Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

26 listopada 2018

NR 113 (Marzec 2018)

Procedura podziału wspólnoty

386

Wspólnota mieszkaniowa składająca się z 2 budynków chce się rozdzielić. Oba budynki mają do spłacenia kredyt. Jakie formalności muszą zostać wypełnione (oprócz uchwały o podziale nieruchomości) i jakie są szacowane koszty? Każdy z budynków ma 10 mieszkań. Czy podatek od nieruchomości od gruntów pozostałych i części wspólnych ulegnie zmianie? Należy po podziale skorygować w UMiG?

Jednomyślna uchwała lub zgoda sądu

Przede wszystkim proszę zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy o własności lokali dokonanie podziału nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę o wyrażeniu zgody na podział nieruchomości. Jednak dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga nie uchwały podjętej większością głosów, a jednomyślności wszystkich właścicieli lokali. Zgodnie bowiem z art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, podziału można dokonać na wniosek 
wszystkich współwłaścicieli. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Właściciele lokali powinni też w uchwale określić nowe wspólnoty mieszkaniowe oraz wyrazić zgodę na dokonanie zmiany wysokości udziałów w nieruchomościach wspólnych. Uchwała o zmianie wysokości udziałów musi zostać podjęta i zaprotokołowana w obecności notariusza oraz zawierać umocowanie dla zarządów do zawarcia stosownego aktu notarialnego. W przypadku braku jednomyślności wszystkich właścicieli, właściciele lokali, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W odróżnieniu od zaskarżenia uchwały, sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym. Występują w nim wnioskodawca oraz uczestnicy, tj. właściciele lokali. Wniosek kieruje się do sądu rejonowego, właściwego według położenia nieruchomości. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zawierać oznaczenie sądu, do którego jest skierowany, dane osobowe i adres wnioskodawcy oraz wszystkich uczestników, dokładnie określone żądanie i przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz podpis wnioskodawcy.

POLECAMY

Geodezyjny podział nieruchomości

Na bazie podjętej uchwały lub zgody sądu na dokonanie podziału zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zlecić geodecie dokonanie podziału nieruchomości w ten sposób, aby wydzielić dwie działki dla dwóch budynków. Kolejnym etapem będzie wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości. Organem właściwym będzie tutaj wójt, burmistrz, prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości, który, po przeprowadzeniu postępowania, wyda decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości dokonany przez geodetę. Podział geodezyjny nieruchomości nie będzie potrzebny, jeżeli nieruchomość wspólna składa się z kilku działek i do podziału wspólnoty nie będzie potrzebne geodezyjne wydzielenie działek, gdyż już obecnie działki geodezyjne umożliwiają określenie dwóch nieruchomości wspólnych.

Inwentaryzacja

Kolejnym krokiem zmierzającym do podziału wspólnoty mieszkaniowej będzie opracowanie nowej inwentaryzacji budynków. W inwentaryzacji osoba z uprawnieniami określi nowe nieruchomości wspólne i nowe udziały właścicieli lokali.

Akt notarialny i wpis w Księgach wieczystych

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej na podstawie pełnomocnictwa właścicieli udzielonego w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza zawrze akt notarialny, w którym dokona na podstawie inwentaryzacji i podziału geodezyjnego określenia nowych nieruchomości wspólnych i nowych udziałów właścicieli lokali w nieruchomościach wspólnych. W akcie tym notariusz skieruje też wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych o podział nieruchomości wspólnej, założenie odrębnych Ksiąg wieczystych dla nowych nieruchomości wspólnych, wpisanie nowych udziałów właścicieli lokali oraz skorygowanie wpisów w Księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali. Oczywiście zmianie ulegnie podatek od nieruchomości, bo u każdego właściciela zmianie ulegnie przedmiot opodatkowania oraz udziały w nieruchomości wspólnej.

Nowe zarządy oraz rozliczenia

Wpis w Księgach wieczystych zmian dokonanych przez właścicieli lokali kończy procedurę podziału wspólnoty mieszkaniowej. Jednak w związku z powstaniem dwóch nowych wspólnot mieszkaniowych konieczny jest wybór przez każdą z nich zarządu. Konieczne jest też rozliczenie finansowe nie tylko między sobą, ale także z dostawcami mediów, a także zawarcie nowych umów z dostawcami mediów przez zarządy nowych wspólnot mieszkaniowych. Niewątpliwie będą to zadania bardzo czasochłonne i wymagające dobrego zaplanowania kolejności działań oraz wcześniejszych uzgodnień podejmowanych kroków. Po dokonaniu podziału wspólnoty mieszkaniowej i powołaniu w obu wspólnotach nowych zarządów pojawi się też problem podziału dokumentacji. Część dokumentacji np. z przeglądów, projektowo-inwentaryzacyjną czy książkę obiektu budowlanego i tak prowadzi się odrębnie dla każdego budynku, więc w takim wypadku podział dokumentacji nie będzie problemem. Problem może za to stanowić kwestia wspólnych dokumentów dla obu budynków czy uchwał wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji zawsze należy pamiętać, że jeżeli to dokument wydany przez organ adm...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy