Przesłanki unieważnienia lub uchylenia uchwały wspólnoty

* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 1 marca 2022 r. (sygn. akt: I C 271/21).

Stan faktyczny

W dniu 10 marca 2022 r. powodowie wnieśli pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, żądając uchylenia uchwały 11 marca 2019 r. w części dotyczącej ustalenia stawek: opłaty zmiennej – 0,55 zł/m2 (lokale), opłaty zmiennej – 0,55 zł/m2 (garaże) i materiałów do konserwacji bieżącej – 0,63 m2 (garaże). Powodowie wskazali, że są nabywcami garażu w obrębie pozwanej wspólnoty. Termin zaskarżenia uchwały uzasadnili tym, że uchwałę podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów otrzymali od wspólnoty 27 stycznia 2021 r. i nie mają informacji o tym, czy i kiedy informację o treści uchwały otrzymał od wspólnoty zbywca garażu (dotychczasowy członek wspólnoty).

Powodowie zaskarżyli zapisy uchwały dotyczące opłat zmiennych, ponieważ uznali je za nieprecyzyjne – nieokreślające, za co jest pobierana opłata (jaki jest jej cel), a przez to pozwalające zarządcy dowolnie dysponować środkami zebranymi od lokatorów. Z pism otrzymywanych od zarządcy powodowie dowiadywali się w trakcie eksploatacji garażu, że zmienna opłata, którą są obciążani, dotyczy „c.o. za garaż”, a więc centralnego ogrzewania, podczas gdy garaż powodów nie dysponuje centralnym ogrzewaniem. Powodowie nie zgadzają się też z opłatą za materiały eksploatacyjne – z podobnych względów.

Argumenty wspólnoty

Odpowiadając na pozew, wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że powodowie nie dochowali ustawowego terminu zaskarżenia uchwały. Protokół zebrania z 24 kwietnia 2019 r. został dołączony do zestawienia opłat przesyłanego właścicielom lokali. Ówczesny właściciel garażu został więc powiadomiony już wtedy o treści uchwały. Pozwany przyznał, że trudno wskazać konkretną tego datę, jednak na bieżąco rozliczał się ze wszystkich zobowiązań wobec wspólnoty, nigdy ich nie kwestionował, stąd wniosek, że musiał dostrzec istotny wzrost wysokości opłat.

Odnosząc się do sedna sporu, pozwany wyjaśnił, że uchwała jest zgodna z przepisami, przewidującymi ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu we wspólnocie i z zarządem przez właściciela lokalu. Wspólnota wskazała, że opłata zmienna błędnie wskazywan...