Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

10 kwietnia 2019

NR 124 (Kwiecień 2019)

Powiększenie otworu okiennego i wykonanie drzwi zewnętrznych do lokalu na parterze budynku jako przebudowa budynku

0 203

Czynność polegającą na wykonaniu zmian w zakresie przebudowy ściany zewnętrznej z okna na drzwi wejściowe do lokalu użytkowego należy uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, bowiem zmierza ona do zmiany muru zewnętrznego, który służy do użytku wszystkich właścicieli lokali.

Postanowienie Sądu Rejonowego w Człuchowie I Wydział Cywilny z dnia 30 stycznia 2019 roku (sygn. akt: I Ns 367/18)

Wnioskodawcy oraz uczestniczka opisywanego postępowania są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem złożonym z dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych i dwóch lokali użytkowych.

     Jedni wnioskodawcy są właścicielami lokalu użytkowego, inni lokalu mieszkalnego, zaś uczestniczka – lokalu mieszkalnego. Wszyscy mają udziały we wspólnych częściach gruntu i budynku, a także urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w wysokości.

     Budynek, w którym mieszczą się zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe położony jest równolegle do drogi krajowej. Pomiędzy budynkiem a drogą krajową znajduje się chodnik o szerokości około 3 metrów.

     Lokal użytkowy posadowiony jest na parterze budynku i od frontu ma dwa okratowane okna. Lokal przystosowany jest do korzystania z centralnego ogrzewania. Składa się on z kilku pomieszczeń, z których dwa znajdują się bezpośrednio pod lokalem uczestniczki postępowania, ale nie będą wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w postaci sklepu spożywczego.

     W chwili zakupu tego lokalu przez wnioskodawców znajdował się w nim sklep spożywczy.

     Lokal mieszkalny stanowiący własność uczestniczki postępowania znajduje się na piętrze, naprzeciwko lokalu wnioskodawców. Do lokalu wnioskodawców oraz uczestniczki postępowania prowadzi osobne wejście z chodnika znajdującego się przy drodze krajowej.

     Wszelkie koszty związane z przystosowaniem tego lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej, a mianowicie zmiana okna na drzwi wejściowe oraz przemalowanie budynku z zewnątrz i wewnątrz poniosą właściciele tego lokalu.

Jaki wniosek złożyli właściciele lokalu

Wnioskodawcy (właściciele lokalu w budynku wspólnoty) złożyli wniosek do sądu o rozstrzygnięcie o czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, polegającej na wyrażeniu zgody na zmianę sposobu użytkowania z mieszkalnego na użytkowy, a ponadto na wykonanie otworu drzwiowego w miejscu istniejącego okna w tym lokalu, znajdującego się po lewej stronie od wejścia na klatkę schodową, zgodnie z projektem budowlanym.

     W uzasadnieniu wskazali, że wszyscy uczestnicy postępowania są właścicielami (samodzielnie lub we wspólności małżeńskiej) lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku, łącznie czterech. Dlatego też uczestnicy postępowania mają udziały w działce gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, oraz w częściach wspólnych tego budynku. Z mocy art. 6 ustawy o własności lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową.

     Wnioskodawcy zamierzają założyć sklep w należącym do nich lokalu mieszkalnym. W tym celu niezbędna jest zmiana sposobu jego użytkowania oraz urządzenia nowego wejścia od strony ulicy, którego wykonanie planowane jest na bazie istniejącego otworu okiennego – otwór ten należy odpowiednio powiększyć. W tym celu wnioskodawca uzyskał prawomocną decyzję o warunkach zabudowy pozwalającą na przekształcenie lokalu.

     Wnioskodawcy wskazali ponadto, że na etapie postępowania administracyjnego dotyczącego pozwolenia na budowę wymagana jest zgoda na przekształcenie lokalu, wyrażona przez wszystkich pozostałych właścicieli lokali. Zgody takiej nie udzieliła jedna uczestniczka postępowania, mimo że opisane urządzenie sklepu nie będzie wiązało się z korzystaniem przez kupujących z części wspólnych nieruchomości. Wejście do sklepu będzie znajdowało się na granicy z drogą należącą do Skarbu Państwa i bezpośrednio z tej drogi będzie wchodziło się do sklepu.

     Uczestniczka postępowania wniosła o oddalenie wniosku, wskazując, że jest właścicielką lokalu mieszkalnego na piętrze, a sklep znajdowałby się pod jej lokalem. Ponadto wskazała, że działanie sklepu będzie wiązać się z hałasem.

Stanowisko sądu rejonowego

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

     Sąd uznał, że czynność polegającą na wykonaniu zmian w zakresie przebudowy ściany zewnętrznej z okna na drzwi wejściowe do lokalu użytkowego w budynku wspólnoty należy uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, zmierza ona bowiem do zmiany muru zewnętrznego, który służy do użytku wszystkich właścicieli lokali.

     Wnioskodawcom przysługuje łącznie udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 87/100, byli zatem uprawnieni do złożenia wniosku o udzielenie zgody na dokonanie zmian.

     Sąd orzekający na podstawie art. 199 zd. 2 Kodeksu cywilnego dokonuje swobodnej oceny konkretnej sytuacji, biorąc pod uwagę dwie okoliczności: cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

     „Interes wszystkich współwłaścicieli” nie oznacza, że czynność ma być podjęta w ich wspólnym interesie rozumianym jako zysk każdego z nich, jako czynność każdemu z ni...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy