Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

8 czerwca 2022

NR 239 (Maj 2022)

Przesłanki unieważnienia lub uchylenia uchwały wspólnoty

0 168

Trudno o większą dezinformację na temat tego, za co wspólnocie miałyby się należeć opłaty. Narusza to zarówno zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (nie wiadomo, na co zbierane opłaty są przeznaczane), jak i interes powodów (którzy nie wiedzą, za co mają płacić). Narusza to też zasady logicznego myślenia, jeśli weźmie się pod uwagę, że garaże w ogóle nie są ogrzewane (oznaczać to może dyskryminację właścicieli garaży z korzyścią dla pozostałych członków wspólnoty)*.

* Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie I Wydział Cywilny z dnia 1 marca 2022 r. (sygn. akt: I C 271/21).

Stan faktyczny

W dniu 10 marca 2022 r. powodowie wnieśli pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, żądając uchylenia uchwały 11 marca 2019 r. w części dotyczącej ustalenia stawek: opłaty zmiennej – 0,55 zł/m2 (lokale), opłaty zmiennej – 0,55 zł/m2 (garaże) i materiałów do konserwacji bieżącej – 0,63 m2 (garaże). Powodowie wskazali, że są nabywcami garażu w obrębie pozwanej wspólnoty. Termin zaskarżenia uchwały uzasadnili tym, że uchwałę podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów otrzymali od wspólnoty 27 stycznia 2021 r. i nie mają informacji o tym, czy i kiedy informację o treści uchwały otrzymał od wspólnoty zbywca garażu (dotychczasowy członek wspólnoty).

POLECAMY

Powodowie zaskarżyli zapisy uchwały dotyczące opłat zmiennych, ponieważ uznali je za nieprecyzyjne – nieokreślające, za co jest pobierana opłata (jaki jest jej cel), a przez to pozwalające zarządcy dowolnie dysponować środkami zebranymi od lokatorów. Z pism otrzymywanych od zarządcy powodowie dowiadywali się w trakcie eksploatacji garażu, że zmienna opłata, którą są obciążani, dotyczy „c.o. za garaż”, a więc centralnego ogrzewania, podczas gdy garaż powodów nie dysponuje centralnym ogrzewaniem. Powodowie nie zgadzają się też z opłatą za materiały eksploatacyjne – z podobnych względów.

Argumenty wspólnoty

Odpowiadając na pozew, wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że powodowie nie dochowali ustawowego terminu zaskarżenia uchwały. Protokół zebrania z 24 kwietnia 2019 r. został dołączony do zestawienia opłat przesyłanego właścicielom lokali. Ówczesny właściciel garażu został więc powiadomiony już wtedy o treści uchwały. Pozwany przyznał, że trudno wskazać konkretną tego datę, jednak na bieżąco rozliczał się ze wszystkich zobowiązań wobec wspólnoty, nigdy ich nie kwestionował, stąd wniosek, że musiał dostrzec istotny wzrost wysokości opłat.

Odnosząc się do sedna sporu, pozwany wyjaśnił, że uchwała jest zgodna z przepisami, przewidującymi ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu we wspólnocie i z zarządem przez właściciela lokalu. Wspólnota wskazała, że opłata zmienna błędnie wskazywana jest w późniejszych pismach wspólnoty, zawierających rozliczenia z lokatorami, jako „opłata zmienna c.o. garaż” (słusznie powodowie ­zauważyli, że garaż jest nieogrzewany) – a powinna nazywać się po prostu „opłatą zmienną za garaż”. Jeśli natomiast chodzi o materiały za konserwację bieżącą, zapis w uchwale nie oznacza, że ponoszą ją tylko właściciele garaży, a tylko to, że opłatę w uchwalonej stawce ponoszą właśnie oni.

Fakty istotne dla rozstrzygnięcia

Bezsporne było to, że powodom przysługuje własność wchodzącego w skład pozwanej wspólnoty mieszkaniowej garażu w budynku oraz udział w prawie własności nieruchomości wspólnej. Tym samym powodowie ­stali się członkami tej wspólnoty mieszkaniowej. Własność garażu powodowie nabyli od dotychczasowego członka wspólnoty. Sprawami pozwanej wspólnoty kieruje zarząd, a dodatkowo pozwana wspólnota jest związana umową o administrowanie. Garaż stanowiący własność powodów nie jest ogrzewany.

Co ustalono na zebraniu wspólnoty?

W dniu 11 marca 2019 r. odbyło się zebranie pozwanej wspólnoty, na którym doszło do częściowego głosowania nad uchwałą. Wniosek o podjęcie uchwały został zgłoszony na tym zebraniu przez jednego z lokatorów. Jego uzasadnieniem ustnym projektu tej uchwały w zakresie opłat zmiennych było to, że każdy lokator powinien płacić za centralne ogrzewanie swojego lokalu (również garażu) nawet wtedy, gdy garaż nie jest ogrzewany. W zamyśle projektodawcy opłaty miały być zmienne, bo miały się zmieniać w wyniku rocznego rozliczenia kosztów ogrzewania. Zarówno zarząd, jak i administrator wspólnoty wiedzieli już wtedy, że w garażach nie ma centralnego ogrzewania i ­uważali, że uchwała w tym zakresie nie ma sensu i swoje zdanie głośno wyrazili, jednak uchwała została poddana pod głosowanie. Ta sama osoba zaproponowała ponadto, aby do uchwały wpisać pozycję: „materiały do konserwacji bieżącej”, co miało dotyczyć garaży – kosztów ich odśnieżania i oświetlenia placu przed garażami. W wyniku tego zredagowano na tym zebraniu uchwałę o następującej treści: „Właściciele lokali nieruchomości uchwalają stawkę funduszu remontowego i stawkę centralnego ogrzewania w wysokości: fundusz remontowy (lokale) – 1,00 zł/m2, fundusz remontowy (garaże) – 1,00 zł/m2, opłata zmienna – 0,55 zł/m2 (lokale), opłata zmienna – 0,55 zł/m2 (garaże), centralne ogrzewanie – 60 zł/GJ, materiały do konserwacji bieżącej – 0,63 zł/m2 (garaże). Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia”.

Pod uchwałą podpisały się w rubryce „za” osoby obecne na zebraniu. Ponieważ na zebraniu 11 ­marca 2019 r. nie było większości pozwalającej na podjęcie uchwały, resztę głosów zbierano już w trybie indywidualnego zbierania głosów – wobec epidemii zarządca postanowił przeprowadzić to przez internet, z użyciem programu komputerowego, który uprzednio został udostępniony lokatorom wraz z loginem oraz możliwością ustawienia własnego hasła. Głosy oddane tą drogą (również „za” uchwałą) widnieją w tabeli zawierającej wynik głosowania jako „e-kat”. Podsumowanie głosów oddanych „za” uchwałą obiema drogami dało wynik, co spowodowało zapis na końcu dokumentu, że uchwała została podjęta większością udziałów. Informacja o tym, że do danego (nieustalonego w procesie) dnia trwa głosowanie indywidualne internetowe, była wrzucana do skrzynek pocztowych lokatorów mieszkających w budynku wspólnoty. Ówczesny właściciel garażu mieszkał w sąsiednim budynku.

Powstał też drugi dokument dotyczący tego głosowania – opatrzony datą 24 kwietnia 2019 r. Protokół zebrania zawierający wymienienie uchwał podjętych na zebraniu w dniu 11 marca 2019 r. Został on spisany, wydrukowany i podpisany dopiero po zakończeniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Po zakupie garażu powodowie otrzymywali od zarządcy zawiadomienia o zmianie wysokości opłat, gdzie wskazane są m.in. pozycje: „Konserwacja bieżąca” i „Opłata zmienna c.o. za garaż”. Powodowie zwracali się do zarządcy wspólnoty o wyjaśnienie tych pojęć.

Obecnie zarząd wspólnoty uważa, że w pismach kierowanych do powodów jest błąd polegający na zastąpieniu uchwalonej „opłaty zmiennej” wyrażeniem „opłata zmienna c.o.”, ponieważ zdaniem zarządu jest to opłata za stan gotowości kotłowni, a nie opłata za ogrzewanie.

Stanowisko sądu okręgowego

Pozwana wspólnota posiada zarząd, który reprezentuje ją na zewnątrz i jest wyłącznie władny do podejmowania decyzji w sprawach dla niego zastrzeżonych, jak choćby o uzupełnieniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. W myśl tego przepisu uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania – i tak stało się w tym przypadku.
 

Uwaga!
Pozwana wspólnota posiada zarząd, który reprezentuje ją na zewnątrz i jest wyłącznie władny do podejmowania decyzji w sprawach dla niego zastrzeżonych, jak choćby o uzupełnieniu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. W myśl tego przepisu uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.


Ustawodawca, przewidując w art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali możliwość podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, wymaga, aby to zarząd zbierał głosy pod uchwałą podejmowaną w ten sposób. W praktyce zdarza się, że głosy zbierane są przez inne osoby, np. niektórych właścicieli lokali niebędących członkami zarządu. W takiej sytuacji, jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lipca 2004 roku (sygn. akt: IV CK 543/03), podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

W tej sprawie zarzutu takiego nie ma. Zaskarżona uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, a w takim przypadku przyjmuje się, że zostaje podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość liczoną wg wielkości udziałów ­właścicieli (wyrok SA w Warszawie z 5 lutego 2013 r., sygn. akt: I ACa 1370/12; wyrok SA w Szczecinie z 17 lipca 2014 r., sygn. akt: I ACa 288/14).
 

Ważne!
Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.


Roszczenie powodów zasługuje na uwzględnienie w części odnoszącej się do obciążeń finansowych za garaże, natomiast nie zasługuje na uwzględnienie w pozostałej części – ze względu na to, że ta pozostała część dotyczy obciążeń za lokale niebędące garażami, a powodowie nie są właścicielami takich lokali i nie mają żadnego interesu prawnego w tym, aby zaskarżać uchwałę w tym zakresie.
 

Uwaga!
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicielską lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.


Materialną podstawą wniesienia powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali stanowi art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicielską lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
 

Uwaga!
W opinii sądu nie da się w tym przypadku, w okolicznościach konkretnej sprawy, zastąpić udowodnienia domniemaniem, że skoro poprzedni właściciel płacił zmienione opłaty w terminie, to znaczy, że wiedział o treści uchwały. Słusznie wskazują powodowie, że płatności (te za 2019 r.) następowały z narastającą niedopłatą, co wyklucza możliwość uznania, że właściciel miał świadomość zmienionych stawek eksploatacyjnych. 


W ocenie sądu powodowie dochowali tego ustawowego terminu, ponieważ bezspornie wnieśli pozew w terminie 6 tygodni od otrzymania treści uchwały. Zatem zarzut pozwanej wspólnoty, zmierzający do wykazania, że termin ten upłynął już dawno wobec uprzedniego właściciela garażu, nie został udowodniony. W odpowiedzi na pozew wspólnota wskazała, że protokół z 24 kwietnia 2019 r. został dołączony do zestawienia opłat przesyłanych właści...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy