Dołącz do czytelników
Brak wyników

Zagadnienia budowlane

23 listopada 2018

NR 118 (Wrzesień 2018)

Remont i gwarancja

0 209

Wspólnota mieszkaniowa – budynek wielorodzinny podpiwniczony pięciokondygnacyjny – planuje inwestycję dobudowy balkonów na parterze. Budynek budowany był na początku lat 70. i w projekcie nie uwzględniono balkonów na najniższej kondygnacji. Balkony będą dobudowane na dodatkowym fundamencie. Wykonawca daje 36 miesięcy gwarancji, czy jest to bezpieczny okres? Wspólnota upiera się na okres gwarancji 60 miesięcy.

Gwarancje

Umowny charakter instytucji gwarancji decyduje o tym, że udzielającego jej gwaranta obciąża odpowiedzialność odszkodowawcza za uszczerbki, których uprawniony doznaje na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Gwarancja jakości jest więc udzielana dobrowolnie, a jej treść formułuje gwarant, inwestor zaś przez przyjęcie z rąk sprzedawcy dokumentu gwarancyjnego wyraża zgodę na zawarte w nim warunki gwarancji. Gwarancja stanowi zapewnienie, że dany obiekt budowlany jest dobrej jakości, a w przypadku wystąpienia wady w toku zgodnej z przeznaczeniem eksploatacji zostanie ona usunięta. Wiadomo, że inwestor dąży do zapewnienia sobie jak najdłuższego okresu gwarancji, a wykonawca – jak najkrótszego, a jest skłonny do negocjacji w zależności od rodzaju robót i nie jest skłonny do wydłużania okresu poza okres uznany przez siebie za bezpieczny. Są to negocjacje jak każde inne i jak każde inne należy je prowadzić najlepiej z kilkoma wykonawcami jednocześnie, negocjując zarówno cenę usługi, termin wykonania, jak i inne elementy ważne dla wspólnoty, takie jak na przykład długość gwarancji. Negocjując oferty z kilkoma oferentami, ma się też porównanie w zakresie terminu gwarancji. Jeżeli na przykład jeden z oferentów daje dłuższy okres gwarancji, to oznacza, że dla tego typu inwestycji technologicznie jest możliwość zagwarantowania takiej gwarancji i odwrotnie – jeżeli wszyscy oferenci podają podobny okres gwarancji, to oznacza, że na tego typu inwestycje nie należy się spodziewać wynegocjowania innej oferty w zakresie gwarancji lub zmiana terminu może być nieznaczna. Wybór oferty po takich negocjacjach powinien uwzględniać wszystkie te elementy, a nie tylko termin gwarancji. Wszystkie one bowiem mają wpływ na wybór najkorzystniejszej oferty. Należy bowiem pamiętać o podanych niżej zasadach, na jakich przeprowadza się remonty we wspólnocie mieszkaniowej.

Uwaga

Negocjując oferty z kilkoma oferentami, ma się też porównanie w zakresie terminu gwarancji. Jeżeli na przykład jeden z oferentów daje dłuższy okres gwarancji, to oznacza, że dla tego typu inwestycji technologicznie jest możliwość zagwarantowania takiej gwarancji.

 

Planowany remont wspólnoty

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, planując remont budynku, powinien najpierw określić zakres planowanych prac. Następnie na podstawie ustalonego zakresu prac zarząd powinien zebrać oferty na wykonanie prac co najmniej od kilku przedsiębiorców, wraz z kosztorysem prac, terminem wykonania i innymi istotnymi elementami, które znajdą się później w umowie o roboty budowlane. Jeżeli zakres wykonanych prac jest stosunkowo prosty i jedynym wyznacznikiem wyboru oferty jest cena usługi, zarząd może dokonać wyboru najtańszej oferty i na tej podstawie opracować projekt uchwały, w której wspólnota mieszkaniowa: wyrazi zgodę na przeprowadzenie remontu w określonym w uchwale zakresie zgodnie z załączonym do uchwały kosztorysem, określi sposób finansowania inwestycji i upoważni zarząd do zawarcia umowy o roboty budowlane zgodnie z załączonym projektem umowy ustalonym z przedsiębiorcą. Ewentualnie przy bardziej skomplikowanym zakresie prac, gdy cena nie jest jedynym wyznacznikiem wyboru oferty, podjęcie uchwały powinno poprzedzać przedstawienie ofert na zebraniu i dyskusję właścicieli na temat wyboru oferty. Jak wynika z orzecznictwa sądowego, za naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną należy uznać podjęcie uchwał w zakresie przeprowadzenia remontu bez uprzedniego przedstawienia właścicielom lokali szczegółowych informacji o inwestycji i jej kosztach, złożonych przez przedsiębiorców ofertach, harmonogramie spłat kredytu oraz nieokreślenie granic upoważnienia pełnomocników do działania w sprawie (postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach – sygn. akt: I ACz 993/12).

Ważne

Remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Konsekwen-
tnie fundusz remontowy winien służyć gromadzeniu w dłuższej perspektywie czasowej środków na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z wykonaniem tego rodzaju prac. 

 

Natomiast w wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 17.12.2014 roku – sygn. akt: I C 1105/13 sąd stwierdził, że fundusz remontowy nie powinien służyć wspólnocie mieszkaniowej do finansowania typowych 
przedsięwzięć inwestycyjnych, niemających na celu odtworzenia stanu pierwotnego nieruchomości wspólnej oraz niestanowiących bieżącej konserwacji. Remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Konsekwentnie fundusz remontowy winien służyć gromadzeniu w dłuższej perspektywie czasowej środków na pokrycie wydatków związanych wyłącznie z wykonaniem tego rodzaju prac. Ponadto do obowiązków właścicieli lokali należy, zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali, jeśli są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. 

Uwaga

Podejmując decyzję o wydatkowaniu środków z funduszu remontowego, trzeba pamiętać, że zgromadzone na nim środki nie są środkami, które można dowolnie przerzucać w celu realizacji innych potrzeb wspólnoty niż remonty.

 

Uczestniczenie w kosztach

Właści...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy