Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

25 lutego 2020

NR 216 (Luty 2020)

Podatek od nieruchomości w praktyce spółdzielni mieszkaniowych

114

Spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie swojego majątku są podatnikiem podatku od nieruchomości. Kwestie tego podatku zostały uregulowane w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (dalej u.p.o.l.). W myśl przepisów tej ustawy grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Spółdzielnie są natomiast traktowane jako przedsiębiorcy, stąd w zakresie części swojego majątku muszą one opłacać podatek wg najwyższych stawek. W niektórych przypadkach mogą one jednak skorzystać z przepisów, które pozwalają obniżyć wysokość zobowiązania podatkowego.

Opodatkowanie lokali wynajętych na działalność leczniczą

W orzecznictwie sądowym (wyroki NSA z dnia 5 czerwca 2018 r. sygn. akt: II FSK 2168/16; z 1 sierpnia 2018 r. sygn. akt: II FSK 2168/16; WSA we Wrocławiu z 7 lutego 2017 r. sygn. akt: I SA/Wr 950/16) oraz w doktrynie powszechnie prezentowany jest pogląd, że dla zastosowania przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. d) u.p.o.l. obniżonej stawki podatku od nieruchomości konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze – budynek lub jego część muszą być związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, po drugie – musi je zajmować podmiot udzielający tych świadczeń. Stąd też, jeżeli spółdzielnia wynajmuje swoje lokale podmiotom udzielającym świadczeń zdrowotnych, ma prawo skorzystać z obniżonej stawki podatku od nieruchomości od budynków. Zapisy u.p.o.l. w żaden sposób nie uzależniają zastosowania niższej stawki od statusu prawnego jaki posiada właściciel nieruchomości. Dlatego też bez względu na to, kto jest właścicielem budynku, to, czy może być on opodatkowany stawką preferencyjną, uzależnione jest tylko od sposobu użytkowania budynku.
 

Uwaga!

Świadczeniami zdrowotnymi są działania służące zachowaniu, ratowaniu, przywracaniu lub poprawie zdrowia oraz inne działania medyczne wynikające z procesu leczenia.


Należy pamiętać, że świadczeniami zdrowotnymi na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o działalności leczniczej są działania służące zachowaniu, ratowaniu, przywracaniu lub poprawie zdrowia oraz inne działania medyczne wynikające z procesu leczenia lub przepisów odrębnych regulujących zasady ich wykonywania. Zgodnie z art. 8 ustawy o działalności leczniczej, rodzajami działalności leczniczej są stacjonarne i całodobowe świadczenia zdrowotne: szpitalne, inne niż szpitalne oraz ambulatoryjne świadczenia zdrowotne. Stacjonarne i całodobowe świadczenia zdrowotne inne niż świadczenia szpitalne obejmują świadczenia opiekuńcze, pielęgnacyjne, paliatywne, hospicyjne, świadczenia z zakresu opieki długoterminowej, rehabilitacji leczniczej, leczenia uzależnień, psychiatrycznej opieki zdrowotnej oraz lecznictwa uzdrowiskowego, udzielane pacjentom, których stan zdrowia wymaga udzielania całodobowych lub całodziennych świadczeń zdrowotnych w odpowiednio urządzonych, stałych pomieszczeniach (art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy o działalności leczniczej). Świadczenia zdrowotne mogą być realizowane przez różne kategorie podmiotów leczniczych, z których część nie musi posiadać statusu przedsiębiorcy (art. 4 ust. 1 ustawy o działalności leczniczej). Wszystkie one muszą jednak być wpisane do rejestru podmiotów wykonujących działalność leczniczą prowadzonego przez wojewodę właściwego dla siedziby albo miejsca zamieszkania podmiotu leczniczego (art. 100 ust. 1 i art. 106 ust. 1 pkt 1 ustawy o działalności leczniczej). Wpis do rejestru podmiotów leczniczych stanowi warunek prowadzenia działalności leczniczej i ma na celu zagwarantowanie pacjentom bezpieczeństwa i pewności, że podmiot leczniczy, z którego usług korzystają, spełnia podstawowe standardy uznane przez ustawodawcę za niezbędne dla tego rodzaju działalności.
 

Uwaga!

Wpis do rejestru podmiotów leczniczych stanowi warunek prowadzenia działalności leczniczej i ma na celu zagwarantowanie pacjentom bezpieczeństwa i pewności, że podmiot leczniczy, z którego usług korzystają, spełnia podstawowe standardy uznane przez ustawodawcę za niezbędne dla tego rodzaju działalności.


Opodatkowanie dźwigów osobowych i towarowych

Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.p.o.l., opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części, budowle bądź ich części, o ile związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej. Budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak np. obiekty liniowe, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu.
 

Uwaga!

Obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.


Za budowle uznaje się również części budowlane urządzeń technicznych oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Natomiast obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. W świetle powyższego dźwigi nie spełniają kryteriów budynków ani budowli. Tym samym nie należy odprowadzać za nie podatku od nieruchomości.
 

Ważne!

Dźwigi nie spełniają kryteriów budynków ani budowli. Tym samym nie należy odprowadzać za nie podatku od nieruchomości.


Opodatkowanie altan śmietnikowych

W zakresie opodatkowania altan śmietnikowych pomocna jest interpretacja indywidualna Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 26 lutego 2016 r., nr PE-OP.3120.788.2015.BPO. Spółdzielnia mieszkaniowa zwróciła się z zapytaniem dotyczącym opodatkowania podatkiem od nieruchomości altan śmietnikowych tj., czy zasadne jest opodatkowanie altan podatkiem od nieruchomości na zasadach przewidzianych dla budowli. W opinii wnioskodawcy taka sytuacja jest niezasadna, bowiem w myśl przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, budowle lub ich części podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości wyłącznie, gdy są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Natomiast spółdzielnia będąca wnioskodawcą zaspokaja głównie potrzeby mieszkaniowe członków spółdzielni. W swoim stanowisku spółdzielnia wskazała, iż przedmiotowe altanki są ogólnodostępne i służą przede wszystkim mieszkańcom spółdzielni. Dlatego brak jest możliwości wykazania ich związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. 
 

Uwaga!

Śmietniki nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.


W opinii Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy stanowisko zaprezentowane przez wnioskodawcę było prawidłowe. Prezydent Miasta odwołał się do art. 2 ust. 1 pkt 3 u.p.o.l., zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Natomiast jako budowle traktować należy obiekt budowlany w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane związane z obiektem budowlanym, które zapewniają możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Z kolei w myśl ustawy Prawo budowlane jako obiekt małej architektury należy traktować niewielkie obiekty, a w szczególności kultu religijnego, takie jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury, posągi, wodotryski, inne obiekty architektury ogrodowej. Wobec tego śmietniki nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Na potwierdzenie swojego stanowiska Prezydent Miasta przywołał orzeczenie WSA w Szczecinie z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt: I SA/Sz 53/09. Wynika z niego, że obiekty małej architektury nie są objęte opodatkowaniem w zakresie podatku od nieruchomości.
 

Uwaga!

Obiekty małej architektury nie są objęte opodatkowaniem w zakresie podatku od nieruchomości.


Opodatkowanie biura spółdzielni zlokalizowanego w budynku mieszkalnym

Niejednokrotnie biura spółdzielni znajdują się na terenie jednego z budynków mieszkalnych. W biurze prowadzona jest bieżąca obsługa mieszkańców, przechowywane są akta członkowskie oraz wszelkie inne dokumenty związane i niezbędne do prawidłowego funkcjonowania spółdzielni. Biorąc pod uwagę powyższy stan faktyczny, powstaje pytanie, czy spółdzielnia jest zobowiązana do naliczania i odprowadzania podatku od nieruchomości za pomieszczenia biurowe służące obsłudze lokatorów w stawce przewidzianej jak dla budynków mieszkalnych, czy jak dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, czy też może jak dla pozostałych budynków?
 

Ważne!

Działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

 

Odpowiedź na te pytania wymaga ustalenia, czy spółdzielnia jest przedsiębiorcą i czy prowadzi działalność gospodarczą. Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 4 u.p.o.l. działalnością gospodarczą jest działalność, o której mowa w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców. Działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Natomiast grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą (art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.). Do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się (art. 1a ust. 2a u.p.o.l.):

  • budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;

Ważne!

Działalność w zakresie zarządzania mieniem spółdzielni i mieniem członków spółdzielni może być jedyną działalnością prowadzoną przez niektóre spółdzielnie, zwłaszcza takie, które już nie realizują żadnych nowych inwestycji, a przepis art. 1 ust. 3 u.s.m. czyni ze spółdzielni mieszkaniowej instytucjonalnego zarządcę nieruchomości, który zarządza nieruchomościami swoimi i swoich członków z tytułu obowiązku nałożonego ustawą.

 

 

  • gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d (tj. gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych oraz niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U., poz. 1777), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy);
     

Uwaga!

Na traktowanie spółdzielni mieszkaniowej jako przedsiębiorcy wskazuje fakt prowadzenia przez nią „innej działalności gospodarczej”, tj. polegającej na zarządzaniu lokalami użytkowymi, niezależnie od tego, czy jest to pod względem proporcji działalność równorzędna z zarządzaniem nieruchomościami mieszkalnymi, czy tylko „nieznaczna”.

 

  • budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 listopada 2015 r. (sygn. akt: II FSK 2420/13) uznano, że Spółdzielnia prowadzi działalność gospodarczą, o której stanowi art. 2 u.s.d.g. i jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 ust. 1 u.s.d.g., do których to przepisów odsyła art. 1a ust. 1 pkt 4) u.p.o.l. Sąd powołał się na art. 2 u.s.d.g., zgodnie z którym działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. W wyroku podkreślono, że pomimo iż celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu (art. 1 ust. 1 u.s.m.), a ponadto, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali (art. 1 ust. 11 u.s.m.), nie oznacza, że nie prowadzi ona działalności gospodarczej. Jednym z przejawów działalności gospodarczej jest obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi mienie spółdzielni lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków, na co wskazuje art. 1 ust. 3 u.s.m.

Sąd powołując się na dotychczasowe orzecznictwo, stwierdził, że działalność w zakresie zarządzania mieniem spółdzielni i mieniem członków spółdzielni może być jedyną działalnością prowadzoną przez niektóre spółdzielnie, zwłaszcza takie, które już nie realizują żadnych nowych inwestycji, a przepis art. 1 ust. 3 u.s.m. czyni ze spółdzielni mieszkaniowej instytucjonalnego zarządcę nieruchomości, który zarządza nieruchomościami swoimi i swoich członków z tytułu obowiązku nałożonego ustawą (wyroki NSA: z dnia 21 stycznia 2010 r., sygn. akt: I FSK 1891/08 i z dnia 15 stycznia 2013 r., sygn. akt: II FSK 933/11). Stanowisko to znajduje przede wszystkim potwierdzenie na gruncie podstawowego dla spółdzielczości mieszkaniowej aktu prawnego i wynika z treści art. 1 ust. 6 u.s.m., zgodnie z którym spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w ust. 1. Użycie przez ustawodawcę zwrotu „inną działalność gospodarczą” wyraźnie wskazuje, że tak właśnie kwalifikuje on działalność, o której mowa w art. 1 ust. 3 u.s.m., czyli tą, która przez podatniczkę traktowana jest jako podstawową i nie jest uznawana przez nią za gospodarczą. 
 

Uwaga!

Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym i w zakresie prowadzonej przez siebie działalności ukierunkowanej na szeroko pojęte zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich członków musi być traktowana tak samo jak inni przedsiębiorcy.


Ponadto, dla porządku wypada wskazać, że na traktowanie spółdzielni mieszkaniowej jako przedsiębiorcy wskazuje również fakt prowadzenia przez nią „innej działalności gospodarczej”, tj. polegającej na zarządzaniu lokalami użytkowymi, niezależnie od tego, czy jest to pod względem proporcji działalność równorzędna z zarządzaniem nieruchomościami mieszkalnymi, czy tylko, jak wskazano we wniosku o udzielenie interpretacji, „nieznaczna”. Prócz wskazanych powyżej orzeczeń stanowisko takie zostało wyrażone także w judykaturze Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyrokach: z dnia 8 grudnia 2011 r., sygn. akt: II FSK 1068/10 i z dnia 24 kwietnia 2014 r., sygn. akt: II FSK 1217/12 (publ. CBOSA).
 

Uwaga!

Spółdzielnia jest przedsiębiorcą, a pomieszczenia biurowe są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.


Również w orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się na to, że działalność spółdzielni mieszkaniowej w zakresie zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie i nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków jest obligatoryjną działalnością gospodarczą takiej spółdzielni (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2002 r., sygn. akt: III CZP 21/02, publ. OSNC 2002/12/149). Z kolei w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2004 r., sygn. akt: II CK 53/03 (publ. LEX nr  172796) wyrażono pogląd, że spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym i w zakresie prowadzonej przez siebie działalności ukierunkowanej na szeroko pojęte zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich członków musi być traktowana tak samo, jak inni przedsiębiorcy. Ponadto jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt: I CSK 199/12 (publ. LEX nr  1254613), działalność spółdzielni mieszkaniowej, dostosowana do jej specyficznych zadań, choć nieprowadzona w celu zarobkowym, podporządkowana jest nadrzędnej zasadzie gospodarności i tym samym mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Ponadto w wyroku tym Sąd Najwyższy odwołał się do uchwały z dnia 21 stycznia 2011 r., w sprawie o sygn. akt: III CZP 125/10 (publ. OSNC 2011, Nr 10, poz. 107), w której zwrócono uwagę, że wprawdzie spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi działalność tzw. bezwynikową, nieobliczoną na zysk, to w zakresie działalności ukierunkowanej na szeroko pojęte zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich członków musi być traktowana na rynku tak samo jak inni przedsiębiorcy działający bezpośrednio w celu osiągnięcia zysku. Działalnością gospodarczą jest także działalność niezarobkowa, zmierzająca jedynie do pokrywania własnymi dochodami ponoszonych kosztów. W działalności, w której dominuje podporządkowanie 
regułom ekonomicznym, motyw zysku (zarobku) zastępowany jest motywem racjonalnego (ekonomicznego) gospodarowania, co oznacza zamiar uzyskania maksymalnego efektu – niekoniecznie zysku – przy danym nakładzie środków albo zamiar minimalnego zużycia tych środków w celu wykonania wyznaczonego zadania. Ponadto, jak wskazano w literaturze, nie można zaaprobować rozróżnienia na działalność spółdzielni mieszkaniowej w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i „pozostałą działalność”, gdyż każdy z rodzajów działalności spółdzielni mieszkaniowej może zostać uznany za działalność gospodarczą. Dodatkowo wskazano, że skoro art. 1 ust. 6 u.s.m. wyraźnie stanowi o „innej” działalności gospodarczej, to wskazuje on tym samym, że spółdzielnia mieszkaniowa prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz inną działalność gospodarczą (przy czym tę ostatnią fakultatywnie). Każdy z tych rodzajów działalności jest zaś działalnością gospodarczą, gdyż w przeciwnym razie użycie przez ustawodawcę słowa „innej” w art. 1 ust. 6 u.s.m. mijałoby się z celem.

Z uwagi na powyższe należy przyjąć, że opodatkowanie będących w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej budynków lub ich części według stawek podatku od nieruchomości właściwych dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej uzależnione jest od tego, czy budynki te (lub ich części) służą tylko zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni i ich rodzin, czy też służą innym celom, w tym takim jak administrowanie i sprawowanie zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Przepis art. 1a ust. 1 pkt 3) u.p.o.l. w przypadku budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jako będących w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą czyni wyjątek wyłącznie dla budynków lub ich części o charakterze mieszkalnym. Ustawodawca nie przewidział w art. 1a ust. 1 pkt 3) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w ogóle wyłączenia dla części budynków (lokali) służących obsłudze administracyjnej działalności gospodarczej polegającej na zarządzaniu nieruchomościami mieszkalnymi, w tym stanowiącymi mienie spółdziel...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy