Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

24 listopada 2018

NR 116 (Czerwiec 2018)

Roczne sprawozdanie to tylko uproszczona dokumentacja finansowa

0 124

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek prowadzić tylko uproszczoną dokumentację finansową. Sprawozdanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie podlega zatem rygorom przewidzianym w przepisach o rachunkowości. Wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim Wydział I Cywilny z dnia 5 kwietnia 2018 roku (sygn. akt: IC 742/17)
 

Na zebraniu wspólnoty oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęto kilka uchwał, w tym uchwałę w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego wspólnoty za rok 2016 oraz uchwałę w sprawie przeksięgowania nadpłaty z rozliczenia kosztów zarządu wspólnoty i eksploatacji za rok 2016.

Dla przyjęcia pierwszej uchwały większość głosów została osiągnięta już na zebraniu, gdyż głosowało za nią 51,96% głosów liczonych według wysokości udziałów, natomiast za drugą uchwałą głosowało 49,54% głosów liczonych według wysokości udziałów.

Co zawierało roczne rozliczenie wspólnoty?

Sprawozdanie roczne wspólnoty na dzień 31.12.2016 roku zawiera wykaz przychodów z rozbiciem na wartości wpłacane przez członków wspólnoty tytułem centralnego ogrzewania, podgrzania ciepłej wody, zimnej wody i ścieków, wywozu nieczystości, kosztów oraz zysk-strata.

Rozliczenie wskazywało cel, na który środki finansowe zostały przeznaczone, ich wysokość z podziałem na rodzaj kosztów. Wyodrębniono w nim wynagrodzenie zarządu, wynagrodzenie administratora, ubezpieczenia, prowizje i opłaty bankowe, sprzątanie, konserwację budynku i terenu, energię elektryczną pomieszczeń wspólnych, okresowe przeglądy budowlane, podatki i opłaty, a także pozostałe koszty administrowania.

Sprawozdanie finansowe bardzo szczegółowo przedstawiało stan funduszu remontowego oraz stan środków pieniężnych i rozrachunków.

Członek wspólnoty wystąpił z pozwem, w którym żądał uchylenia ww. uchwał podjętych na zebraniu i w trybie indywidualnego zbierania głosów o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego za rok 2016 i nadpłaty z tytułu dostaw mediów. Wskazał, że sprawozdanie finansowe nie spełnia rygorów ustawy o rachunkowości, a ponadto nie zawiera kwot „rzeczywistych co+cwu przychodów i kosztów poniesionych na utrzymanie nieruchomości oraz wypłatę z konta wspólnoty kwot pieniężnych poza systemem legalnej księgowości i sprawozdawczością finansową”.

Stanowisko sądu okręgowego

Sąd okręgowy oddalił powództwo. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Konieczną przesłanką zaskarżenia uchwały jest jej uprzednie podjęcie na zebraniu właścicieli lokali, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd bądź w tzw. trybie mieszanym, to jest częściowo przez oddanie głosów na zebraniu, a częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania.

Podobnie jak w przypadku uchwał podejmowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin do wniesienia powództwa powinien, w przypadku uchwał podjętych w trybie mieszanym, biec od dnia powiadomienia na piśmie członków wspólnoty mieszkaniowej o treści podjętej uchwały. 

Ważne

Uchwała w trybie mieszanym podjęta zostaje z chwilą uzyskania wymaganej większości głosów (udziałów). Obowiązek powiadomienia na piśmie o treści takiej uchwały dotyczy wszystkich właścicieli lokali – tych, którzy głosowali na zebraniu, jak i tych, którzy nie uczestniczyli w głosowaniu. 

 

W konsekwencji należy uznać, że termin 6 tygodni biegnie indywidualnie dla każdego właściciela lokalu.

W przypadku mieszanej formy głosowania nad uchwałą początkową datę biegu sześciotygodniowego terminu ustanowionego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali w odniesieniu do konkretnego członka należy utożsamić nie z datą, w której uchwała została podjęta, ale z dniem powiadomienia danego członka o fakcie podjęcia uchwały (uchwał) oraz ich treści (por. wyrok SA w Krakowie z 20.05.2014 r., sygn. akt: I ACa 232/14). Zaskarżone uchwały były podjęte w trybie mieszanym. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, a zatem także w razie sprzeczności z ustawą. Zatem w sytuacji, gdy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest sprzeczna z przepisami ustawy (w tym bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali), właściciel lokalu może wystąpić z powództwem z art. 25 ust. 1 ustawy, w którym zawiera się także powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały.

Ważne

Uchwały sprzeczne z ustawą (czy szerzej niezgodne z przepisami prawa) nie są bezwzględnie nieważne, lecz podlegają unieważnieniu przez sąd, o ile zostaną we właściwym czasie zaskarżone przez uprawnione do tego podmioty. Mimo swej wadliwości uchwała obowiązuje dopóty, dopóki sąd wyrokiem konstytutywnym nie orzeknie o jej nieważności.

 

Wbrew twierdzeniom powoda członkowie pozwanej wspólnoty mieli prawo do podjęcia decyzji o przeksięgowaniu środków na fundusz remontowy, dlatego uchwała w tej sprawie nie podlega uchyleniu. Pieniądze są wykorzystane na wspólny cel, w tym również w interesie powoda. Taka jest praktyka większości wspólnot mieszkaniowych. 

Co powinno zawierać roczne sprawozdanie zarządcy?

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, ma obowiązek składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności oraz zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Na takim z...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy