Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

12 grudnia 2019

NR 214 (Grudzień 2019)

Procedury eksmisyjne

178

Nawiązując do opisywanej w poprzednim numerze kwestii najmu socjalnego, warto wspomnieć o – w pewnym zakresie powiązanej – instytucji prawa, jaką są procedury w zakresie eksmisji. Jak wspomniano omawiając kwestie najmu socjalnego, w niektórych przypadkach sąd z urzędu będzie zajmował się kwestią najmu socjalnego właśnie przy okazji procedury eksmisyjnej, tj. na etapie postępowania sądowego o opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Niemniej należy mieć na uwadze, że nie w każdej sytuacji taka sprawa sądowa będzie prowadzona. W określonych przypadkach, w razie naruszenia postanowień umowy, która stanowi tytuł prawny lokatora do lokalu mieszkalnego albo utraty prawa własności takiego lokalu w wyniku przeprowadzonego postępowania egzekucyjnego, istnieje możliwość przeprowadzenia postępowania zmierzającego do przymuszenia lokatora do opróżnienia i opuszczenia lokalu, czyli eksmisji. W pierwszej kolejności należy uzyskać w tym zakresie tak zwany tytuł egzekucyjny. Do najistotniejszych w zaprezentowanym kontekście tytułów egzekucyjnych zaliczyć możemy: wyrok sądu, ugodę, notarialne oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Odrębną kategorią jest natomiast postanowienie o przysądzeniu własności wydawane w toku postępowania egzekucyjnego.

Wyrok eksmisyjny

Najczęściej spotykaną podstawą do orzeczenia w stosunku do danego lokatora obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego jest wyrok sądowy, w którym sąd nakazuje pozwanemu opuszczenie i opróżnienie lokalu, który stanowi przedmiot postępowania. Podstawą wydania takiego orzeczenia jest prawo właściciela wynikające z art. 222 Kodeksu cywilnego, który stwierdza, że: „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. Zatem jak wspomniano wcześniej, podstawą do wystąpienia do sądu z tego typu sprawą będzie brak lub utrata przez osobę zajmującą lokal skutecznego w stosunku do właściciela uprawnienia do dysponowania nim. Właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję, zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, jest sąd rejonowy, na którego obszarze właściwości zlokalizowany jest lokal zajmowany bez tytułu prawnego.

ważne!

Właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję, zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, jest sąd rejonowy, na którego obszarze właściwości zlokalizowany jest lokal zajmowany bez tytułu prawnego. 

 

Podstawą do przeprowadzenia eksmisji jest prawomocny wyrok sądu. Trzeba pamiętać, że pozwanymi w tego typu sprawie muszą być wszystkie osoby zajmujące lokal, którego opróżnienia będziemy się domagali. Wyrok adresowany będzie bowiem do konkretnych osób, którym sąd nakaże opróżnienie lokalu, i tylko te osoby będą mogły zostać następnie eksmitowane. W odniesieniu do prawomocności warto pamiętać o istotnych różnicach w tym zakresie pomiędzy wyrokiem sądu rejonowego jako sądu I instancji oraz wyrokiem sądu okręgowego jako sądu odwoławczego – sądu II instancji. Orzeczenie sądu okręgowego (odwoławczego, II instancji) co do meritum, a więc co do nakazu opróżnienia lokalu, jest prawomocne w momencie jego wydania. Jeżeli jednak żadna ze stron nie zdecyduje się na wniesienie apelacji, to wyrok sądu rejonowego nie staje się prawomocny z datą jego wydania, ale w chwili kiedy upłynie termin na złożenie apelacji, tj. 14 dni od daty doręczenia wyroku wraz z uzasadnieniem lub 21 dni od daty jego wydania, jeżeli nikt nie złożył takiego wniosku o uzasadnienie.

Ugoda/oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Uzyskanie wyroku eksmisyjnego jest pierwszym krokiem w procedurze eksmisyjnej. Można stwierdzić, że jest to podstawowy typ tytułu egzekucyjnego. Istnieje jednak również możliwość przeprowadzenia eksmisji z pominięciem tego pierwszego etapu sądowego. Lokator może bowiem dobrowolnie się zobowiązać, że w sytuacji utraty tytułu prawnego do zajmowanego lokalu opuści go. Podstawą eksmisji może być zatem ugoda, w której lokator zobowiąże się do wyprowadzki. Tego typu postanowienia można zawrzeć również w porozumieniu rozwiązującym np. umowę najmu. Należy jednak pamiętać o zachowaniu odpowiedniej formy, aby taka ugoda mogła stanowić podstawę do egzekucji sądowej (komorniczej). Najczęściej stosowanymi w tym zakresie rozwiązaniami są:

  •     ugoda sądowa, którą można zawrzeć poza procesem w ramach zawezwania do próby ugodowej inicjującego postępowanie pojednawcze,
  •     ugoda zawarta przed mediatorem zatwierdzana następnie przez sąd,
  •     akt notarialny, w którym lokator zobowiązuje się teraz lub w przyszłości w określonych sytuacjach do opróżnienia lokalu.

Ten ostatni ze wskazanych powyżej dokumentów jest elementem charakterystycznym dla tak zwanego najmu okazjonalnego. W tego rodzaju umowie najemca właśnie w formie aktu notarialnego oświadcza, że w razie rozwiązania umowy dobrowolnie opuści lokal i przeprowadzi się do wskazanego wcześniej lokalu. Takie notarialne oświadczenie w razie nieopuszczenia lokalu staje się tytułem egzekucyjnym, podstawą egzekucji i eksmisji.

Tytuły wykonawcze

Wskazane powyżej dokumenty same w sobie nie pozwalają na wszczęcie postępowania egzekucyjnego przed komornikiem, który doprowadzi do opróżnienia lokalu. Do tego konieczne jest uzyskanie tak zwanej klauzuli wykonalności, nadawanej przez sąd w postępowaniu klauzulowym. Dopiero po opatrzeniu klauzulą wykonalności tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym. Klauzule nadaje sąd I instancji, chyba że akta nadal znajdują się w sądzie odwoławczym. Teoretycznie sąd wydaje postanowienie o jej nadaniu w terminie 3 dni, praktyka w tym zakresie jednak pokazuje, że odbywa się to zdecydowanie dłużej.

W odniesieniu do spraw eksmisyjnych istotne jest, że tytuł wykonawczy skuteczny jest w stosunku do nieruchomości. Istotne jest, żeby w sprawie sądowej pozwanymi były wszystkie osoby zamieszkujące nieruchomość. Chociaż zgodnie z przepisami uzyskany tytuł wykonawczy będzie skuteczny również przeciwko nowym uprawnionym, którzy weszli we władanie nieruchomości po wszczęciu postępowania zmierzającego do uzyskania tytułu egzekucyjnego oraz przeciwko jego domownikom krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa, to szerokie grono pozwanych utrudni im obstrukcję postępowania.

Postanowienie o przysądzeniu własności

Od powyższych dokumentów odróżnić należy wydawane w toku postępowania egzekucyjnego postanowienie o przysądzeniu prawa własności stanowiące dokument, na podstawie którego następuje zmiana właściciela nieruchomości, w stosunku do której prowadzona jest licytacja komornicza. Postanowienie to jest samo w sobie tytułem wykonawczym i nie wymaga odrębnego nadania klauzuli wykonalności. Postanowienie to zatem skutkuje przeniesieniem prawa własności i z wyjątkiem niektórych praw związanych z nieruchomością, o których mowa w ustawie, wygasają inne związane z nieruchomością prawa.

UWAGA!

Wydawane w toku postępowania egzekucyjnego postanowienie o przysądzeniu prawa własności stanowi dokument, na podstawie którego następuje zmiana właściciela nieruchomości, w stosunku do której prowadzona jest licytacja komornicza.


W kontekście licytacji komorniczych warto odnotować skutki takiego nabycia nieruchomości dla dotyczących nieruchomości stosunków najmu i dzierżawy. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia nabywca wstępuje w prawa i obowiązki umów najmu lub dzierżawy. Inaczej kształtują się jednak uprawnienia nowego właściciela niż w przypadku nabycia na innej podstawie. Na zasadach ogólnych w razie zbycia rzeczy najętej nabywca również wstępuje w stosunek najmu i uprawniony jest wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie nie przysługuje jednak, jeżeli umowa zawarta została na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a przedmiot najmu został wydany. Wcześniejsze jednak rozwiązanie najmu może wiązać się z koniecznością zapłaty najemcy odszkodowania. W razie nabycia w drodze licytacji komorniczej uprawnienie jest dalej idące. Nowy właściciel może wypowiedzieć również umowę najmu zawartą na czas oznaczony, jeżeli zawarta została na czas dłuższy niż dwa lata. Wypowiedzenie jest możliwe w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, a okres wypowiedzenia wynosi rok, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego. Nie ma tutaj znaczenia zawarcie umowy w formie pisemnej z datą pewną oraz wydanie przedmiotu umowy.

Postępowanie egzekucyjne

Po uzyskaniu tytułu wykonawczego można sprawę skierować do postępowania egzekucyjnego. W zakresie eksmisji należy jednak pamiętać o tak zwanym okresie ochronnym, czyli wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zakazie prowadzenia eksmisji w ramach postępowań egzekucyjnych w okresie od 1 listopada do 31 marca. Zakaz ten w zas...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy