Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

6 lipca 2022

NR 240 (Czerwiec 2022)

Rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania po zmianach przepisów

0 8003

Rozliczanie kosztów zakupu ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego na poszczególne lokale jest procesem złożonym i trudnym z uwagi na właściwości fizyczne ciepła, które przenika przez przegrody zewnętrzne i wewnętrzne, a jego straty występują także w instalacji.

Zgodnie z zapisami art. 45a ust. 6 ustawy Prawo energetyczne ciężar odpowiedzialności za prawidłowość rozliczania i gospodarowania ciepłem w budynkach wielolokalowych spoczywa na właścicielach lub zarządcach tych budynków rozumianych jako odbiorcy, stosownie do art. 3 pkt 13 ww. ustawy, będących jednocześnie stronami umów z przedsiębiorstwami energetycznymi o sprzedaż, dostarczanie i odbiór ciepła. To oni dokonują wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła dostarczanego do budynku z metod, o których mowa w art. 45a ust. 8 ww. ustawy.

Szczególnie dużo wątpliwości co do prawidłowości rozliczeń kosztów ciepła przeznaczonego na ogrzewanie dotyczy urządzeń wskaźnikowych, tzn. podzielników kosztów ciepła. Nie są one, w odróżnieniu od ciepłomierzy, przyrządami pomiarowymi w rozumieniu ustawy z dnia 11 maja 2001 r. Prawo o miarach. Mają one jedynie pomóc zarządcy bądź właścicielowi budynku wielolokalowego w podziale na poszczególne lokale kosztów zakupionego ciepła od przedsiębiorstwa energetycznego. Oczekiwanym efektem stosowania podzielników kosztów ciepła są energooszczędne zachowania, co powinno przekładać się na mniejsze zużycie energii cieplnej w budynku.

W 2021 r. znowelizowano ustawę Prawo energetyczne oraz wydano rozporządzenie wykonawcze w sprawie możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania.

Zmiany, o których mowa wyżej, weszły w życie 22 maja 2021 r. W art. 45a wprowadzono istotne zmiany, które zobowiązały zarządców do: wyposażenia lokali w budynkach wielolokalowych w urządzenia do rozliczania kosztów dostawy ciepła na centralne ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej, rozliczania kosztów ogrzewania według kubatury lub powierzchni lokali – tylko wówczas, jeśli montowanie urządzeń jest technicznie niemożliwe lub jest nieopłacalne. Określiły warunki techniczne montażu oraz opłacalność stosowania urządzeń oraz zasady ustalania kosztów stałych i zmiennych dla c.o. oraz c.w.u. Jednocześnie w art. 56 zapisano kary pieniężne dla właściciela/zarządcy, który narusza obowiązek wyposażenia lokali budynku wielolokalowego w przyrządy pomiarowe lub urządzenia umożliwiające rozliczanie kosztów ciepła według zużycia kosztów ogrzewania oraz zużycia ciepłej wody w lokalach budynku wielolokalowego lub nie stosuje rozliczania kosztów według zużycia albo odmawia wypełnienia obowiązków informacyjnych, o których mowa w art. 45a ust. 4a i art. 45c Prawa energetycznego, lub pobiera opłaty za wypełnienie tych obowiązków informacyjnych.

Uwaga!
Jeśli jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania, zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu (lokali) stosować rozliczanie zamienne, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu. 

Rozliczanie zamienne

Przepisem, który nie uległ zmianie (a powinien) po ww. nowelizacji, jest art. 45a ust. 12 Prawa energetycznego, zgodnie z którym w przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody, o której mowa w ust. 9, wykorzystującej wskazania urządzeń wymienionych w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania. Jeśli więc jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania – w wyniku tego, że właściciel lokalu nie wyraził zgody na ich zamontowanie – zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu (lokali) stosować rozliczanie zamienne, o którym mowa w ww. artykule, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu. Analizy tego przepisu nie można przeprowadzić, bez pozostałych unormowań zawartych w art. 45a, tj.:

  • ust. 10, zgodnie z którym w przypadku, gdy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadził metodę, o której mowa w ust. 9, wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wymienione w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie oraz pkt 2 lit. a, osoba użytkująca lokal mieszkalny lub użytkowy udostępnia swoje pomieszczenia w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwia dokonywanie ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w tym budynku.

Z treści tego przepisu wynika więc, że właściciel ma udostępnić swój lokal w celu zamontowania podzielników, choć brak równoległych zapisów sankcyjnych za niewykonanie dyspozycji z ww. artykułu. Z kolei od 22 maja 2021 r. zarządca budynku wielolokalowego, który narusza obowiązek wyposażenia lokali budynku wielolokalowego w przyrządy pomiarowe lub urządzenia umożliwiające rozliczanie kosztów ciepła według zużycia kosztów ogrzewania, podlega karze pieniężnej z art. 56 Prawa energetycznego. Pomimo tego, iż w takiej sytuacji nie można mu przypisać winy.

Uwaga!
Właściciel ma udostępnić swój lokal w celu zamontowania podzielników, choć brak równoległych zapisów sankcyjnych za niewykonanie dyspozycji z ww. artykułu.

  • ust. 11a, który mówi, że jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może: dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania albo obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania.

Dyspozycją tego przepisu jest więc objęta sytuacja, gdy właściciel lokalu ma już zamontowane podzielniki, ale z opisanych w ww. ustępie przyczyn nie można pozyskać odczytu takiego podzielnika. Inaczej więc ustawodawca nakazuje traktować osoby, które nie dopuściły do montażu podzielników, a inaczej te, które dopuściły do montażu, ale nie można w ich przypadku pozyskać danych odczytowych. W pierwszym przypadku zarządca ma sam określić warunki rozliczenia tego mieszkania, a w drugim może dochodzić odszkodowania lub średnich kosztów. Z punktu widzenia zarządcy oba przypadki są co do istoty prawidłowości i kompletności rozliczenia kosztów identyczne, gdyż takie lokale de facto nie są opomiarowane (z winy właściciela lokalu) i przyczyny tego stanu powinny być drugorzędne dla zarządcy. Co więcej, nie sposób sobie nie wyobrazić sytuacji, gdy właściciel lokalu, znając zapisy swojego regulaminu rozliczeń ciepła, będzie tak kierował swoim postępowaniem, aby jego koszty centralnego ogrzewania były jak najniższe (na zasadzie: co opłaca się bardziej: nie zamontować w ogóle podzielników czy też zamontować, ale następnie wpływać na ich odczyty w sposób niedozwolony) – w zależności od postanowień tego regulaminu.

Zaznaczam, że poglądu, który przedstawiłem wyżej (jeśli jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania – w wyniku tego, iż właściciel lokalu nie wyraził zgody na ich zamontowanie – zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu/lokali stosować rozliczenie zamienne, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu), nie podziela Minister Klimatu i Środowiska.

W interpelacji złożonej przez poseł Anitę Kucharską-Dziedzic oraz grupę posłów w sprawie zasad rozliczania kosztów ogrzewania mieszkań położonych w nieruchomościach wielolokalowych za pomocą podzielników ciepła (nr K9INT19447) było zawarte pytanie: Czy pojawiający się w Regulaminach, o których mowa w petitum pisma, zapis, że „właściciel nieruchomości nie ma prawa do rezygnacji z podzielników, a w sytuacji, gdy lokal uznaje się za nieopomiarowany, zostaje on obarczony n-krotnością średniej opłaty dla całego budynku”, jest zgodny z obowiązującym prawem energetycznym? W odpowiedzi z 16 marca 2021 r. MKiŚ wskazał, że dla takich przypadków zastosowanie ma art. 45a ust. 11a Prawa energetycznego, tj. od takich osób należy dochodzić odszkodowania lub obciążyć je średnim kosztem ogrzewania. Niestety Minister nie przedstawił uzasadnienia tego stanowiska, mimo że z literalnego brzemienia ust. 11a wynika, iż dotyczy on tylko mieszkań z podzielnikami, których jednak nie można odczytać bądź ich odczyt jest niewiarygodny. Minister ograniczył się wyłącznie do zacytowania ww. przepisu.

Ważne!
Budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu.

Co istotne jednak, od 22 maja 2021 r. obowiązuje dodany ust. 7a do art. 45a Prawa energetycznego, zgodnie z którym budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu. Skoro więc ustawodawca zobowiązał zarządców do rozliczania kosztów ogrzewania wg wskazań ciepłomierzy lub podzielników (wg m2 tylko wtedy, gdy jest to technicznie niemożliwe lub nieopłacalne), to brakuje uzasadnienia dla pozostawienia „furtki” dla lokali bez podzielników. Ustawodawca powinien stworzyć takie regulacje, aby w praktyce możliwe było opomiarowanie wszystkich lokali. Metoda rozliczania kosztów czy to wg ciepłomierzy, czy podzielników, ma sens tylko wtedy, gdy wszyscy właściciele są rozliczani wg tych samych zasad. W jednym budynku nie mogą funkcjonować dwa różne systemy rozliczania kosztów ogrzewania.

Ważne!
Metoda rozliczania kosztów czy to wg ciepłomierzy, czy podzielników, ma sens tylko wtedy, gdy wszyscy właściciele są rozliczani wg tych samych zasad. W jednym budynku nie mogą funkcjonować dwa różne systemy rozliczania kosztów ogrzewania. 

W praktyce spotykana jest również taka interpretacja przepisów zamiennego rozliczania, o której mowa w art. 45a ust. 12, która sprowadza się do tego, iż celem tego przepisu jest nie tylko rozliczenie niektórych lokali bez podzielników wg ich powierzchni, ale w ogóle umożliwienie „wyjścia” nieruchomości z podzielnikowego sposobu rozliczania kosztów ogrzewania i rozliczanie ich wg powierzchni użytkowej. Moim zdaniem – po wejściu w życie nowelizacji Prawa energetycznego – dla nieruchomości, w których w 2021 r. funkcjonowały podzielniki kosztów ogrzewania, nie ma możliwości zmiany sposobu rozliczeń na metodę wg powierzchni użytkowej. Wynika to z art. 45a ust. 7a pkt 2 i art. 45a ust. 8 pkt 1 litera a tiret trzeci Prawa energetycznego w związku z § 11 ust. 1 rozporządzenia z 7 grudnia 2021 r. (o którym poniżej będzie mowa szerzej).
Zgodnie z pierwszym przepisem budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu obejmujące podzielniki kosztów ogrzewania posiadające funkcję zdalnego odczytu umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku, o ile jest to techniczne wykonalne i opłacalne.

Z drugiego przepisu wynika, że koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej ogrzewania, stosując kubaturę lub powierzchnię lokali – wyłącznie w przypadkach, gdy zastosowanie ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania jest technicznie niewykonalne lub nieopłacalne.

Z kolei z trzeciego przepisu wynika, że przepisów dotyczących warunków stosowania podzielników nie stosuje się w przypadku budynku wielolokalowego, który w dniu wejścia w życie tego rozporządzenia był wyposażony w ciepłomierze albo w podzielniki kosztów ogrzewania, zarówno posiadające, jak i nieposiadające funkcji zdalnego odczytu, umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych lokali.

Stąd też ustawodawca przesądził, że tam, gdzie podzielniki funkcjonowały w dniu 24 grudnia 2021 r., zarządca nie przeprowadza analizy technicznej i ekonomicznej ich opłacalności, a tym samym materializuje się obowiązek rozliczania kosztów wyłącznie w formule podzielnikowej.

Ważne!
Ustawodawca przesądził, że tam, gdzie podzielniki funkcjonowały w dniu 24 grudnia 2021 r., zarządca nie przeprowadza analizy technicznej i ekonomicznej ich opłacalności, a tym samym materializuje się obowiązek rozliczania kosztów wyłącznie w formule podzielnikowej.

Rozporządzenie z 7 grudnia 2021 r.

Z kolei 24 grudnia 2021 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach (dalej: rozporządzenie). Jest ono realizacją delegacji ustawowej zawartej w art. 45d ustawy Prawo energetyczne. Celem wydania rozporządzenia było określenie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania w budynkach wielolokalowych ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej posiadających funkcję zdalnego odczytu. Wzięto pod uwagę również urealnienie potrzeb i korzyści z zastosowania tych urządzeń i określenie warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w budynkach wielolokalowych. Celem wydania rozporządzenia miało być także wyeliminowanie nieprawidłowości polegających na obciążaniu kosztami ciepła lokatorów w sytuacji, gdy dostarczenie do ich lokali przekracza możliwości techniczne zamontowanych grzejników, oraz uniknięcie sytuacji, w których opłaty są zaniżone ze względu na całkowite wyłączanie pracy grzejników przez niektórych lokatorów korzystających z ciepła sąsiednich lokali przenikającego przez przegrody budowlane, co prowadzi do niesprawiedliwego obciążania kosztami zakupu ciepła lokatorów prawidłowo użytkujących centralne ogrzewanie.    

Analiza treści rozporządzenia wskazuje, że jego zastosowanie w praktyce może napotkać istotne problemy praktyczne. Poniżej kilka uwag do rozporządzenia.

Paragraf 2 rozporządzenia

Wprowadzono definicję kosztów zmiennych zakupu ciepła zależnych od jego zużycia w lokalach – są to koszty zużytej energii na ogrzewanie poszczególnych lokali w budynku wielolokalowym w okresie rozliczeniowym. W definicji tej odniesiono się wyłącznie do kosztów ogrzewania lokali, natomiast w praktyce występują również koszty ogrzewania pomieszczeń wspólnego użytkowania. Na ogół do kosztów zakupu energii cieplnej zaliczamy koszty ponoszone na rzecz dostawcy ciepła i obejmują one: opłaty niezależne od zużycia energii (np. za zamówioną moc cieplną, usługi przesyłowe, abonament, nośnik ciepła) i opłaty zależne od zużycia (wyrażone zwykle w zł/1 GJ, za zużytą energię cieplną wg wskazań ciepłomierzy w węzłach cieplnych, za usługi przesyłowe). Stąd też na koszty zmienne zakupu ciepła na potrzeby ogrzewania budynku składają się zarówno koszty zmienne niezależne od zużycia w lokalach (tj. ogrzewania pomieszczeń wspólnych) i koszty zmienne zależne od zużycia w lokalach. Ze względu na specyfikę instalacji centralnego ogrzewania i sposób opomiarowania grzejników w praktyce zarządcy przy rozliczania kosztów zmiennych wg wskazań podzielników dzielą je na dwie części wg przyjętego układu procentowego. Wówczas przyjęty procent kosztów zmiennych dzielony jest proporcjonalnie do wskazań podzielników (z uwzględnieniem współczynników korygujących dla mocy grzejnika i położenia lokalu w budynku), a druga część dzielona jest proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. W tej drugiej puli kosztów uwzględnia się w szczególności ciepło dostarczone do lokalu z pionów grzewczych i w wyniku przenikania między lokalami, z grzejników łazienkowych (w przypadku ich nieopomiarowania) oraz ciepło na potrzeby części wspólnych (grzejniki na klatkach, suszarniach, pralniach itp.). Mając to na względzie, może powstać pytanie, czy pod pojęciem kosztów zmiennych z § 2 pkt 1 rozporządzenia należy rozumieć tylko część kosztów zmiennych rozliczanych dotychczas wg wskazań podzielników. Mając na względzie, iż przepis odwołuje się do kosztów ogrzewania lokali, należałoby przyjąć odpowiedź twierdzącą na tak postawione pytanie.

Kwestia ta jest szczególnie istotna dla rozliczania kosztów wg wskazań podzielników, gdyż koszty zmienne są przy tej metodzie limitowane (por. § 7 i 8 rozporządzenia).

W § 2 rozporządzenia wprowadzono również definicję pojęcia „sezon grzewczy” w brzmieniu identycznym jak w rozporządzeniu Ministra Klimatu z dnia 7 kwietnia 2020 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło. Zgodnie z tymi definicjami sezon grzewczy to okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania obiektu. Intencja wprowadzenia tego przepisu jest dla mnie nie do końca jasna. W pkt 1 analizowanego paragrafu jest odwołanie do pojęcia „okresu rozliczeniowego”, które z kolei nie zostało zdefiniowane. Moim zdaniem określenie „okres rozliczeniowy” w tym kontekście obejmuje zwykle 12 kolejno po sobie następujących miesięcy, za które następuje rozliczenie kosztów. Rozliczenie to sprowadza się do porównania przyporządkowanych kosztów do lokalu z wniesionymi zaliczkami i ustalenia wyniku (zwrot/dopłata). Jest oczywiste, że zaliczki wnoszone są zwykle przez cały okres rozliczeniowy, a nie tylko w tym czasie, gdy jest „podawane” ciepło do budynku.
Paragraf 3 rozporządzenia

Określa ogólne warunki ustalania technicznej możliwości oraz opłacalności stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ciepła oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu. Przy ustalaniu ww. warunków bierze się pod uwagę rodzaj zastosowanej instalacji w danym budynku wielolokalowym oraz jego stan techniczny, projektowaną oszczędność energii w wyniku zastosowania tych urządzeń, a także koszt ich zakupu, montażu i eksploatacji.

Paragrafy 4 i 5 rozporządzenia

Określają techniczną możliwość oraz opłacalność instalacji ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania ze względu na rodzaj układu zasilania w ciepło w danym budynku, warunków dotyczących rodzaju zastosowanej instalacji w budynku, projektowanej oszczędności związanej z instalacją indywidualnego opomiarowania, występowanie możliwości regulacji dostarczonego ciepła przez zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach oraz występowanie możliwości korzystania z węzłów umożliwiających zminimalizowanie strat ciepła. Dla określenia braku technicznej możliwości instalacji ww. urządzeń ze względu na rodzaj zastosowanej instalacji w budynku wielolokalowym konieczne jest wykonanie analizy technicznej przez właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego, co pozwoli prawidłowo udokumentować wybór metody rozliczeń kosztów zakupu ciepła. Właściciele lub zarządcy budynków wielolokalowych zobowiązani są również do wykonania analizy ekonomicznej.

Należy zwrócić uwagę na dwie regulacje w ww. zakresie:

  • okres użytkowania podzielników wynosi 10 lat, natomiast minister w rozporządzeniu nakazał przeprowadzić analizę ekonomiczną przy metodzie podzielnikowej dla okresu pięcioletniego,
  • w § 4 pkt 2 litera e) i § 5 pkt 2 litera e) zapisano, że węzły cieplne mają umożliwiać zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorczą. Definicję zewnętrznej instalacji odbiorczej znajdziemy w cytowanym wyżej rozporządzeniu Ministra Klimatu z 7 kwietnia 2020 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (por. § 2 pkt 22). Zewnętrzna instalacja odbiorcza to odcinki instalacji odbiorczych łączące grupowy węzeł cieplny lub źródło ciepła z instalacjami odbiorczymi w obiektach, w tym w obiektach, w których zainstalowany jest grupowy węzeł cieplny lub źródło ciepła (...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy