Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

8 czerwca 2022

NR 239 (Maj 2022)

Prace naprawcze w budynku wspólnoty

0 148

Dla dokonania wyburzenia obiektu budowlanego lub poszczególnych jego elementów konieczna jest decyzja administracyjna (zarówno pozwolenie konserwatorskie, jak i pozwolenie budowlane) w postaci zgody na wyburzenie, a podstawą do wystąpienia do organu administracyjnego jest w pierwszej kolejności udzielenie zgody przez wspólnotę mieszkaniową na wyburzenie/prace budowlane wyrażone w postaci uchwały.

* Wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy Wydział I Cywilny z dnia 10 lutego 2022 roku (sygn. akt: I C 173/21).
 

Stan faktyczny

W nieruchomości znajduje się 13 lokali. Uprawnionych do głosowania nad podjęciem uchwały jest 15 właścicieli, z sumą udziałów we wspólnocie równej 100. Powodowie są właścicielami lokali, z którymi związane są udziały w nieruchomości wspólnej.

POLECAMY

Właściciele jednego z lokali mieszkalnych podczas wykonywania prac remontowych w zakresie ich własnego mieszkania (adaptacji strychu) stwierdzili konieczność renowacji/naprawy belki stropowej oraz belki więźby dachowej, które wyglądały na zgniłe, zgrzybiałe i spróchniałe. Uznali, że jest konieczne zawiadomienie o tym wspólnoty.

Przed głosowaniem ustalono ustnie, że zakres prac, których koszt zostanie poniesiony przez wspólnotę, obejmie wymianę części belek stropowych. Nie przeprowadzono żadnej ekspertyzy i nie sporządzono kosztorysu przed przystąpieniem do prac.

Właściciele remontowanych mieszkań informowali wspólnotę, że remont jest konieczny, ponieważ stan dachu zagraża bezpieczeństwu mieszkańców. ­Zamierzali przeprowadzić te prace jak najszybciej, dopóki mogą skorzystać z usług pracującego w ich lokalu wykonawcy.

W dniu 27 czerwca 2019 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów głosowano nad uchwałą. W głosowaniu wzięło udział 11 właścicieli lokali, reprezentujących 78,20% udziałów. Zagłosowali oni za podjęciem uchwały w sprawie remontu konstrukcji dachu. Zgodnie z jej treścią, strona pozwana postanowiła wyremontować elementy konstrukcyjne strychu i dachu wraz z robotami dodatkowymi zgodnie z załączonym kosztorysem. Ustalono, że koszty prac w wysokości 19 000 zł będą odpłatne w ratach w wysokości 1000 zł miesięcznie. Kosztorys zawierał wymienienie łącznie 22 prac, które miały zostać wykonane: rozebranie elementów więźby dachowej, wymiana belek stropowych, krokwi, deskowania, osadzenie okien w połaci dachowej, wymiana desek czołowych, impregnacja desek i płyt, rozebranie gontów, pokrycie dachu papą i dachówką bitumiczną, uzupełnienie tynków zewnętrznych, wymiana elementów podłóg białych, izolacje z wełny mineralizowanej, izolacje z folii, wywiezienie i składowanie gruzu.

Jeszcze przed podjęciem uchwały, tj. 26 ­czerwca 2019 r., przystąpiono do wykonywania części prac, pod pretekstem konieczności niezwłocznego działania, w wyniku zagrożenia, jakie niesie stan belek dachu.

W efekcie na koszt wspólnoty przeprowadzono remont całego dachu, w tym osadzono nowe (zakupione przez właściciela lokalu remontowanego) okna połaciowe i deski podłogowe; wymieniono belki w podłodze w części, w jakiej ich stan tego wymagał. Wymieniono też belki ukośne/krokwie w całości, ponieważ jeden z pracowników budowlanych stwierdził, że nie jest możliwe wymienienie tylko ich części. Dodatkowo umieszczono na podłodze wełnę, zamiast użytej przy budowie nieruchomości gliny.

Po wykonaniu remontu doszło do spotkania właścicieli lokali, na którym właściciele lokalu remontowanego przedstawili członkom wspólnoty, jakie prace zostały wykonane.

Pismem z dnia 17 lipca 2019 r. wystosowano do zarządu pozwanej pismo z prośbą o wyjaśnienie między innymi, dlaczego nie została sporządzona ekspertyza przed rozpoczęciem prac i dlaczego zostały usunięte zabytkowe okiennice. W piśmie z dnia 25 lipca 2019. zarządca wspólnoty wyjaśnił, że nie została wykonana ekspertyza oraz inwentaryzacja, ponieważ nie było takiego zlecenia od wspólnoty mieszkaniowej, a zabytkowe okiennice zostały usunięte przez właścicieli jednego lokalu. Zarządca dodał również, że prace remontowe dachu nie były planowane, a dach został rozebrany bez wiedzy administratora i wspólnoty, ponieważ właściciele przeprowadzali remont w trybie awaryjnym.

Stanowisko sądu okręgowego

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2020 r., jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Ponieważ pozwana wspólnota mieszkaniowa obejmuje więcej niż trzy lokale, do zarządu nieruchomością stosować należy przepisy ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zgodnie z art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powodowie w niniejszej sprawie wykazali, że zachowali 6-tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały. Nad uchwałą głosowano dnia 27 czerwca 2019 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów, a powództwo wytoczono przed upływem 6 tygodni.

Powodowie wskazywali, że uchwała została podjęta pomimo tego, że nie uzyskano zgody od konserwatora zabytków na wykonanie stosownych prac remontowych. Dodatkowo nie poprzedzono ich ani ekspertyzą, ani oceną techniczną dotyczącą stanu belek stropowych i desek podłogowych, brakowało również projektu budowlanego dotyczącego zmian konstrukcji dachowej oraz podłóg. Poza tym podnosili, że spróchniałe belki nie należą do części wspólnej i powinny zostać wymienione przez właścicieli lokalu, a nie na koszt wspólnoty; izolacja dachowa nie wymaga natomiast użycia wełny mineralnej, a jedynie folii paraizolacyjnej. Wspólnotę obciążano kosztem wymiany dwóch okien połaciowych i wymianą desek podłogowych. Dodatkowo pozwana wspólnota nie miała wglądu w proces wyboru wykonawcy. Również gruz wymieniony w uchwale nie został wywieziony i zagraża bezpieczeństwu mieszkańców.

Przepis art. 25 ustawy o własności lokali wyróżnia cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia.

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami Kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych również zarzuty formalne, jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania.

Stosownie do art. 23 ust. 1 ustawy o własności ­lokali, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Z kolei ust. 2 stanowi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli ­lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Należy podkreślić, że przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają obowiązku uczestniczenia w głosowaniu przez wszystkich właścicieli lokali, nie przewidują także określonego quorum, w związku z czym zgodnie z art. 23 ust. 2 powołanej ustawy decydujące znaczenie ma wyłącznie to, czy za podjęciem wypowiedziała się większość właścicieli obliczana w stosunku do wszystkich osób wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej, a nie tylko większość głosujących, a zatem czy opowiedzieli się za nią właściciele reprezentujący większość udziałów (por. wyrok SA w Szczecinie w wyroku z dnia 9 czerwca 2016 r., sygn. akt: I ACa 148/16, wyrok SA w Łodzi z 7 listopada 2017 r., sygn. akt: I ACa 340/17).

W omawianej sprawie należy zauważyć, że bezsporne było, iż nad zaskarżoną przez powodów uchwałą głosowano w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za przyjęciem uchwał głosy oddało 11 właścicieli lokali posiadających łącznie ponad połowę udziałów (78,20%).
 

Ważne!
Uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów.


Sąd rozpoznający sprawę poparł podgląd wyrażany w orzecznictwie, zgodnie z którym brzmienie art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali nakazuje przyjąć, że uchwała podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną w tym wypadku wielkością udziałów.

Nie mają ponadto racji powodowie, że przed podjęciem uchwały z 2019 r. konieczne było wystąpienie o pozwolenie konserwatora zabytków.

Przepis art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane stanowi, że pozwolenia na budowę nie wymaga...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy