Chcesz lepiej poznać ten temat? Sprawdź nasz artykuł: Ogródek lokatorski w bloku - jakie mamy prawa i obowiązki?
Interpretacja art. 45a prawa energetycznego
Zgodnie z zapisami art. 45a ust. 6 ustawy Prawo energetyczne ciężar odpowiedzialności za prawidłowość rozliczania i gospodarowania ciepłem w budynkach wielolokalowych spoczywa na właścicielach lub zarządcach tych budynków rozumianych jako odbiorcy, stosownie do art. 3 pkt 13 ww. ustawy, będących jednocześnie stronami umów z przedsiębiorstwami energetycznymi o sprzedaż, dostarczanie i odbiór ciepła. To oni dokonują wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła dostarczanego do budynku z metod, o których mowa w art. 45a ust. 8 ww. ustawy.
Szczególnie dużo wątpliwości co do prawidłowości rozliczeń kosztów ciepła przeznaczonego na ogrzewanie dotyczy urządzeń wskaźnikowych, tzn. podzielników kosztów ciepła. Nie są one, w odróżnieniu od ciepłomierzy, przyrządami pomiarowymi w rozumieniu ustawy z dnia 11 maja 2001 r. Prawo o miarach. Mają one jedynie pomóc zarządcy bądź właścicielowi budynku wielolokalowego w podziale na poszczególne lokale kosztów zakupionego ciepła od przedsiębiorstwa energetycznego. Oczekiwanym efektem stosowania podzielników kosztów ciepła są energooszczędne zachowania, co powinno przekładać się na mniejsze zużycie energii cieplnej w budynku.
Rewolucyjne zmiany z 2021 r. dotyczące rozliczeń ciepła w budynkach wielolokalowych
W 2021 r. znowelizowano ustawę Prawo energetyczne oraz wydano rozporządzenie wykonawcze w sprawie możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania.
Zmiany, o których mowa wyżej, weszły w życie 22 maja 2021 r. W art. 45a wprowadzono istotne zmiany, które zobowiązały zarządców do:
- wyposażenia lokali w budynkach wielolokalowych w urządzenia do rozliczania kosztów dostawy ciepła na centralne ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej,
- rozliczania kosztów ogrzewania według kubatury lub powierzchni lokali – tylko wówczas, jeśli montowanie urządzeń jest technicznie niemożliwe lub jest nieopłacalne.
Określiły warunki techniczne montażu oraz opłacalność stosowania urządzeń oraz zasady ustalania kosztów stałych i zmiennych dla c.o. oraz c.w.u. Jednocześnie w art. 56 zapisano kary pieniężne dla właściciela/zarządcy, który narusza obowiązek wyposażenia lokali budynku wielolokalowego w przyrządy pomiarowe lub urządzenia umożliwiające rozliczanie kosztów ciepła według zużycia kosztów ogrzewania oraz zużycia ciepłej wody w lokalach budynku wielolokalowego lub nie stosuje rozliczania kosztów według zużycia albo odmawia wypełnienia obowiązków informacyjnych, o których mowa w art. 45a ust. 4a i art. 45c Prawa energetycznego, lub pobiera opłaty za wypełnienie tych obowiązków informacyjnych.
Uwaga!
Jeśli jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania, zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu (lokali) stosować rozliczanie zamienne, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu.
Art. 45a ustawy prawo energetyczne - rozliczenie zamienne
Przepisem, który nie uległ zmianie (a powinien) po ww. nowelizacji, jest art. 45a ust. 12 Prawa energetycznego, zgodnie z którym w przypadku stosowania w budynku wielolokalowym metody, o której mowa w ust. 9, wykorzystującej wskazania urządzeń wymienionych w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie, regulamin rozliczeń powinien dopuszczać możliwość zamiennego rozliczania opłat za ciepło dla lokali mieszkalnych lub użytkowych na podstawie ich powierzchni lub kubatury oraz określać warunki stosowania zamiennego rozliczania. Jeśli więc jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania – w wyniku tego, że właściciel lokalu nie wyraził zgody na ich zamontowanie – zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu (lokali) stosować rozliczanie zamienne, o którym mowa w ww. artykule, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu. Analizy tego przepisu nie można przeprowadzić, bez pozostałych unormowań zawartych w art. 45a, tj.:
- ust. 10, zgodnie z którym w przypadku, gdy właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadził metodę, o której mowa w ust. 9, wykorzystującą ciepłomierze i urządzenia wymienione w ust. 8 pkt 1 lit. a tiret drugie oraz pkt 2 lit. a, osoba użytkująca lokal mieszkalny lub użytkowy udostępnia swoje pomieszczenia w celu zainstalowania lub wymiany tych ciepłomierzy i urządzeń oraz umożliwia dokonywanie ich kontroli i odczytu wskazań w celu rozliczania kosztów zużytego ciepła w tym budynku.
Z treści tego przepisu wynika więc, że właściciel ma udostępnić swój lokal w celu zamontowania podzielników, choć brak równoległych zapisów sankcyjnych za niewykonanie dyspozycji z ww. artykułu. Z kolei od 22 maja 2021 r. zarządca budynku wielolokalowego, który narusza obowiązek wyposażenia lokali budynku wielolokalowego w przyrządy pomiarowe lub urządzenia umożliwiające rozliczanie kosztów ciepła według zużycia kosztów ogrzewania, podlega karze pieniężnej z art. 56 Prawa energetycznego. Pomimo tego, iż w takiej sytuacji nie można mu przypisać winy.
Uwaga!
Właściciel ma udostępnić swój lokal w celu zamontowania podzielników, choć brak równoległych zapisów sankcyjnych za niewykonanie dyspozycji z ww. artykułu.
- ust. 11a, który mówi, że jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może: dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania albo obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania.
Dyspozycją tego przepisu jest więc objęta sytuacja, gdy właściciel lokalu ma już zamontowane podzielniki, ale z opisanych w ww. ustępie przyczyn nie można pozyskać odczytu takiego podzielnika. Inaczej więc ustawodawca nakazuje traktować osoby, które nie dopuściły do montażu podzielników, a inaczej te, które dopuściły do montażu, ale nie można w ich przypadku pozyskać danych odczytowych. W pierwszym przypadku zarządca ma sam określić warunki rozliczenia tego mieszkania, a w drugim może dochodzić odszkodowania lub średnich kosztów. Z punktu widzenia zarządcy oba przypadki są co do istoty prawidłowości i kompletności rozliczenia kosztów identyczne, gdyż takie lokale de facto nie są opomiarowane (z winy właściciela lokalu) i przyczyny tego stanu powinny być drugorzędne dla zarządcy. Co więcej, nie sposób sobie nie wyobrazić sytuacji, gdy właściciel lokalu, znając zapisy swojego regulaminu rozliczeń ciepła, będzie tak kierował swoim postępowaniem, aby jego koszty centralnego ogrzewania były jak najniższe (na zasadzie: co opłaca się bardziej: nie zamontować w ogóle podzielników czy też zamontować, ale następnie wpływać na ich odczyty w sposób niedozwolony) – w zależności od postanowień tego regulaminu.
Zaznaczam, że poglądu, który przedstawiłem wyżej (jeśli jeden lub kilka lokali w budynku nie ma podzielników kosztów ogrzewania – w wyniku tego, iż właściciel lokalu nie wyraził zgody na ich zamontowanie – zarządca budynku powinien w stosunku do tego lokalu/lokali stosować rozliczenie zamienne, przyjmując jako podstawę rozliczeń powierzchnię lub kubaturę lokalu), nie podziela Minister Klimatu i Środowiska.
W interpelacji złożonej przez poseł Anitę Kucharską-Dziedzic oraz grupę posłów w sprawie zasad rozliczania kosztów ogrzewania mieszkań położonych w nieruchomościach wielolokalowych za pomocą podzielników ciepła (nr K9INT19447) było zawarte pytanie: Czy pojawiający się w Regulaminach, o których mowa w petitum pisma, zapis, że „właściciel nieruchomości nie ma prawa do rezygnacji z podzielników, a w sytuacji, gdy lokal uznaje się za nieopomiarowany, zostaje on obarczony n-krotnością średniej opłaty dla całego budynku, jest zgodny z obowiązującym prawem energetycznym? W odpowiedzi z 16 marca 2021 r. MKiŚ wskazał, że dla takich przypadków zastosowanie ma art. 45a ust. 11a Prawa energetycznego, tj. od takich osób należy dochodzić odszkodowania lub obciążyć je średnim kosztem ogrzewania. Niestety Minister nie przedstawił uzasadnienia tego stanowiska, mimo że z literalnego brzemienia ust. 11a wynika, iż dotyczy on tylko mieszkań z podzielnikami, których jednak nie można odczytać bądź ich odczyt jest niewiarygodny. Minister ograniczył się wyłącznie do zacytowania ww. przepisu.
Ważne!
Budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu.
Rozliczenie ogrzewania w bloku bez podzielników
Co istotne jednak, od 22 maja 2021 r. obowiązuje dodany ust. 7a do art. 45a Prawa energetycznego, zgodnie z którym budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu. Skoro więc ustawodawca zobowiązał zarządców do rozliczania kosztów ogrzewania wg wskazań ciepłomierzy lub podzielników (wg m2 tylko wtedy, gdy jest to technicznie niemożliwe lub nieopłacalne), to brakuje uzasadnienia dla pozostawienia „furtki” dla lokali bez podzielników. Ustawodawca powinien stworzyć takie regulacje, aby w praktyce możliwe było opomiarowanie wszystkich lokali. Metoda rozliczania kosztów czy to wg ciepłomierzy, czy podzielników, ma sens tylko wtedy, gdy wszyscy właściciele są rozliczani wg tych samych zasad. W jednym budynku nie mogą funkcjonować dwa różne systemy rozliczania kosztów ogrzewania.
Ważne!
Metoda rozliczania kosztów czy to wg ciepłomierzy, czy podzielników, ma sens tylko wtedy, gdy wszyscy właściciele są rozliczani wg tych samych zasad. W jednym budynku nie mogą funkcjonować dwa różne systemy rozliczania kosztów ogrzewania.
W praktyce spotykana jest również taka interpretacja przepisów zamiennego rozliczania, o której mowa w art. 45a ust. 12, która sprowadza się do tego, iż celem tego przepisu jest nie tylko rozliczenie niektórych lokali bez podzielników wg ich powierzchni, ale w ogóle umożliwienie „wyjścia” nieruchomości z podzielnikowego sposobu rozliczania kosztów ogrzewania i rozliczanie ich wg powierzchni użytkowej. Moim zdaniem – po wejściu w życie nowelizacji Prawa energetycznego – dla nieruchomości, w których w 2021 r. funkcjonowały podzielniki kosztów ogrzewania, nie ma możliwości zmiany sposobu rozliczeń na metodę wg powierzchni użytkowej. Wynika to z art. 45a ust. 7a pkt 2 i art. 45a ust. 8 pkt 1 litera a tiret trzeci Prawa energetycznego w związku z § 11 ust. 1 rozporządzenia z 7 grudnia 2021 r. (o którym poniżej będzie mowa szerzej).
- Zgodnie z pierwszym przepisem budynki z instalacją ogrzewczą wodną zasilaną z sieci ciepłowniczej lub budynki mające więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy zasilane z kotłowni wyposaża się w urządzenia służące do rozliczenia zużytego ciepła lub chłodu obejmujące podzielniki kosztów ogrzewania posiadające funkcję zdalnego odczytu umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w budynku, o ile jest to techniczne wykonalne i opłacalne.
- Z drugiego przepisu wynika, że koszty zakupu ciepła rozlicza się w części dotyczącej ogrzewania, stosując kubaturę lub powierzchnię lokali – wyłącznie w przypadkach, gdy zastosowanie ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania jest technicznie niewykonalne lub nieopłacalne.
- Z kolei z trzeciego przepisu wynika, że przepisów dotyczących warunków stosowania podzielników nie stosuje się w przypadku budynku wielolokalowego, który w dniu wejścia w życie tego rozporządzenia był wyposażony w ciepłomierze albo w podzielniki kosztów ogrzewania, zarówno posiadające, jak i nieposiadające funkcji zdalnego odczytu, umożliwiające indywidualne rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych lokali.
Stąd też ustawodawca przesądził, że tam, gdzie podzielniki funkcjonowały w dniu 24 grudnia 2021 r., zarządca nie przeprowadza analizy technicznej i ekonomicznej ich opłacalności, a tym samym materializuje się obowiązek rozliczania kosztów wyłącznie w formule podzielnikowej.
Ważne!
Ustawodawca przesądził, że tam, gdzie podzielniki funkcjonowały w dniu 24 grudnia 2021 r., zarządca nie przeprowadza analizy technicznej i ekonomicznej ich opłacalności, a tym samym materializuje się obowiązek rozliczania kosztów wyłącznie w formule podzielnikowej.
Nowe zasady rozliczania kosztów stałych i zmiennych zakupu ciepła - rozporządzenie z 7 grudnia 2021 r.
Z kolei 24 grudnia 2021 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach (dalej: rozporządzenie). Jest ono realizacją delegacji ustawowej zawartej w art. 45d ustawy Prawo energetyczne. Celem wydania rozporządzenia było określenie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania w budynkach wielolokalowych ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej posiadających funkcję zdalnego odczytu. Wzięto pod uwagę również urealnienie potrzeb i korzyści z zastosowania tych urządzeń i określenie warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w budynkach wielolokalowych. Celem wydania rozporządzenia miało być także wyeliminowanie nieprawidłowości polegających na obciążaniu kosztami ciepła lokatorów w sytuacji, gdy dostarczenie do ich lokali przekracza możliwości techniczne zamontowanych grzejników, oraz uniknięcie sytuacji, w których opłaty są zaniżone ze względu na całkowite wyłączanie pracy grzejników przez niektórych lokatorów korzystających z ciepła sąsiednich lokali przenikającego przez przegrody budowlane, co prowadzi do niesprawiedliwego obciążania kosztami zakupu ciepła lokatorów prawidłowo użytkujących centralne ogrzewanie.
Analiza treści rozporządzenia wskazuje, że jego zastosowanie w praktyce może napotkać istotne problemy praktyczne. Poniżej kilka uwag do rozporządzenia.
Paragraf 2 rozporządzenia
Wprowadzono definicję kosztów zmiennych zakupu ciepła zależnych od jego zużycia w lokalach – są to koszty zużytej energii na ogrzewanie poszczególnych lokali w budynku wielolokalowym w okresie rozliczeniowym. W definicji tej odniesiono się wyłącznie do kosztów ogrzewania lokali, natomiast w praktyce występują również koszty ogrzewania pomieszczeń wspólnego użytkowania. Na ogół do kosztów zakupu energii cieplnej zaliczamy koszty ponoszone na rzecz dostawcy ciepła i obejmują one: opłaty niezależne od zużycia energii (np. za zamówioną moc cieplną, usługi przesyłowe, abonament, nośnik ciepła) i opłaty zależne od zużycia (wyrażone zwykle w zł/1 GJ, za zużytą energię cieplną wg wskazań ciepłomierzy w węzłach cieplnych, za usługi przesyłowe). Stąd też na koszty zmienne zakupu ciepła na potrzeby ogrzewania budynku składają się zarówno koszty zmienne niezależne od zużycia w lokalach (tj. ogrzewania pomieszczeń wspólnych) i koszty zmienne zależne od zużycia w lokalach. Ze względu na specyfikę instalacji centralnego ogrzewania i sposób opomiarowania grzejników w praktyce zarządcy przy rozliczania kosztów zmiennych wg wskazań podzielników dzielą je na dwie części wg przyjętego układu procentowego. Wówczas przyjęty procent kosztów zmiennych dzielony jest proporcjonalnie do wskazań podzielników (z uwzględnieniem współczynników korygujących dla mocy grzejnika i położenia lokalu w budynku), a druga część dzielona jest proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. W tej drugiej puli kosztów uwzględnia się w szczególności ciepło dostarczone do lokalu z pionów grzewczych i w wyniku przenikania między lokalami, z grzejników łazienkowych (w przypadku ich nieopomiarowania) oraz ciepło na potrzeby części wspólnych (grzejniki na klatkach, suszarniach, pralniach itp.). Mając to na względzie, może powstać pytanie, czy pod pojęciem kosztów zmiennych z § 2 pkt 1 rozporządzenia należy rozumieć tylko część kosztów zmiennych rozliczanych dotychczas wg wskazań podzielników. Mając na względzie, iż przepis odwołuje się do kosztów ogrzewania lokali, należałoby przyjąć odpowiedź twierdzącą na tak postawione pytanie.
Kwestia ta jest szczególnie istotna dla rozliczania kosztów wg wskazań podzielników, gdyż koszty zmienne są przy tej metodzie limitowane (por. § 7 i 8 rozporządzenia).
W § 2 rozporządzenia wprowadzono również definicję pojęcia „sezon grzewczy” w brzmieniu identycznym jak w rozporządzeniu Ministra Klimatu z dnia 7 kwietnia 2020 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło. Zgodnie z tymi definicjami sezon grzewczy to okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzewania obiektu. Intencja wprowadzenia tego przepisu jest dla mnie nie do końca jasna. W pkt 1 analizowanego paragrafu jest odwołanie do pojęcia „okresu rozliczeniowego”, które z kolei nie zostało zdefiniowane. Moim zdaniem określenie „okres rozliczeniowy” w tym kontekście obejmuje zwykle 12 kolejno po sobie następujących miesięcy, za które następuje rozliczenie kosztów. Rozliczenie to sprowadza się do porównania przyporządkowanych kosztów do lokalu z wniesionymi zaliczkami i ustalenia wyniku (zwrot/dopłata). Jest oczywiste, że zaliczki wnoszone są zwykle przez cały okres rozliczeniowy, a nie tylko w tym czasie, gdy jest „podawane” ciepło do budynku.
Paragraf 3 rozporządzenia
Określa ogólne warunki ustalania technicznej możliwości oraz opłacalności stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ciepła oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu. Przy ustalaniu ww. warunków bierze się pod uwagę rodzaj zastosowanej instalacji w danym budynku wielolokalowym oraz jego stan techniczny, projektowaną oszczędność energii w wyniku zastosowania tych urządzeń, a także koszt ich zakupu, montażu i eksploatacji.
Paragrafy 4 i 5 rozporządzenia
Określają techniczną możliwość oraz opłacalność instalacji ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania ze względu na rodzaj układu zasilania w ciepło w danym budynku, warunków dotyczących rodzaju zastosowanej instalacji w budynku, projektowanej oszczędności związanej z instalacją indywidualnego opomiarowania, występowanie możliwości regulacji dostarczonego ciepła przez zawory posiadające głowice termostatyczne na grzejnikach oraz występowanie możliwości korzystania z węzłów umożliwiających zminimalizowanie strat ciepła. Dla określenia braku technicznej możliwości instalacji ww. urządzeń ze względu na rodzaj zastosowanej instalacji w budynku wielolokalowym konieczne jest wykonanie analizy technicznej przez właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego, co pozwoli prawidłowo udokumentować wybór metody rozliczeń kosztów zakupu ciepła. Właściciele lub zarządcy budynków wielolokalowych zobowiązani są również do wykonania analizy ekonomicznej.
Należy zwrócić uwagę na dwie regulacje w ww. zakresie:
- okres użytkowania podzielników wynosi 10 lat, natomiast minister w rozporządzeniu nakazał przeprowadzić analizę ekonomiczną przy metodzie podzielnikowej dla okresu pięcioletniego,
- w § 4 pkt 2 litera e) i § 5 pkt 2 litera e) zapisano, że węzły cieplne mają umożliwiać zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorczą. Definicję zewnętrznej instalacji odbiorczej znajdziemy w cytowanym wyżej rozporządzeniu Ministra Klimatu z 7 kwietnia 2020 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (por. § 2 pkt 22). Zewnętrzna instalacja odbiorcza to odcinki instalacji odbiorczych łączące grupowy węzeł cieplny lub źródło ciepła z instalacjami odbiorczymi w obiektach, w tym w obiektach, w których zainstalowany jest grupowy węzeł cieplny lub źródło ciepła (tj. w praktyce po stronie niskich parametrów ciepła).
Uwaga!
Węzły cieplne mają umożliwiać zminimalizowanie strat ciepła wynikających z transportu nośnika zewnętrzną instalacją odbiorczą.
Nie do końca jest jasna intencja wprowadzenia tego przepisu. Czy oznacza on, że węzły grupowe są nieopłacalne? Węzeł cieplny może być przecież nowy i sprawny, a problemem w takich sytuacjach może być stan techniczny sieci, od węzła grupowego do danego budynku. Stąd też spółdzielnie realizują zadania związane z likwidacją grupowych węzłów cieplnych i zastępowaniu ich węzłami budynkowymi indywidualnymi. Dzięki temu zmniejszą się koszty ponoszone przez spółdzielnie w związku ze stratami energii cieplnej w sieci wewnętrznej (od węzła grupowego do poszczególnych budynków), którymi obciążani są odbiorcy energii cieplnej oraz jej użytkownicy. Dzieje się tak dlatego, że sieć wewnętrzna jest własnością odbiorcy energii cieplnej, za którą jest on w pełni odpowiedzialny. Dzięki zastąpieniu węzła grupowego indywidualnymi węzłami cieplnymi przynależnymi do każdego budynku wyeliminowana zostaje sieć wewnętrzna. Tym samym następuje przeniesienie granicy dostawy ciepła i punktu rozliczeniowego.
Istotne!
Dzięki zastąpieniu węzła grupowego indywidualnymi węzłami cieplnymi przynależnymi do każdego budynku wyeliminowana zostaje sieć wewnętrzna. Tym samym następuje przeniesienie granicy dostawy ciepła i punktu rozliczeniowego.
Paragrafy 7 i 8 rozporządzenia
Określają warunki wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w budynkach wielolokalowych oraz obowiązek stosowania w rozliczeniach kosztów ciepła przez właścicieli i zarządców budynków współczynników wyrównawczych położenia lokalu w bryle budynku, a także ustanowienia maksymalnego i minimalnego kosztu zmiennego w przeliczeniu na m2 powierzchni lokali w przypadku stosowania w nich metody rozliczeń wykorzystującej wskazania podzielników kosztów ogrzewania. Jak wynika z uzasadnienia do rozporządzenia – zastosowanie tych przepisów przez właścicieli i zarządców budynków po pierwsze ma pozwolić na uniknięcie nieprawidłowości polegających na obciążeniu właścicieli lokali kosztami ciepła znacząco przekraczającymi możliwości techniczne zamontowanych w nich grzejników przez zastosowanie maksymalnego kosztu zmiennego dla lokalu. Po drugie – ma pozwolić na uniknięcie sytuacji, w których lokale ogrzewane są jedynie ciepłem przenikającym przez przegrody budowlane przez zastosowanie minimalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła dla lokalu. Uregulowanie ww. kwestii ma zapobiegać niesprawiedliwemu obciążaniu kosztami zakupu ciepła lokatorów prawidłowo użytkujących centralne ogrzewanie.
Przy rozliczaniu kosztów za pomocą wskazań podzielników kosztów należy pamiętać, że są one wyposażone w elektroniczne liczniki, które po zaprogramowaniu zaczynają naliczać jednostki, gdy zaistnieją specyficzne warunki, tj. gdy temperatura powierzchni grzejnika jest wyższa od zadanej (np. 23oC), a temperatura powietrza w pomieszczeniu (w pobliżu podzielnika) jest niższa o więcej niż 4,9oC od temperatury grzejnika. Stąd wskazania podzielników zależą tylko od dwóch parametrów instalacji grzewczej, tj. temperatury i czasu emisji strumienia ciepła. Rejestrują one w jednostkach bezwymiarowych ciepło oddawane przez grzejnik, ale czynią to w sposób pośredni.
Ponieważ liczba rejestrowanych jednostek nie zależy od wielkości kaloryfera (jego mocy), lecz od temperatury w miejscu zamontowania podzielnika, liczba jednostek nie jest proporcjonalna do ciepła oddanego przez kaloryfer. Podzielnik zamontowany na dużym kaloryferze (o większej mocy) i małym kaloryferze (o mniejszej mocy) przy ich jednakowej temperaturze wykazywał będzie taką samą liczbę jednostek, chociaż większy kaloryfer oddaje (zużywa) więcej ciepła. Aby zapewnić proporcjonalność wskazań podzielników do mocy grzewczej grzejników – zasadne jest, aby w regulaminach rozliczeń uwzględniać współczynniki korekcyjne dla poszczególnych typów grzejników (współczynnik UF). Niestety w rozporządzeniu pominięto kwestię współczynników korekcyjnych dla grzejników.
Ciekawe!
Ponieważ liczba rejestrowanych jednostek nie zależy od wielkości kaloryfera (jego mocy), lecz od temperatury w miejscu zamontowania podzielnika, liczba jednostek nie jest proporcjonalna do ciepła oddanego przez kaloryfer.
Wprowadzenie obowiązku stosowania minimalnego i maksymalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła na cele ogrzewania należy ocenić pozytywnie. Dlaczego?
- Po pierwsze – mechanizm ten będzie stanowić zabezpieczenie przez nadmiernymi dysproporcjami w kosztach ciepła przypisanych do poszczególnych lokali (spłaszczenie końcowego rozliczenia).
- Po drugie – wyeliminuje sytuacje, w których część lokali w nieruchomości wykazywała zerowe zużycie na podzielnikach, co oznaczało w praktyce, że lokale ogrzewane były jedynie ciepłem z ogrzewanych części wspólnych, przenikającym przez przegrody z sąsiednich lokali, z nieopomiarowanych grzejników w łazienkach, czy zyskami ciepła od pionów grzewczych. Każde zmniejszenie liczby podzielników, a dokładnie mieszkańców biorących udział w rozliczeniu części „podzielnikowej” kosztów ogrzewania, powoduje dla pozostałych wzrost udziału w kosztach ogrzania budynku, nieproporcjonalny do ilości rzeczywiście zużywanego przez nich ciepła.
- Po trzecie, jeżeli w nieruchomości żaden z podzielników nie wykaże zużycia, co jest teoretycznie możliwe – o ile wszyscy mieszkańcy w bloku zakręcą grzejniki, a sprzyjające warunki atmosferyczne pozwolą na ogrzewanie mieszkań w wyniku zjawiska przenikania ciepła z ogrzewanej części wspólnej budynku, zarządca w obecnym stanie prawnym nie ma podstaw prawnych do obciążenia któregokolwiek z nich częścią kosztów zmiennych zużycia ciepła na ogrzanie lokali (rozliczanych wg wskazań podzielników). Natomiast Prawo energetyczne nie przewiduje sytuacji, w której jakakolwiek część kosztów zakupu ciepła dla nieruchomości pokrywana jest przez zarządcę z jego własnych środków.
Uwaga!
Każde zmniejszenie liczby podzielników, a dokładnie mieszkańców biorących udział w rozliczeniu części „podzielnikowej” kosztów ogrzewania, powoduje dla pozostałych wzrost udziału w kosztach ogrzania budynku, nieproporcjonalny do ilości rzeczywiście zużywanego przez nich ciepła.
Przechodząc do zastrzeżeń, należy zwrócić uwagę, że zgodnie z rozporządzeniem minimalny koszt zmienny zakupu ciepła wylicza się jako wartość zużycia ciepła do ogrzania lokalu konieczną do utrzymania w nim temperatur nie niższych niż temperatury obliczeniowe ogrzewanych pomieszczeń określone w przepisach wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. W tym miejscu należy odwołać się do § 134 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym temperatura obliczeniowa dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi wynosi 20°C, a dla łazienek 24°C. Jeśli wziąć pod uwagę, że dla większości mieszkańców optymalna temperatura w mieszkaniach wynosi 16–19°C (niższa w szczególności dla kuchni), to przyjęte temperatury do obliczenia minimalnego kosztu zmiennego wydają się dość wysokie. W praktyce może to bowiem oznaczać, że ww. grupa mieszkańców i tak docelowo będzie musiała płacić koszty centralnego ogrzewania za komfort cieplny, który jest powyżej ich potrzeb.
Uwaga!
Temperatura obliczeniowa dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi wynosi 20°C, a dla łazienek 24°C.
Należy wyjaśnić, iż temperatury, o których mowa powyżej, są przyjmowane wyłącznie na potrzeby obliczeń szczytowej mocy cieplnej urządzenia do ogrzewania budynku. Szczytowy pobór mocy cieplnej określa największą moc cieplną, jaka w danym obiekcie wystąpi w warunkach obliczeniowych. Wskazanie wartości temperatur obliczeniowych w § 134 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych nie było nigdy tożsame z koniecznością utrzymania tych temperatur w pomieszczeniach w czasie ich użytkowania w sezonie grzewczym.
Jednocześnie – zgodnie z § 134 ust. 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych – urządzenia, o których mowa w ust. 5 przepisu (tj. regulatory dopływu ciepła do grzejników działające automatycznie), powinny umożliwiać użytkownikom uzyskanie w pomieszczeniach temperatury niższej od obliczeniowej, przy czym nie niższej niż 16°C w pomieszczeniach o temperaturze obliczeniowej 20°C i wyższej. Może powstać więc pytanie, jakie temperatury należy przyjąć do wyliczenia minimalnego kosztu zmiennego ogrzewania. Czytając jednak literalnie przepis rozporządzenia – mowa jest o temperaturach obliczeniowych, niemniej jednak kwestia ta wymaga jasnego stanowiska Ministerstwa Klimatu (na marginesie należy wskazać, że zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia z 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jego przepisy stosuje się dla budynków projektowanych i nowo budowanych lub w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynków istniejących).
Zaskakujące jest to, że wprowadzenie tak istotnych zmian, które docelowo będą wpływać na wysokość opłat za mieszkania, nie zostało poprzedzone żadną kampanią informacyjną. A przecież zmiana ta dotyczyć będzie kilku milionów mieszkańców bloków. W tej sytuacji całość obowiązków spada na zarządców, którzy będą musieli wytłumaczyć mieszkańcom nowe zasady rozliczeń i wyjaśniać, dlaczego ich opłaty wzrosły. Problematyka ta będzie szczególnie bliska tym zarządcom, którzy w minionych latach w swoich zasobach na zaworach grzejników dokonali wymiany głowic na głowice termostatyczne, które otwierają zawór i dopływ ciepłej wody do grzejnika w przypadku, gdy temperatura w pomieszczeniu spada poniżej 16°C. Już wówczas wprowadzenie tego rozwiązania budziło liczne emocje ze strony mieszkańców, którzy twierdzili, że nie potrzebują mieć w pokojach stałej temperatury zaczynającej się od 16°C. Teraz ustalenie dolnego limitu kosztów zmiennych na temperaturze 20°C będzie powodować jeszcze większe emocje. Ponadto jak racjonalnie wyjaśnić, dlaczego koszty zmienne rozliczane za pomocą podzielników są limitowane, a w budynkach, gdzie ciepło jest opomiarowane licznikami ciepła, brak „widełek”?
Przy ustalaniu kosztu zmiennego zakupu ciepła, o którym mowa w § 8 rozporządzenia, należy pamiętać, iż ma on wynikać z wartości zużycia ciepła do ogrzania danego lokalu. W praktyce ustalenie rzeczywistego zużycia ciepła nie sprowadza się wyłącznie do ustalenia danych technicznych grzejników w lokalu (wielkość, moc). Na ilość ciepła wyemitowanego przez grzejnik wpływa temperatura zewnętrzna, w wyniku której odpowiednio pracuje węzeł cieplny (na podstawie krzywej grzewczej), a właściciel lokalu decyduje, jaka temperatura jest dla niego odpowiednia (poprzez regulację nastawy zaworu termostatycznego). Przy metodzie podzielnikowej nie ma możliwości rejestrowania tych danych w pełni, stąd pozostają wzory i metody statystyczne do ustalania wartości zużycia ciepła.
Ponadto z § 8 w zw. z § 7 ust. 2 rozporządzenia wynika, że minimalny i maksymalny koszt zmienny zarządca będzie zobowiązany ustalać dla każdego sezonu grzewczego.
Oznacza to w praktyce coroczne obliczanie kosztów ogrzewania z uwzględnieniem mocy wszystkich grzejników, średnich temperatur zewnętrznych i długości sezonu grzewczego. To zapewne skomplikuje i wydłuży proces rozliczania, a być może przyczyni się do wzrostu kosztów rozliczeń, które przełożą się z kolei na wysokość opłat za lokale. Co istotne, minister w rozporządzeniu niestety nie podał żadnych wzorów czy wytycznych do ustalania ww. kosztów, co oznacza, że każdy zarządca sposób obliczania musi ustalić we własnym zakresie.
Od strony praktycznej – w celu prawidłowego ustalania wartości zużycia ciepła, o którym mowa w § 8 rozporządzenia, podstawowego znaczenia nabiera kwestia nadzoru zarządcy nad instalacją centralnego ogrzewania. Zarządca nie może dopuścić do wymiany grzejników według uznania właściciela lokalu. Grzejniki nie mogą być wymieniane w sposób dowolny, bez wiedzy zarządcy. Instalacja centralnego ogrzewania w budynku jest częścią nieruchomości wspólnej, a grzejniki jej nieodłącznym elementem.
Ważne!
Grzejniki nie mogą być wymieniane w sposób dowolny, bez wiedzy zarządcy. Instalacja centralnego ogrzewania w budynku jest częścią nieruchomości wspólnej, a grzejniki jej nieodłącznym elementem.
Jak wspomniałem wyżej – wyznaczenie „widełek” dla kosztów centralnego ogrzewania jest dobrym rozwiązaniem. Jednakże nie może nam umykać przywołane już wcześniej rozwiązanie, które funkcjonuje w art. 45a ust. 11 Prawa energetycznego. Jak już zostało wspomniane – jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może:
- dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania;
- obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania:
a) m3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury lokalu użytkowanego,
b) m2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni lokalu użytkowanego.
Utrzymanie takiego rozwiązania po wprowadzeniu obowiązku wyznaczania min/max kosztów zmiennych centralnego ogrzewania budzi wątpliwości. Otóż mieszkańcy, którzy stosują się do zasad ustawowych, mają koszty zmienne limitowane, natomiast osoby, które zasad nie respektują lub nawet celowo je łamią, mogą być rozliczane m.in. wg średniej wartości kosztów ogrzewania. Taka dychotomia rozliczeń jest krzywdząca dla uczciwych właścicieli lokali.
Na marginesie należy zauważyć pewien brak konsekwencji ustawodawcy przy redagowaniu przepisów. Począwszy od nowelizacji, która weszła w życie 22 maja 2021 r., w Prawie energetycznym zastąpiono dotychczasowe pojęcie „urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych” pojęciem „podzielników kosztów ogrzewania i ich wskazań”. Taką zmianę wprowadzono do art. 45a ust. 8 Prawa energetycznego, a zapis w ust. 11a pozostawiono bez zmian. Pojęciem (niezdefiniowanym w przepisach Prawa energetycznego) „podzielników kosztów ogrzewania” posługuje się też rozporządzenie.
Paragrafy 9 i 10 rozporządzenia
Określają zakres udzielanych informacji dotyczących rozliczeń kosztów zakupu ciepła dla użytkowników lokali zaopatrywanych w energię cieplną, chłodniczą lub ciepłą wodę użytkową z centralnego źródła w budynkach wielolokalowych. Dotychczas to właściciele i zarządcy budynków samodzielnie określali zakres przekazywanych informacji dotyczących rozliczeń kosztów zakupu ciepła. Informacje te mają być przekazywane nie rzadziej niż raz w roku oraz w przypadku stosowania metod rozliczeń z wykorzystaniem wskazań ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania, możliwości nieodpłatnego uzyskania informacji o zużyciu ciepła raz w miesiącu. Przepisy § 9 oraz § 10 rozporządzenia określają zakres ww. informacji.
Paragrafy 11 i 12 rozporządzenia
Paragraf 11 rozporządzenia stanowi przepis przejściowy i wskazuje – o czym już była mowa – że tam, gdzie podzielniki funkcjonowały w dniu 24 grudnia 2021 r. – zarządca nie przeprowadza analizy technicznej i ekonomicznej ich opłacalności.
Z § 12 wynika natomiast, że właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek dostosować regulamin rozliczeń w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie rozporządzenia w przypadku, gdy zmiana wynikająca z rozporządzenia dotyczy metod rozliczania kosztów zakupu ciepła lub zakresu informacji.
