Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

22 października 2020

NR 221 (Październik 2020)

Podziemne garaże wielostanowiskowe w ramach wspólnoty

78

Specyficzna dla budownictwa mieszkaniowego wielolokalowego, w ramach którego powstają lokale dostępne na tak zwanym rynku pierwotnym, jest konieczność zarządzania nie tylko lokalami mieszkalnymi i lokalami użytkowymi w klasycznym rozumieniu, ale również lokalami niemieszkalnymi stanowiącymi podziemne garaże wielostanowiskowe, w zamyśle inwestora przeznaczone do korzystania przez członków wspólnoty mieszkaniowej.

Lokale garażowe i proces zarządzania nimi cechuje pewna specyfika związana w głównej mierze z tym, iż nie zawsze wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej będą korzystali z takiego garażu lub wręcz nie wszyscy członkowie wspólnoty będą mieli równe prawa do takiej hali garażowej.

POLECAMY

FORMY PRAWNE FUNKCJONOWANIA

Wspomniana różnica wynika z faktu, iż na rynku obserwujemy kilka modeli organizacji i w rezultacie funkcjonowania oraz zarządzania lokalami stanowiącymi hale garażowe. Zależne jest to w znacznej mierze od przyjętej na początku funkcjonowania wspólnoty formy prawnej, a de facto przyjętego przez dewelopera modelu sprzedaży lokali mieszkalnych oraz miejsc postojowych w hali garażowej.

Nieruchomość wspólna

Pierwszym i najczęściej spotykanym modelem funkcjonowania hali garażowej jest zakwalifikowanie garażu jako części nieruchomości wspólnej, do której członkom wspólnoty mieszkaniowej przysługują udziały w prawie własności. Zgodnie z ustawą, takie udziały zależne będą od powierzchni lokali mieszkalnych.

Wyodrębniony lokal

Drugim sposobem jest uregulowanie stanu prawnego lokalu garażowego, a tym samym sformułowanie zasad jego funkcjonowania w ten sposób, iż jest on odrębnym lokalem stanowiącym przedmiot współwłasności tych członków wspólnoty, którzy wraz z zakupem lokalu mieszkalnego zdecydowali się na nabycie udziału w hali garażowej. Ten model jest najbardziej elastyczny z punktu widzenia sprzedaży i często preferowany przez deweloperów. Można spotkać się z sytuacją, w której deweloper celowo winduje ceny „miejsc postojowych” w hali, aby te, które zostaną, wynajmować na wolnym rynku lub zorganizować tam płatny parking krótkoterminowy.

uwaga!

Lokal garażowy może być odrębnym lokalem stanowiącym przedmiot współwłasności tych członków wspólnoty, którzy wraz z zakupem lokalu mieszkalnego zdecydowali się na nabycie udziału w hali garażowej.

Wreszcie w przeszłości funkcjonowało też rozwiązanie, w którym przyjmowano, że miejsce postojowe w hali stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. Jednakże takie stanowisko należy uznać za nieprawidłowe. Potwierdziło to orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdził, że „Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, więc nie może być pomieszczeniem przynależnym” (postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z 14 grudnia 2005 roku, sygn. akt: SK 24/05).

„Wspólna” hala garażowa

W przypadku hali garażowej stanowiącej część nieruchomości wspólnej, zasady korzystania z takiego garażu ustalone będą zapewne na podstawie umowy pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej o podziale nieruchomości wspólnej do korzystania (tzw. umowa quoad usum). Stroną takiej umowy (najczęściej w przypadku rynku pierwotnego proponowanej już przez dewelopera) będą wszyscy właściciele lokali mieszkalnych. Tego typu umowy nie wymagają zachowania jakiejś szczególnej formy, często zdarzają się sytuacje, kiedy w obliczu sporu strony dowodzą istnienia tego rodzaju ustnej umowy. Dla porządku warto jednak zawierać tego rodzaju umowy na piśmie i zwykła forma pisemna będzie w tym zakresie formą wystarczającą. W praktyce często zapisy właściwe tego rodzaju umowie lub odwołanie do takiego dokumentu prawnego znajdujemy w aktach notarialnych nabycia lokalu mieszkalnego. Zgodnie z postanowieniami takiego aktu lub odrębnej umowy, określone miejsce postojowe przyznane zostaje do wyłącznego korzystania właścicielowi konkretnego lokalu mieszkalnego. Czasem w aktach notarialnych przedmiot umowy jest opisywany jako lokal mieszkalny nr X wraz z wyłącznym prawem korzystania z miejsca postojowego nr Y w hali garażowej. Jest to dosyć powszechny i stosunkowo prosty system.

Odrębny lokal niemieszkalny – garaż

W przypadku garażu stanowiącego wyodrębniony lokal, uwarunkowania jego funkcjonowania są w pewnej mierze podobne. Zasady korzystania z hali garażowej również będą ustalane na podstawie umowy. Również będzie to umowa o podziale do korzystania. Jednakże przedmiotem takiej umowy nie jest nieruchomość wspólna, a jedynie wspólny lokal niemieszkalny – garaż. Odmiennie niż w przypadku nieruchomości wspólnej stroną takiej umowy nie będą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, a wyłącznie współwłaściciele tego konkretnego lokalu garażowego. Jest to o tyle istotne, że w lokalu garażowym mogą funkcjonować też przykładowo komórki lokatorskie, a więc stroną umowy mogą być również właściciele – dysponenci komórek lokatorskich, a nie wyłącznie właściciele – dysponenci miejsca postojowego. Taka umowa również może być zawarta w zwykłej formie pisemnej i również przewidywać będzie przyznanie umawiającym się współwłaścicielom poszczególnych miejsc postojowych do wyłącznego korzystania.

Należy jednak stanowczo podkreślić, że garaż stanowiący wyodrębniony lokal nie jest częścią nieruchomości wspólnej. Największe różnice dla tych dwóch modeli obserwować będziemy przy regulacjach prawnych dotyczących procesu zarządzania garażem jako nieruchomością wspólną a garażem jako wyodrębnionym lokalem. W pierwszym przypadku zasady zarządzania są dość jasne i będą wynikały (jak przy pozostałych częściach budynku) z ustawy o własności lokali. Uwzględniać należy jednak specyfikę hali garażowej, jej pewną odrębność w ramach nieruchomości wspólnej. Zasady zarządzania często zależne będą od konkretnych rozwiązań organizacyjnych/funkcjonalnych takiej hali. Przykładowo, jeżeli garaż stanowi też dojście do miejsca składowania odpadów, to zasady rozliczania energii elektrycznej potrzebnej do jego oświetlenia mogą być inne niż dla garażu, z którego korzystać będą wyłącznie parkujący samochody. Zachować przy tym należy rozsądek i kierować się przede wszystkim zasadami prawidłowego gospodarowania.

Ustalenie zasad funkcjonowania garażu jako nieruchomości wspólnej podlegać może w rezultacie dość daleko idącym modyfikacjom, biorąc pod uwagę, że dysponentem nieruchomości wspólnej jest wspólnota mieszkaniowa. Tego rodzaju sprawa zakończyła się wyrokiem Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2010 roku (sygn. akt: III CSK 325/09), gdzie wspólnota mieszkaniowa odebrała deweloperowi miejsca postojowe. W treści wyroku sąd stwierdził, że skoro deweloper zaliczył garaż do nieruchomości wspólnej, to zgodnie z prawem właścicielom lokali mieszkalnych przysługuje prawo do tej nieruchomości stosownie do udziałów i wszyscy mogą z niej korzystać zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W przywołanej sprawie przypisanie poszczególnych miejsc postojowych funkcjonowało jako wspomniany podział do korzystania (qouad usum), a – jak podkreślił sąd – taki podział może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli. Tym samym Sąd Najwyższy stwierdził, że pozbawienie dewelopera miejsc postojowych w istocie naruszało jego interes, ale nie było to naruszenie w takim stopniu, aby uzasadnić uchylenie uchwały.

W przypadku garażu funkcjonującego jako wyodrębniony lokal, zarządzany on będzie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności, chyba że na gruncie umowy współwłaściciele skorzystają ze swojego uprawnienia i inaczej uregulują zasady zarządzania nim.

W odniesieniu do wyodrębnionego lokalu garażowego wskazać trzeba, iż poza wspomnianą elastycznością procesu sprzedaży dla dewelopera, to rozwiązanie daje również większą elastyczność współwłaścicielom przy obrocie miejscami postojowymi. Mogą oni dowolnie sprzedać udział w hali garażowej sąsiadowi, a z udziałem tym (na gruncie umowy quoad usum) związane będzie prawo korzystania z miejsca postojowego. Co więcej – można być członkiem wspólnoty mieszkaniowej, będąc jedynie współwłaścicielem lokalu garażowego. Jednakże w takiej sytuacji, podobnie jak w przypadku współwłaścicieli lokali mieszkalnych, współwłaściciel garażu nie będzie mógł samodzielnie głosować na zebraniach wspólnoty. Zarząd takiej wspólnoty nie jest też umocowany do podpisywania (na podstawie upoważnienia ustawowego) umów dotyczących takiego wyodrębnionego garażu. Trzeba pamiętać, że zarząd wspólnoty nie jest z mocy prawa reprezentantem współwłaścicieli lokalu – hali garażowej, skoro jak wspomniano nie jest on częścią nieruchomości wspólnej. Należy również pamiętać, że – jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 14 lipca 2005 roku (sygn. akt: III CZP 43/05) – każdy ze współwłaścicieli hali garażowej ma prawo zaskarżania uchwał wspólnoty, mimo iż samodzielnie nie może oddać głosu w sprawie takiej uchwały.

SPOSOBY ZARZĄDZANIA

Wspomniane sposoby zarządu współwłasnością, która stanowić będzie lokal garażowy, odnaleźć możemy w ustawie lub zawartej przez współwłaścicieli umowie. Jak podkreślają praktycy, dobrym rozwiązaniem jest umowne powierzenie zarządu wyodrębnionym lokalem garażowym wspólnocie mieszkaniowej jako swego rodzaju zarządcy. Dzięki temu mamy zapewnioną pewną stałość, jeżeli chodzi o podmiot odpowiedzialny za zarządzanie lokalem garażowym i nie będzie to uzależnione od zmieniających się zewnętrznych zarządców lub administratorów. Co więcej, wspólnota mieszkaniowa, co do zasady, zawsze powinna posiadać własny lub narzucony sądownie podmiot ją reprezentujący. Za zgodą wszystkich współwłaścicieli można zawrzeć umowę tego typu i dobrym rozwiązaniem będzie określenie w niej uprawnienia wspólnoty do dalszego powierzenia. W szczególności, jeżeli sama wspólnota zatrudnia profesjonalnego zarządcę.

uwaga!

Dobrym rozwiązaniem jest umowne powierzenie zarządu wyodrębnionym lokalem garażowym wspólnocie mieszkaniowej jako swego rodzaju zarządcy.

 

Zarząd ustawowy

Ustawowy zarząd lokalem garażowym prowadzony będzie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i sprawowany winien być wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli (lub przez niektórych z nich) z obowiązkiem składania pozostałym odpowiednich sprawozdań i rozliczeń. Największą przeszkodą, przed którą staje zarząd ustawowy, są pewne ograniczenia związane z dokonywaniem czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zgodnie bowiem z art. 199 k.c., podjęcie czynności tego typu wymaga jednomyślności współwłaścicieli i ich zgody. W praktyce, przy dużych halach garażowych trudno wyobrazić sobie decyzje podejmowane przez wszystkich współwłaścicieli.

Zarząd umowny

Zarząd umowny daje w tym zakresie pewną przewagę. Pozwala na większą elastyczność przy ustaleniu zasad jego prowadzenia. W umowie o zarząd nieruchomością można ustalić powołanie osoby zarządzającej, ze wskazaniem, iż będzie to każdorazowo podmiot profesjonalnie świadczących tego rodzaju usługi. Mając na uwadze, że umowa wyrażać będzie zgodną wolę wszystkich umawiających się stron, można stworzyć katalog spraw oddanych do decyzji zarządcy i wprowadzić do umowy tak zwane normy kompetencyjne dla zarządcy, aby zapewnić mu możliwość działania w interesie współwłaścicieli i prawidłowego zarządu lokalem. Jednocześnie taka umowa powinna określać zasadę ustalania i ponoszenia kosztów związanych z lokalem garażowym.

KOSZTY FUNKCJONOWANIA GARAŻU

Wskazane rozdzielenie wyodrębnionego lokalu garażowego i nieruchomości wspólnej powoduje, że obserwujemy również różnice w rodzajach kosztów związanych z utrzymaniem tych dwóch rodzajów hali garażowej.

W przypadku wyodrębnionego lokalu będziemy mieli do czynienia z opłatami na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i opłatami eksploatacyjnymi za media zużywane na potrzeby garażu. Jednakże dodatkowo będziemy mieli opłaty związane z utrzymaniem samego garażu. Przykładowo można tutaj wskazać opłaty za jego sprzątanie. Z uwagi na specyfikę współwłasności należy pamiętać, że jeżeli tego rodzaju należności wobec podmiotów zewnętrznych ponosić będzie wspólnota mieszkaniowa z obowiązkiem rozliczenia się z współwłaścicielami, to ich odpowiedzialność za dług wobec wspólnoty mieszkaniowej będzie solidarna. Wspólnota będzie mogła według swojego wyboru dochodzić należności od wszystkich lub tylko jednego z nich. Rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami są ich kwestią wewnętrzną.

W odniesieniu natomiast do garażu jako nieruchomości wspólnej, koszty jego utrzymania będą finansowane z wnoszonych przez właścicieli – członków wspólnoty – zaliczek, podobnie jak pozostałe części nieruchomości wspólnej, co jednak często rodzi spory. Powinno się to odbywać z pewnym uwzględnieniem specyfiki i generowanych przez ten garaż dodatkowych kosztów. Problematyczne może być ustalenie zasad pobierania wspomnianych opłat na zasadach ogólnych, kiedy nie wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają prawo korzystania z takiego garażu. Zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustawa odnosi do udziału w nieruchomości wspólnej i w tej ogólnej regulacji nie uwzględnia kwestii związanych z faktyczną możliwością korzystania z nieruchomości wspólnej. Pewnym rozwiązaniem wartym rozważenia jest wprowadzenie swoistej odpłatności za możliwość wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej, to jest miejsca postojowego. Płatność kalkulowana byłaby nie w celu osiągnięcia zysku, ale w celu zapewnienia pokrycia kosztów utrzymania garażu. Podobnie jak w przypadku korzystania z elewacji, gdy częstokroć wspólnota pobiera opłatę na przykład za przymocowany do elewacji szyld lokalu użytkowego.

uwaga!

Pewnym rozwiązaniem wartym rozważenia jest wprowadzenie swoistej odpłatności za możliwość wyłącznego korzystania z nieruchomości wspólnej, to jest miejsca postojowego.

O rygorystycznym rozdziale garażu jako wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego i nieruchomości wspólnej wypowiadał się Sąd Okręgowy w Warszawie (wyrok SO w Warszawie z 26 listopada 2015 roku sygn. 
akt: III C 444/15). W pozwie zarzucono, że zaskarżone uchwały naruszają przepisy i interesy części współwłaścicieli. Zarzucano, że koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i hal garażowych w części, w jakiej powinny być ponoszone przez współwłaścicieli garażu, przerzucone zostały na pozostałych członków wspólnoty. Tymczasem współwłaściciele garażu nie uczestniczą w kosztach nieruchomości wspólnej.

Rozstrzygając wskazaną sprawę sąd stwierdził, że zakres nieruchomości wspólnej został precyzyjnie i szeroko opisany w przepisach i nie budzi w tej sprawie wątpliwości – nie było konieczności jego dodatkowego uszczegóławiania poprzez włączenie w jej skład – nawet z przyczyn czysto funkcjonalnych – hal garażowych, które stanowiły przedmiot odrębnej współwłasności. Jako niedopuszczalne uznał sąd dokonywanie zmian umów zawartych w formie aktu notarialnego poprzez uchwałę właścicieli lokali. W ocenie sądu hale garażowe będące odrębnym lokalem użytkowym nie stanowią części nieruchomości wspólnej, zaś uchwała wspólnoty w tym zakresie nie opierała się na żadnym przepisie prawa: „Uchwała Wspólnoty, rozliczająca koszty utrzymania stanowiska postojowego wyłącznie do kosztów generowanych przez odrębny lokal garażowy, bez uwzględnienia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, nie ma żadnego umocowania w przepisach […]. Z korzystaniem z garażu związane jest także zużywanie wspólnej infrastruktury jak chociażby wind, schodów, dodatkowe zaśmiecanie wspólnego terenu, zużywanie energii elektrycznej we wspólnych pomieszczeniach przyległych do garażu, odśnieżanie osiedla itp. Generuje także koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia faktycznego, a tym bardziej prawnego, aby współwłaściciele tychże lokali nie partycypowali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.”

FUNKCJONOWANIE HALI GARAŻOWYCH

Niezależnie od kwestii zarządzania i ponoszenia kosztów związanych z halami garażowymi, dotykają je problemy praktyczne, podobne do tych właściwych drogom wewnętrznym i ogólnodostępnym parkingom na powierzchni. Choć z uwagi na kontrolę dostępu problem występuje w mniejszej skali. Podobnie jak w przypadku dróg i parkingów wewnętrznych na terenach należących do wspólnot lub spółdzielni mieszkaniowych również nastręcza pewnych praktycznych problemów z zakresu uregulowania sposobu korzystania i zachowania kierowców-użytkowników hali garażowej. Jak wspomniano, reguły działania garażu można zawrzeć w samej umowie o podziale do korzystania, ale również przyjętym później przez współwłaścicieli regulaminie lub regulaminie przyjętym uchwałą przez wspólnotę.

Podobnie jak w przypadku ruchu drogowego na powierzchni, problemem, który utrudnia skuteczne działanie, jest brak uprawnień wspólnoty do nakładania na swoich członków kar i podobnych sankcji finansowych. Umowa współwłaścicieli lokalu garażowego, który stanowi odrębny przedmiot własności, daje nieco większe możliwości. Umawiające się strony mogą przewidzieć katalog niewielkich kar umownych. Na przykład za zablokowanie lub zajęcie cudzego miejsca postojowego albo innego rodzaju zachowania niepożądane.

W regulaminach hal garażowych spotkać można przeróżne, mniej lub bardziej szczegółowe, regulacje. Często spotykane są takie elementy, jak: określenie zasad wynajmu miejsc postojowych, konsekwencje niewłaściwego korzystania z miejsc postojowych, zasady i sposób konserwacji, zasady dostępu do hali garażowej oraz inne zakazy i nakazy, które – jak wspomniano – trudno egzekwować bez możliwości stosowania sankcji. Stąd też trudno do wyegzekwowania na gruncie regulaminu będą często pojawiające się zakazy mycia, napraw pojazdów, wjazdu pojazdami innymi niż motocykle i samochody osobowe, parkowania pojazdów niesprawnych.

W obliczu trudności z prywatną egzekucją przestrzegania ustalonych zasad funkcjonowania pewnym rozwiązaniem w tym zakresie może być, podobnie jak na powierzchni, wprowadzenie oznaczeń i organizacji ruchu w ramach tak zwanej strefy ruchu (znak D-52), którą niekiedy obserwujemy w halach garażowych centrów handlowych. Wprowadzając również w garażu podziemnym strefę ruchu, możemy egzekwować przestrzeganie na wyznaczonym znakami terenie zasad ruchu drogowego określonych ustawą Prawo o ruchu drogowym. Bez tego znajdujące się często w regulaminach regulacje związane z organizacją ruchu, to jest wymogi co do zakazów parkowania lub nakazy parkowania wyłącznie w miejscach wyznaczonych, będą mocno teoretyczne.

uwaga!

Wprowadzając w garażu podziemnym strefę ruchu, możemy egzekwować przestrzeganie na wyznaczonym znakami terenie zasad ruchu drogowego określonych ustawą Prawo o ruchu drogowym.

 

Sposób funkcjonowania hali garażowej, w której udział lub prawo korzystania z miejsca postojowego kosztuje co najmniej kilkanaście tysięcy złotych, powinien stanowić przedmiot zainteresowania potencjalnego nabywcy. Należy stanąć na stanowisku, że dobrze zorganizowana i funkcjonująca hala garażowa stanowi wartość dodaną do lokalu mieszkalnego, podobnie jak sprawnie zarządzana i dobrze funkcjonująca wspólnota mieszkaniowa.

 

Przypisy