Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zmiany w przepisach

11 czerwca 2019

NR 209 (Czerwiec 2019)

Przeznaczenie lokalu mieszkalnego na najem krótkoterminowy lub hostel

0 116

Coraz powszechniejsze staje się wykorzystywanie lokali mieszkalnych zakupionych w celach inwestycyjnych do tak zwanego najmu krótkoterminowego, tj. wynajęcia mieszkania na kilka dni turystom lub osobom przebywającym w miejscowości bez zamiaru osiedlania się. Wraz z rozwojem dedykowanych ku temu aplikacji proces ten staje się coraz łatwiejszy, a wraz z jego ułatwieniem zwiększa się podaż tego typu lokali. Jednakże od najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego należy odróżnić działania, które przeobrażą lokal mieszkalny de facto w hostel, tj. krótkoterminowo wynajmowany jest nie tyle cały lokal mieszkalny, co jego poszczególne pokoje.

Z taką zmianą przeznaczenia wiązać mogą się pewne niedogodności dla właścicieli lokali sąsiednich. Problem ten jest coraz bardziej rozpowszechniony, a w ostatnim czasie stał się przedmiotem interpelacji poselskiej, w odpowiedzi, na którą Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przedstawiło swoją interpretację przepisów w tym zakresie, na którą warto zwrócić uwagę.

Interpelacja poselska

W interpelacji posła Jerzego Borowczaka zwracano uwagę na zgłaszaną przez branżę nieruchomości potrzebę uregulowania problemu krótkoterminowego najmu lokali mieszkaniowych. Poseł wskazywał, że brak jednoznacznych przepisów regulujących przekształcanie w ten sposób lokali mieszkalnych narusza interesy mieszkańców budynków wielorodzinnych. Poseł wskazywał, że brak jest aktualnie narzędzi prawnych, które pozwoliłyby adekwatnie reagować na takie problemy, a inwestorzy mieszkań najmu krótkoterminowego mają całkowitą swobodę w tym zakresie. W szczególności wskazano na problemy w zarządzaniu nieruchomością wspólną, odprowadzaniu podatków oraz respektowaniu ciszy nocnej i porządku w obiektach. Co istotne – dla budynków wielorodzinnych obowiązują inne normy w zakresie bezpieczeństwa pożarowego i sanitarno-epidemiologicznego niż dla zamieszkania zbiorowego (a do takich obiektów zalicza się hostele, hotele, pensjonaty itp.).

W odpowiedzi ministerstwo wskazało, że kwestie krótkoterminowego wynajmowania mieszkań powiązana jest z ustawą z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, która reguluje zasady świadczenia usług hotelarskich, tj. właśnie krótkotrwałego wynajmowania domów, mieszkań, pokoi itp. 

Zmiana sposobu użytkowania obiektu

Podkreślono, że krótkoterminowy wynajem mieszkania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym lub jego części może nosić cechy zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w rozumieniu Ustawu Prawo budowlane. Podjęcie tego typu działalności w obiekcie budowlanym, z uwagi na wspomniane odmienne normy, powodować może zmianę w zakresie warunków: bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotnych lub higieniczno-sanitarnych. Zmianie ulec może też wielkość lub układ obciążeń.

Przypomnieć tym samym należy, że zgodnie z przepisami dokonanie takiej zmiany sposobu użytkowania wymaga uprzedniego dokonania zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi administracji architektoniczno-budowlanej (najczęściej starosta/prezydent miasta na prawach powiatu). Taki zmieniony sposób użytkowania będzie rozpatrzony i dopuszczony przez organ pod warunkiem, że będzie to zgodne z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego potwierdzone zaświadczeniem wydanym przez organ wykonawczy gminy (wójta, burmistrza albo prezydenta miasta). Oczywiście w przypadku braku planu miejscowego zamierzony sposób użytkowania musi być zgodny ze zgłoszeniem decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części narusza ustalenia planistyczne (MPZP lub decyzja WZ) i może spowodować: niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych lub wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich – organ powinien wnieść sprzeciw co do takiej zmiany. Dodatkowo organ wniesie sprzeciw, jeżeli stwierdzi, że do przeprowadzenia takiej zmiany konieczne jest przeprowadzenie robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia zamiaru realizacji robót budowlanych niewymagających pozwolenia.

Samowola budowlana

Jeżeli takiego uprzedniego zgłoszenia nie dokonano – będziemy mieli do czynienia z tzw. samowolą budowlaną. Organem właściwym do ustalenia, czy w konkretnym przypadku do takiej samowoli doszło, jest właściwy miejscowo organ Nadzoru Budowlanego. Jeżeli przeprowadzone postępowanie potwierdzi, że w istocie doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części, w drodze postanowienia organ wstrzyma użytkowanie obiektu i zobowiąże do przedstawienia w wyznaczonym terminie:

  • opisu i rysunku określającego usy...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy