na łączną kwotę 1 750 000 zł, na którą składają się wartość rynkowa gruntu w kwocie 721 000 zł oraz koszt odtworzenia części składowych w kwocie 1 029 000 zł.

Wspólnota nie posiada w swoich zasobach żadnych lokali, gdyż wspólnota w ogóle nie posiada zasobów rozumianych jako jej własność, z wyjątkiem wierzytelności z rachunków bankowych. Natomiast lokale należące do członków wspólnoty są wyłącznie lokalami mieszkalnymi.

Nieruchomość gruntowa może w przyszłości stanowić majątek związany z działalnością gospodarczą, dlatego że wspólnota nie wyklucza w przyszłości rozpoczęcia prowadzenia działalności np. w zakresie wynajmu miejsc postojowych.

Nieruchomość służyć będzie nie tylko jako droga dojazdowa, ale jej część przeznaczona jest obecnie pod miejsca parkingowe, przepompownię ścieków oraz w celu korzystania z posadowionej na niej altany śmietnikowej.

Nieruchomość będzie wykorzystywana przez członków wspólnoty w celach komunikacyjnych oraz w celu parkowania samochodów, składowania odpadów, zapewnienia odprowadzania ścieków oraz być może (w zależności od przyszłych decyzji członków wspólnoty) w celu osiągania dochodu polegającego na wynajmie miejsc postojowych.

Nieruchomość prawdopodobnie nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z nieruchomości korzystać będą właściciele lokali we wspólnocie (osoby fizyczne i prawne), ich domownicy, najemcy, podmioty świadczące usługi na rzecz ww. osób oraz sporadycznie inne osoby.

Obecnie wspólnota spełnia warunki do zastosowania zwolnienia przedmiotowego z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, natomiast w przyszłości nie jest wykluczone wyłączenie stosowania ww. przepisu. Dochód ten zostanie przeznaczony zgodnie z wolą wspólnoty wyrażoną w uchwale, co powoduje, że w tej chwili nie jest możliwe określenie jego przyszłego przeznaczenia – wspólnota może zadecydować o przeznaczeniu dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, a może też np. podjąć decyzję o zwrocie środków jej członkom.

Wątpliwości wspólnoty

Czy wspólnota mieszkaniowa musi zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych w przypadku nabycia od dewelopera nieruchomości gruntowej za cenę łącznie 10 zł w sytuacji, w której rzeczywista wartość nieruchomości wynosi 1 750 000 zł?

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością 
lokalu.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: u.p.d.o.p.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Postanowienia przepisów u.p.d.o.p. nie określają definicji przychodów.

Przychodem są wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, których rzeczywiste otrzymanie, a w niektórych przypadkach jedynie sam fakt, że są należne, powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Przepisy u.p.d.o.p. zawierają jedynie przykładowy wykaz zdarzeń uznanych przez ustawodawcę za przychody w rozumieniu tej ustawy (art. 12 ust. 1).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 u.p.d.o.p., przychodem jest między innymi wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez zakłady budżetowe, gospodarstwa pomocnicze jednostek budżetowych, spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

Na podstawie art. 12 ust. 5 u.p.d.o.p., wartość otrzymanych nieodpłatnie rzeczy lub praw określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Umowa sprzedaży – regulacje ustawowe

Umowę sprzedaży regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 § 1 k.c.). Zatem podstawowym elementem przedmiotowo istotnym umowy sprzedaży jest jej odpłatność.
Świadczenie jest odpłatne wtedy, gdy otrzymujący świadczenie świadczy w zamian kwotę wyrażoną w pieniądzu, a stanowiącą wartość ustaloną przez strony w ramach zasady swobody umów.

W omawianej sytuacji wspólnota mieszkaniowa nabędzie od dewelopera, w formie sprzedaży na preferencyjnych warunkach, nieruchomość gruntową stanowiącą drogę dojazdową wraz z miejscami postojowymi oraz niezbędną wspólnocie infrastrukturą. Wspólnota będzie użytkować nieruchomość zgodnie z przeznaczeniem i nie będzie prowadzona tam żadna działalność gospodarcza.

Wartość nabytej nieruchomości stanowić będzie u wspólnoty przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 2 u.p.d.o.p.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.d.o.p., przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty, a w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów – różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 u.p.d.o.p.).

Wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione łącznie dwa warunki, a mianowicie:

  1. dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
  2. dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Powołana u.p.d.o.p. nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, zasadne jest zatem odwołanie się w tym zakresie do wykładni językowej.

Z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, że uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest objęcie pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Skoro przekazana w formie sprzedaży nieruchomość będzie służyła wyłącznie celom mieszkańców, to tym samym przychód uzyskany z tytułu nabycia stanowić będzie przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., a zatem będzie korzystał ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od osób prawnych.

Stanowisko organu podatkowego

Organ podatkowy uznał stanowisko wnioskodawcy w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe.

Zgodnie art. 12 ust. 1 pkt 2 u.p.d.o.p., przychodem jest wartość otrzymanych rzeczy lub praw, a także wartość innych świadczeń w naturze, w tym wartość rzeczy i praw otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych oraz spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

Na podstawie art. 12 ust. 6a u.p.d.o.p., wartością świadczeń częściowo odpłatnych stanowiącą przychód podatnika jest różnica między wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 6, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika. Przepis art. 14 ust. 3 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 1–3 u.p.d.o.p., przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, praw majątkowych lub świadczenia usług jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzas...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy