Jednakże, pomimo różnorodnych uzasadnionych przyczyn stojących za decyzją wspólnoty mieszkaniowej o odwołaniu zarządu lub zarządcy, proces ten zwykle nie jest polubowny i konieczne jest działanie o charakterze przymusowym. Poniżej podejmę próbę zwięzłego podsumowania kluczowych aspektów prawnych, które mogą być praktyczną wskazówką dla osób planujących zakończyć współpracę z podmiotem zarządzającym wspólnotą mieszkaniową.
REKLAMA
Zestawienie podstawowych sposobów przymusowego odwołania zarządu lub zarządcy
W pierwszej kolejności wyjaśnię, że przez przymusowe odwołanie zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej można rozumieć zarówno instytucję prawną wynikającą wprost z ustawy o własności lokali (ustanowienie zarządcy przymusowego – art. 26 u.w.l.), jak i odwołanie w trybie uchwały właścicieli lokali. To drugie należy kwalifikować jako przymusowe, gdy po stronie podmiotu zarządzającego pojawiają się przeszkody, mające na celu uniemożliwienie podjęcia decyzji przez uprawnioną większość właścicieli.
Ponadto, celem uniknięcia wątpliwości, poniższy tekst obejmuje równolegle przypadki związane z odwołaniem zarządu wspólnoty mieszkaniowej rozumianego jako tzw. zarząd właścicielski, jak również zarządcy powierzonego, powołanego w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. Na specyfikę związaną z zarządem powierzonym będę zwracał uwagę w odpowiednich fragmentach tekstu.
Poniższe opracowanie nie dotyczy wprost przypadków tzw. małych wspólnot mieszkaniowych, to jest takich, w których liczba lokali nie jest większa niż trzy. W takich przypadkach należy pamiętać o osobnych przepisach regulujących zarządzanie nimi. Ma to szczególne znaczenie w kontekście osobnego trybu ustanawiania zarządcy przymusowego dla tzw. małych wspólnot mieszkaniowych.
Odwołanie zarządu lub zarządcy w drodze uchwały – praktyczne aspekty prawne
Organizacja głosowania nad uchwałą o zmianie zarządu lub zarządcy pomimo ich bierności
Z praktycznego punktu widzenia najistotniejszym zagadnieniem związanym z odwołaniem zarządu lub zarządcy powierzonego jest prawidłowe przeprowadzenie głosowania nad uchwałami. Zgodnie z ustawą o własności lokali to właśnie zarząd lub zarządca powierzony (lub podmioty upoważnione) są wyłącznie uprawnionymi zarówno do zwoływania zebrań właścicieli lokali, jak i do przeprowadzania głosowania nad uchwałami (w tym w szczególności zbierania głosów).
Jak zatem procedować uchwały w przypadku bierności lub jawnego oporu po stronie podmiotu zarządzającego, który ma zostać odwołany?
Wobec określenia w przepisach, że zebrania zwoływane są na wniosek przez zarząd, fakt, iż zarząd na taki wniosek w żaden sposób nie reaguje, spowodowałby, że zwołanie zebrania byłoby niemożliwe. Bez wątpienia rozwiązanie to nie było intencją ustawodawcy przy tworzeniu przepisów art. 31 u.w.l., tj., aby zarząd mógł skutecznie blokować zwoływanie zebrania ogółu właścicieli lokali.
W orzecznictwie, na kanwie spraw dotyczących wspólnot mieszkaniowych, wskazuje się zatem na prymat interesu ogółu czy większości właścicieli nad niedociągnięciami natury formalno-proceduralnej. Jedynie drastyczne uchybienia na polu procedowania nad uchwałą mogłyby doprowadzić do jej uchylenia (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 14 marca 2017 r., sygn. akt: V ACa 381/16, podzielający ustalenia Sądu I instancji). W świetle zebrań właścicieli lokali warto mieć na uwadze także, iż utrwalony jest pogląd judykatury, że przy zwoływaniu zebrań członków wspólnoty nie jest istotne to, kto i w jaki sposób je zwołał, ale to, czy członkowie wspólnoty mieli możliwość powziąć wiedzę o terminie zebrania i być na nim obecni (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 stycznia 2016 r., sygn. akt: I ACa 834/15).
W przypadku zatem bierności zarządu lub zarządcy, konieczne staje się samodzielne zawiadomienie przez właścicieli lokali (którzy wnosili o zwołanie zebrania przez zarząd) pozostałych członków wspólnoty z zachowaniem wymogów przewidzianych w art. 32 u.w.l. Następnym krokiem, po zawiadomieniu wszystkich właścicieli, będzie faktyczne zwołanie zebrania (analogiczna sprawa rozstrzygnięta korzystnie dla właścicieli lokali, którzy zwołali zebranie przy bierności zarządu, była rozpoznawana przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku pod sygn. akt: V ACa 381/16).
Należy mieć jednak na uwadze, że uchwały podjęte w toku takiego zebrania będą obarczone wadą proceduralną (formalną), mogą więc zostać zaskarżone i nie można mieć pewności co do ostatecznego rozstrzygnięcia sądu w tym zakresie. Każdy bowiem przypadek i rzeczywiste intencje „pominięcia” zarządu lub zarządcy w tej procedurze powinny być oceniane indywidualnie przez sąd. Zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt: IV CK 543/03, podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 30 stycznia 2013 r., sygn. akt: I ACa 537/12). Kluczowe zatem będzie, czy wpływ na wynik głosowania zaistniał lub mógł w danym przypadku zaistnieć.
Odwołanie zarządu lub zarządcy powierzonego uchwałą spoza porządku obrad
Z praktyki wynika, że dla skutecznego odwołania podmiotu zarządzającego częstokroć kluczowy bywa element zaskoczenia. Uprzedzenie zarządu lub zarządcy o planowanym odwołaniu ich przez właścicieli lokali może powodować torpedowanie tego typu inicjatyw, zarówno na poziomie zwoływania zebrania, jak i jego przebiegu.
Tym samym warto mieć na względzie, że zaplanowany porządek obrad nie jest sztywny, w tym sensie, że zebrani właściciele lokali mogą wyjść poza jego zakres i zająć się sprawami nieuwzględnionymi w porządku obrad, w szczególności mogą podejmować stosowne uchwały. Zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd (wyrok SN z dnia 29 września 2010 r., sygn. akt: V CSK 52/10). Propozycje uchwał ze strony właścicieli lokali mogą dotyczyć również kwestii związanych ze zmianą podmiotu zarządzającego. Kluczowy w tym zakresie jest wybór przewodniczącego zebrania, czyli osoby decydującej o faktycznym poddaniu uchwały pod głosowanie.
Domniemanie legalności uchwał a wstrzymanie ich wykonania przez sąd
Każda uchwała dotycząca zmiany zarządu lub zarządcy może być zaskarżona do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Co ważne, zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 1–2 u.w.l.). Z powyższego wywodzi się zasadę tzw. domniemania legalności uchwał, która może być wzruszona wyłącznie przez sąd w odpowiednim postępowaniu sądowym.
Samo zaskarżenie uchwały nie powoduje zatem, że uchwała traci moc. Sąd może wstrzymać wykonalność uchwały, wydając zarządzenie tymczasowe, ale wnioskodawca w tym zakresie musi uwiarygodnić swoje żądanie uchylenia uchwały oraz wykazać, że brak zabezpieczenia mógłby pozbawić go zaspokojenia w przyszłości jego żądań lub utrudnić ich realizację w przyszłości.
Co bardzo istotne z punktu widzenia sporów sądowych dotyczących legalności uchwał, w przypadku zaskarżenia uchwały dotyczącej zmiany składu zarządu lub zarządcy nieruchomością wspólną, sąd staje się wyłącznym forum decydującym o składach osobowych w danej wspólnocie mieszkaniowej. Z orzecznictwa sądowego wynika bowiem, że w toku postępowania sądowego w tym przedmiocie właściciele tracą kompetencję do ponawiania uchwał dotyczących składu zarządu.
Zmiana zarządcy powierzonego a zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną
Dla porządku należy wyjaśnić, że czym innym jest zmiana osobowa w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej lub zmiana podmiotowa zarządcy powierzonego, a czym innym zmiana sposobu zarządzania nieruchomością wspólną (z tzw. zarządu właścicielskiego na zarząd powierzony lub na odwrót).
Punktem wyjścia dla dalszych rozważań jest art. 18 ust. 2a u.w.l., dodany nowelą z 2000 roku. Zgodnie z nim, dotychczasowy sposób zarządu może zostać zmieniony na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Taka uchwała stanowi podstawę wpisu zmian w sposobie zarządu do księgi wieczystej nieruchomości wspólnej. Decydując się jednak na przeprowadzenie powyższej procedury, pamiętać należy przede wszystkim o następujących kwestiach.
Po pierwsze, nie ma jednolitych poglądów na temat wymaganej większości głosów dla skutecznego podjęcia przedmiotowej uchwały. Z jednej strony, nie można całkowicie odmówić racji argumentom, zgodnie z którymi przedmiot takiej uchwały w sposób bezpośredni dotyczy interesów wszystkich właścicieli. Z tego twierdzenia, na podstawie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 października 1983 r., sygn. akt: IV CR 346/83, wydanego w nieaktualnym już stanie prawnym, wyprowadzany jest wniosek, że warunkiem podjęcia przedmiotowej uchwały jest jednomyślność właścicieli.
Moim zdaniem, powyższe poglądy nie tylko nie znajdują odzwierciedlenia w przepisach, które jako zasadę przewidują podejmowanie uchwał większością głosów, lecz przeczą również rzeczywistemu celowi omawianej regulacji. To właśnie dzięki możliwości podjęcia uchwały o zmianie sposobu zarządu większością głosów, właściciele lokali mają realny wpływ na kształtowanie istotnych spraw wspólnoty. W innym przypadku głos jednego właściciela, którym w wielu przypadkach pozostaje ciągle deweloper, uniemożliwiłby wprowadzenie niezbędnych zmian. Z tego względu nie powinno być żadnych wątpliwości prawnych, że uchwała w trybie art. 18 ust. 2a u.w.l. podejmowana może być większością głosów.
Jak wskazano wyżej, opisywany tryb przewidziany jest dla zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Z pewnością dotyczy to zatem przypadków rezygnacji z umownego sposobu zarządu (tj. powrotu do zasad ustawowych), jak również przemodelowania zasad zarządzania nieruchomością wspólną (np. nowe procedury, nowe organy itp.). W praktyce zasadnie pojawia się w tym kontekście pytanie, czy zaprotokołowanie uchwały przez notariusza jest niezbędne również wtedy, gdy dochodzi jedynie do zmiany podmiotu zarządcy powierzonego – bez zmiany ogólnych zasad określonych dotychczasową umową o zarządzanie.
W tym przedmiocie wprost wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt: III CZP 129/08, przyjmując, że: Zmiana osoby zarządcy nie jest co prawda zmianą sposobu zarządu, biorąc jednak pod uwagę, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi wieczystej w dziale III, trzeba uznać, iż wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a. Pogląd ten może wydawać się kontrowersyjny, choćby dlatego, że wbrew przywołanej tezie, wpis do księgi wieczystej nie zawsze musi znajdować oparcie w dokumentach sporządzonych w szczególnej formie. Co więcej, zarządca powierzony nie zawsze jest wpisany do księgi wieczystej. Mając jednak na uwadze ciągłą aktualność prezentowanego poglądu, przywołanego chociażby w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 maja 2015 r., sygn. akt: I ACa 85/15, z ostrożności przyjąć należy, że również sama zmiana podmiotu zarządcy podlegać powinna zaprotokołowaniu przez notariusza. Dochowując tej ostrożności, wspólnota może uchronić się przed wieloletnim procesem związanym z próbą kwestionowania podjętej uchwały.
Osobna umowa cywilnoprawna z zarządcą
Niezależnie od wcześniejszych uwag warto podkreślić, iż opisana wyżej procedura zmiany sposobu zarządu lub samego podmiotu zarządcy odnosi skutek wyłącznie w sferze „organizacyjnej” wspólnoty. Oznacza to, że wraz ze zmianą sposobu zarządu lub samego zarządcy, dotychczasowe uprawnienia wygasają i tym samym kierowanie spraw wspólnoty oraz jej reprezentowanie może przebiegać wyłącznie na nowych zasadach. To nowy zarządca (lub zarząd) ma prawo reprezentacji wspólnoty i jemu przysługują wszelkie uprawnienia wynikające z pełnionej funkcji.
Nie można jednak zapominać, iż uprzednia umowa o zarząd nieruchomością wspólną nie zostaje w tym trybie wyłączona z obrotu. Jest to bowiem umowa prawa cywilnego, do której zastosowanie znaleźć powinny ogólne zasady regulowania stosunków umownych pomiędzy podmiotami prawa. Kwalifikuje się ją jako umowę o świadczenie usług. Sama uchwała nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną i w tym zakresie powinny być podjęte dodatkowe działania prawne. Co więcej, okazać się może, że przedmiotowa umowa przewiduje określone sankcje za jej przedwczesne zakończenie (np. kary umowne itp.).
Ustanowienie zarządcy przymusowego w drodze postępowania sądowego
Jak wskazałem na początku, drugim kierunkiem działań zmierzających do odwołania zarządu lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej jest procedura ustanowienia zarządcy przymusowego w trybie art. 26 u.w.l. Jest to możliwe w przypadku, gdy zarząd nie został powołany (np. brak zgody większości na wskazanych kandydatów) lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.
Z praktyki zawodowej wynika, że powyższe postępowanie należy traktować jako rozwiązanie ostateczne, jedynie w przypadku braku możliwości przeforsowania woli większości właścicieli w trybie opisanym we wcześniejszej części opracowania lub w przypadkach, gdy większość głosów znajduje się rękach osób, które miałyby zostać odwołane.
***
Powyżej przedstawione zostały praktyczne aspekty prawne odwoływania zarządów lub zarządców we wspólnotach mieszkaniowych. Ustalając strategię działania, w takich przypadkach należy pamiętać o powyższych kwestiach prawnych, tak aby wola większości właścicieli znalazła odzwierciedlenie w rzeczywistości prawnej. Przed przystąpieniem do realizacji powyższych zamierzeń warto upewnić się, czy grupa inicjująca odwołanie zarządu lub zarządcy rzeczywiście realizuje wolę większości właścicieli. W innym przypadku, niepewne poparcie dla zmian podmiotu zarządzającego wspólnotą mieszkaniową może ujawnić się na późniejszych etapach sprawy – najczęściej ze szkodą dla wspólnoty mieszkaniowej.
