Przekazanie właścicielom lokali w posiadanie części wspólnych przyległych do lokali lub służących tylko tym lokalom

Zarys sprawy

Powódka jest właścicielem lokali użytkowych, które są usytuowane na II piętrze, gdzie znajdują się jeszcze trzy lokale niemieszkalne J. N., które nie posiadają łazienki, WC ani kuchni. Lokal powódki jest największy i ma powierzchnię 114,10 m2, na której jest m.in. urządzona łazienka (WC) i kuchnia. Pozostałe lokale powódki mają powierzchnię od 13,90 m2 do 42,90 m2 i w żadnym nie ma łazienki, WC ani kuchni czy pomieszczenia gospodarczego. Na II piętrze znajdują się także części wspólne w postaci dwóch klatek schodowych – po obu stronach korytarza, z którego wchodzi się do lokali, a także korytarz oraz pomieszczenie socjalne, w którym jest łazienka (w tym WC) oraz część kuchenna. Niegdyś powódka i J. N. były współwłaścicielami lokali. Z inicjatywy powódki, Sąd Rejonowy w Koszalinie w sprawie o sygn. akt: I Ns 1037/08 dokonał zniesienia współwłasności wskazanych lokali niemieszkalnych w sposób, który utrzymuje się do dziś.

Powódka i J. N. od wielu lat są w konflikcie. Zaczął się on od momentu remontu nieruchomości lokalowych, jeszcze w czasie istnienia współwłasności. J. N. wykonała w latach 2015–2016 remont swoich lokali oraz pomieszczenia wspólnego, w którym znajduje się część socjalna, tj. łazienka, WC i kuchnia, przylegającego do lokalu. Od ukończenia remontu uniemożliwia powódce dostęp do pomieszczenia wspólnego. Powódka zwracała się do zarządu pozwanej wspólnoty o wstawienie drzwi w ścianie dzielącej korytarz.
W dniu 17 października 2017 roku została podjęta uchwała właścicieli pozwanej wspólnoty w sprawie przekazania właścicielom lokali w posiadanie części wspólnych przyległych do lokali lub służących tylko tym lokalom w celu ukonstytuowania dotychczasowego sposobu użytkowania części wspólnych przez właścicieli lokali we wspólnocie. W ramach tej uchwały właściciele wspólnoty mieszkaniowej wyrazili zgodę na przekazanie do wyłącznego korzystania i władania jak własnością, części wspólnych, przyległych do lokali lub służących tylko określonym lokalom, każdoczesnemu właścicielowi tych lokali lub lokali powstałych w przyszłości z połączenia lub podzielenia tych lokali. Uchwała na mocy wyroku Sądu Okręgowego w Koszalinie w sprawie o sygn. akt: I C 472/17 została uchylona. Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 22 maja 2019 roku w sprawie o sygn. akt: I ACa 528/18 oddalił apelację od tego wyroku.

Właściciele lokali wspólnoty podjęli uchwałę w sprawie wynajmu właścicielom części wspólnych przyległych do lokali lub służących tylko tym lokalom, aby zatwierdzić dotychczasowy sposób użytkowania części wspólnych przez właścicieli lokali we wspólnocie. W uchwale tej przewidziano, że korzystanie z części wspólnych przyległych do lokali lub służących tylko określonym właścicielom jest możliwe tylko na podstawie rozpatrzonego wniosku o najem. Upoważniono zarząd wspólnoty do podpisywania umów najmu na warunkach określonych w uchwale. W § 3 uchwały przyjęto, że właściciele lokali są uprawnieni do samodzielnego użytkowania i dysponowania częściami wspólnymi oddanymi na podstawie najmu i są zobowiązani do ponoszenia wszelkich ciężarów związanych z utrzymaniem tych części. Ponadto przewidziano także w § 4 uchwały możliwość sprzedaży użytkowanych części wspólnych obecnym użytkownikom, na podstawie wniosku zatwierdzonego uchwałą wspólnoty określającą tryb i cenę ich zbycia na rzecz wnioskodawcy. Z załącznika do uchwały, określającego, jakie części wspólne przypadną w ramach najmu poszczególnym właścicielom lokali, wynika, że powódka mogłaby uzyskać w ramach najmu tylko korytarz na II piętrze o powierzchni 39,32 m2, natomiast J. N. także na II piętrze – korytarz, WC i dwie klatki schodowe.

Żądania powódki

Powódka wniosła pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały wspólnoty. W uzasadnieniu podała, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz narusza jej interes.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Pozwana wskazała, że celem zaskarżonej uchwały, przewidującej oddanie określonych części wspólnych w najem właścicielom lokali, przewidującej oddanie określonych części wspólnych w najem, jest ukonstytuowanie dotychczasowego sposobu użytkowania części wspólnych.

Stanowisko Sądu Okręgowego

Sąd uchylił w całości uchwałę pozwanej wspólnoty lokalowej.

W ocenie sądu istota sporu sprowadzała się do oceny, czy w świetle obowiązujących przepisów prawa dopuszczalna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, na której podstawie określonym członkom tej wspólnoty przekazuje się części wspólne do wyłącznego korzystania, a więc z wyłączeniem innych członków wspólnoty. Odwołując się do art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, sąd wskazał, że przepis ten odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Według sądu pierwszej instancji – w myśl art. 12 ustawy o wła...