Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

21 lipca 2020

NR 219 (Czerwiec 2020)

Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania garażu na gabinet fizjoterapii

18

Niezawiadomienie powoda o zebraniu stanowiło działanie rażąco naruszające jego prawa jako członka wspólnoty mieszkaniowej. Niemniej jednak w myśl art. 32 ustawy o własności ­lokali, zarząd (zarządcy) ma obowiązek powiadomienia wszystkich właścicieli lokalu o zebraniu wspólnoty, jednak ustawa nie wskazuje żadnej sankcji za naruszenie tego obowiązku, natomiast treść art. 25 ust. 1 tej ustawy nie daje podstaw do uznania, że w przypadku niepowiadomienia uprawnionych uchwała powinna zostać uchylona. Ustawa nie wymaga, aby do każdego właściciela zarząd lub zarządca kierował odrębne pismo, tym bardziej listem poleconym. Ustawa nie wskazuje też żadnej sankcji za naruszenie obowiązku powiadomienia właścicieli lokalu o zebraniu. Zwołanie może zatem nastąpić przez wywieszenie zawiadomienia na tablicy ogłoszeń. Dobrą praktyką jest wrzucenie zawiadomienia do skrzynki pocztowej*.
* Wyrok Sąd Okręgowy w Poznaniu XIV Zamiejscowy Wydział Cywilny z dnia 26 marca 2020 r. (sygn. akt: XIV C 624/19)

Powód Z.G. będący właścicielem przedsiębiorstwa usługowo-handlowego, a ponadto posiadający 29,5% głosów we wspólnocie mieszkaniowej, zamierzając przebudować i zmienić sposób użytkowania garażu na gabinet fizjoterapii i wykonać otwór drzwiowy w budynku wspólnoty, złożył w starostwie powiatowym wniosek o pozwolenie na budowę.

POLECAMY

Starostwo wystosowało do wspólnoty pisemne zawiadomienie wskazując, że przed wydaniem Z.G. decyzji w sprawie wydania pozwolenia na budowę, może zapoznać się osobiście bądź przez pełnomocnika, co do zebranych dowodów i materiałów, zgłoszonych żądań, uzyskać wyjaśnienia w sprawie, składać wnioski i zastrzeżenia w terminie trzech dni roboczych od dnia doręczenia niniejszego zawiadomienia.

Powód zorganizowania pilnego zebrania wspólnoty

Wspólnota uzyskała informację o planowanym przez powoda przedsięwzięciu budowlanym dopiero z chwilą otrzymania zawiadomienia ze starostwa powiatowego. Osoba upoważniona przez zarząd udała się do siedziby starostwa, gdzie uzyskała informację odnośnie do prac budowlanych jakie mają zostać wykonane, a ponadto, że powód złożył do akt sprawy będące integralną częścią wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W rzeczywistości powód takim prawem nie dysponował.

Ze względu na wyznaczony przez starostę bardzo krótki (trzydniowy) termin do składania ewentualnych zarzutów, zarząd wspólnoty podjął decyzję o pilnym zwołaniu zebrania ogółu właścicieli. Przekazanie informacji właścicielom o terminie zebrania nastąpiło zarówno ustnie, jak i przez wywieszenie na tablicy ogłoszeń. Z uwagi na nieobecność powoda w miejscu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, powód nie został skutecznie zawiadomiony o tym terminie.

Zebranie członków wspólnoty odbyło się w dniu 23 lipca 2016 r. Na zebraniu nie był obecny Z.G.

W przedmiotowym zebraniu uczestniczyło 7 właścicieli posiadających 59,86/100 udziałów. Porządek obrad został przyjęty przez obecnych jednogłośnie, obecni przystąpili do omówienia pisma starostwa powiatowego w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Po przeprowadzonej dyskusji podjęto uchwałę nr 6/16 o treści: „Nie wyrazić zgody na prace budowlane, o których mowa w piśmie z dnia 07 lipca 2016 r. znak (...).” Za uchwałą zostało oddanych 59,86% głosów liczonych według wielkości udziałów. Uchwała weszła w życie z dniem jej podjęcia.

Wobec powyższego, zarządca wspólnoty stosownie do zobowiązania nałożonego na niego na zebraniu ogółu właścicieli lokali, pismem z dnia 25 lipca 2016 r., skierował do starostwa powiatowego wniosek o niewydanie powodowi Z.G. pozwolenia na budowę. Wskazując jednocześnie, że powód nie uzyskał zgody wspólnoty na przeprowadzenie prac budowlanych obejmujących części wspólne, a także, że powód złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością, co jest niezgodne ze stanem prawnym nieruchomości.

Reakcja powoda na umorzenie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Z.G. został powiadomiony o zastrzeżeniach wspólnoty oraz konieczności cofnięcia wniosku o pozwolenie na budowę.

Pełnomocnik powoda złożył do starostwa pisemną prośbę o wycofanie wniosku i umorzenie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.

Na skutek wycofania wniosku starosta decyzją umorzył przedmiotowe postępowanie jako bezprzedmiotowe.

Wobec niewyrażenia przez wspólnotę zgody na przeprowadzenie prac budowlanych przez powoda Z.G., przedstawiciel zarządcy zasugerował powodowi, aby ten odbył spotkanie z członkami wspólnoty w celu wyjaśnienia, na czym miałoby polegać planowane przez niego przedsięwzięcie. Spotkanie doszło do skutku.

Na wniosek powoda – wspólnota doręczyła mu kserokopię ww. uchwały.

W dniu 12 marca 2020 r. do wspólnoty wpłynęło pismo powoda o wyrażenie przez pozwaną zgody na podjęcie pozytywnej uchwały w sprawie przebudowy i zmiany sposobu użytkowania nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został również skierowany do starosty powiatowego.

Żądania powoda w stosunku do wspólnoty

Pozwem wniesionym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej Z.G. wniósł o uchylenie uchwały nr 6/2016 z dnia 23 lipca 2016 r. w przedmiocie niewyrażenia zgody na prace budowlane. Domagał się także nakazania wydania przez wspólnotę uchwały wyrażającej zgodę na planowane przedsięwzięcie o konkretnej treści.

W ocenie powoda przedmiotowa uchwała narusza jego interesy, ponieważ uniemożliwia mu prawidłowe korzystanie z lokalu oraz czerpanie z niego pożytków, co w konsekwencji oznacza dla niego straty. Co więcej – zdaniem powoda – ww. uchwała narusza także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością, ponieważ ogranicza jej rozwój.

Pismem procesowym pełnomocnik pozwanej podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie. Pozwana podniosła, że powód wystąpił do sądu z przekroczeniem terminu sześciotygodniowego, gdyż ww. uchwała została podjęta na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 23 lipca 2016 r., a zatem termin jej zaskarżenia upływał z dniem 3 września 2016 r. Co więcej, wskazała, że ww. uchwala została przesłana do starostwa powiatowego dnia 25 lipca 2016 r., zaś Z.G. w tym czasie zapoznał się z jej treścią i cofnął wniosek o udzielenie mu pozwolenia na budowę, skutkowało to tym, że 29 lipca 2016 r. starosta umorzył postępowanie. Podniesione zostało także, że powód nie przedstawił wymaganych przepisami projektów w zakresie zamierzonych prac dotyczących instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej oraz centralnego ogrzewania, dostępu osób niepełnosprawnych do lokalu, a także zgody architekta budynku.

Stanowisko sądu okręgowego

W ocenie sądu powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 z późn. zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.
 

Uwaga!

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową


Wspólnota ta posiada zdolność prawną, która to nierozerwalnie wiąże się z zarządem nieruchomością wspólną. Zasady wspomnianego zarządu nieruchomością wspólną mogą zostać określone przez właścicieli w umowie. Natomiast w przypadku braku takiej umowy, do zarządu mają zastosowanie zasady określone w ustawie (art. 18 ustawy o własności lokali).

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebrania ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
 

Ważne!

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebrania ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). 


Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, każdy z właścicieli – członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo do zaskarżenia uchwały do sądu. W praktyce uprawnienie to polega w zasadzie na wytoczeniu powództwa o uchylenie uchwały. Wskazany w ww. przepisie sześciotygodniowy termin jest terminem zawitym, po jego upływie prawo wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wygasa, a wytoczone powództwo podlega oddaleniu przez sąd z urzędu. Upływ tego terminu powoduje skutek w postaci utraty prawa do zaskarżenia uchwały z mocy prawa – bez potrzeby powoływania się na stosowny zarzut. Sąd uwzględnia ten upływ czasu z urzędu.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów staje się wiążąca, jeżeli w ciągu 6 tygodni nie zaskarżono jej do sądu. Potem może być zdyskwalifikowana tylko z powodu bardzo rażących uchybień (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. w sprawie o sygn. akt: I CK 336/06).
 

Ważne!

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów staje się wiążąca, jeżeli w ciągu 6 tygodni nie zaskarżono jej do sądu. Potem może być zdyskwalifikowana tylko z powodu bardzo rażących uchybień.


Niezgodność uchwały z prawem może się wyrażać zarówno w samej treści uchwały, jak również w wadach prowadzących do jej wydania, co oznacza możliwość podnoszenia zarzutów merytorycznych i formalnych. Właściciel lokalu może zatem kwestionować prawidłowość trybu podjęcia uchwały. Jednakże tego rodzaju zarzuty mogą uzasadniać powództwo o uchylenie uchwały wtedy, gdy sposób podjęcia mógł mieć wpływ na treść uchwały (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 13 grudnia 2006 r., sygn. akt: I ACa 589/06; Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 17 lipca 2014 r., sygn. akt: I ACa 288/14).

Uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krz...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy