Rozliczenie opłat związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego

Stan faktyczny sprawy

W omawianej sprawie pozwanymi są współwłaściciele (po ½ części) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, mieszczącego się na parterze budynku wielomieszkaniowego. Lokal o powierzchni 88,36 m2 składa się z pięciu pomieszczeń, łazienki i korytarza wraz z pomieszczeniami przynależnymi, tj. piwnicą o powierzchni 42 m2 i strychem o powierzchni 16,1 m2. Z lokalem związany jest udział w 0,41 części we wszystkich częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
W budynku, w którym znajduje się ten lokal, działa wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą właściciele lokali wchodzących w skład tej nieruchomości, w tym gmina miejska będąca właścicielem trzech lokali mieszkalnych (59/100).
Współwłaściciele nieruchomości ­zawarli z towarzystwem budownictwa umowę o administrowanie nieruchomością wspólnoty. Strony umowy ustaliły, że właściciele lokali uczestniczą w kosztach administrowania związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz ponoszą wydatki związane z użytkowaniem ich lokali, w szczególności z tytułu zużycia energii cieplnej, ciepłej i zimnej wody, gazu, odprowadzaniem ścieków.
Zgodnie z § 7 umowy administrator jest uprawniony do dochodzenia w drodze postępowania sądowego należnych od członków wspólnoty mieszkaniowej kosztów powstałych z tytułu administrowania wspólnotą i powstałych w wyniku użytkowania wyodrębnionych lokali.
Prawomocnym wyrokiem z dnia 14 stycznia 2021 r. wydanym w sprawie I C 1587/17 sąd rejonowy oddalił powództwo wspólnoty mieszkaniowej przeciwko pozwanym o zapłatę kwoty 2755,12 zł. Powód żądał zapłaty należności z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz lokalu mieszkalnego, stanowiącego ich własność w okresie od czerwca 2016 r. do czerwca 2017 r.

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej

29 marca 2019 r. wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 2 w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2019 r. oraz ustalenie wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu w 2019 r.
Zgodnie z § 2 uchwały właściciele będą ponosić koszty zarządu nieruchomością w formie zaliczki oraz opłaty związane z utrzymaniem swojego lokalu płatne do 10. dnia każdego miesiąca z góry, w skład których wchodzi zaliczka z tytułu kosztów ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej w 2019 r. według stawki ogółem 2,21 zł/m2, w tym zaliczka z tytułu ponoszonych kosztów na eksploatację i konserwację wg stawki 0,81 zł/m2, opłata za obsługę administracyjną 0,40 zł/m2 oraz wpłata na fundusz remontowy według stawki 1,00 zł/m2. 
Ponadto właściciele lokali ponosić będą koszty związane z dostawą nośników energii do lokalu oraz inne opłaty tj. opłatą za zimną wodę i odprowadzenie ścieków, opłatę za wywóz nieczystości stałych – według stawki uchwalonej przez radę miasta. W uchwale wskazano, że zaliczki i opłaty obowiązują do momentu podjęcia kolejnej uchwały w tym zakresie.
Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwały nr 2 z 20 kwietnia 2015 r. oraz nr 2 z 16 maja 2016 r., poprzedzające uchwałę nr 2 z 29 marca 2019 r., dotyczące wysokości zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz koszty utrzymania lokalu. Nie podjęła uchwał w zakresie kompletnego rozliczenia poniesionych wydatków w odniesieniu do pobranych zaliczek za lata do 2020 r. włącznie.

Sposób rozliczania należności za lokal mieszkalny

W lokalu mieszkalnym stanowiącym własność pozwanych od maja 2019 r. zamieszkują cztery osoby.
Rozliczenie należności z tytułu zużycia wody i odprowadzenia ścieków dokonywane jest kwartalnie na podstawie indywidualnego licznika, pozostającego w dyspozycji właściciela lokalu. Należność z tytułu zużycia wody wynosiła w okresie do 31 lipca 2019 r. – 
2,99 zł/m3, a od 1 sierpnia 2019 r. – 3,02 zł/m3. Natomiast należność z tytułu odprowadzania ścieków wynosiła odpowiednio: 6,45 zł/m3 oraz 6,47 zł/m3. 
Pozwani dokonywali zapłaty należności zgodnie z doręczanym zestawieniem zużycia na podstawie odczytów licznika, zaznaczając na dowodach wpłaty ich tytuł.
Wysokość należności z tytułu gospodarowania odpadami wynosiła w okresie do 31 grudnia 2018 r. po 9,50 zł za osobę, tj. łącznie 38,00 zł miesięcznie, a od 1 stycznia 2019 r. – po 13,00 zł za osobę, tj. łącznie 52,00 zł miesięcznie. Pozwani dokonywali zapłaty należności z tytułu gospodarowania odpadami, zaznaczając na dowodach wpłaty ich tytuł – do czerwca 2020 r. włącznie.
Od kwietnia 2019 r. do czerwca 2020 r. pozwani nie uiszczali należności z tytułu funduszu remontowego w wysokości 88,36 zł miesięcznie, a od maja 2018 r. do czerwca 2020 r. regulowali częściowo należność z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu.
Żądania wspólnoty
Pozwem z dnia 6 sierpnia 2020 r. wspólnota mieszkaniowa wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych kwoty 5792,00 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Nakazem zapłaty sąd uwzględnił powództwo w całości.
Pozwani złożyli w ustawowym terminie sprzeciw od wskazanego nakazu zapłaty, wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na ich rzecz zwrotu kosztów procesu.

Ustalenia sądu

Spór pomiędzy stronami ogranicza się do zasadności roszczenia należności z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz z tytułu zaliczek na fundusz remontowy. Pozwani regulowali należności za zużycie wody i odprowadzanie ścieków z przedstawianym rozliczeniem według zużycia licznikowego; regulowali również należność z tytułu gospodarowania odpadami. Dokonywali ponadto częściowo wpłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Pozwani nie wyjaśnili, w jaki sposób ustalali te należności. Nie regulowali zaliczki z tytułu funduszu remontowego.
Sąd ustalił, że w czasie objętym pozwem, tj. maj 2018 – czerwiec 2020 (a właściwie grudzień 2020 r.), nie zostało dokonane rozliczenie kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej. Niewystarczające było rozliczenie przychodów i kosztów, które przedstawił powód. Pierwsze z tych dokumentów mają charakter dokumentów prywatnych, stanowiąc jedynie oświadczenie powoda. Sąd uznał, że nie wynika z nich w żaden sposób, jak dokonano rozliczenia kosztów przypadających na lokal stanowiący własność pozwanych. Nie wiadomo także, w jaki sposób powód ustalił wskazywaną przez siebie wysokość salda początkowego.
Rozstrzygnięcie sądu
Sąd uznał, że powództwo zasługuje na uwzględnienie jedynie częściowo, czyli do kwoty 1324,40 zł, która jest sumą zaliczek na fundusz remontowy w czasie od kwietnia 2019 r. do czerwca 2020 r., licząc po 88,36 zł miesięcznie. W pozostałym zakresie podlega oddaleniu jako niezasadne.
W uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r. wydanej w sprawie III CZP 65/07 Sąd Najwyższy wskazał, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych, co oznacza, że może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Przepisy ustawy o własności lokali wskazują, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej.
W skład majątku wspólnoty mogą wejść także prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a cyt. ustawy).
Opisane funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej ułatwia bieżące gospodarowanie nieruchomością wspólną m.in. przez to, że umowy dotyczące takiego gospodarowania zawierane są przez wspólnotę, ona też staje się podmiotem wynikających z umów praw i obowiązków.
W uzasadnieniu sąd przypomniał, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, ich właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca na pokrycie kosztów zarządu. Przywołując wyrok z dnia 26 lutego 2016 r. wydany w sprawie IV CSK 404/15 przez Sąd Najwyższy, podkreślił, że przepisy tej ustawy wyraźnie odróżniają dwie kategorie należności pieniężnych obciążających właścicieli – członków wspólnoty mieszkaniowej. Wymienił koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ustawy) oraz wydatki związane z utrzymanie lokalu poszczególnych właścicieli (art. 13 ustawy). Te pierwsze są należnościami wspólnoty mieszkaniowej powstającymi ex lege. Obowiązek uiszczania opłat jest niezależny od tego, czy właściciel korzysta z lokalu i w jakim zakresie to robi. Dla jego powstania wystarczający jest fakt, że dana osoba jest właścicielem lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu. Natomiast opłaty związane z utrzymaniem lokalu mieszkalnego wynikające z jego użytkowania właściciele ponoszą w pełnej wysokości, płacąc zaliczki ustalane uchwałami wspólnoty, które są następnie rozliczane stosownie do zużycia. Świadczenia o charakterze zaliczki są zatem obowiązkiem właściciela lokalu.
Sąd przypomniał również, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną (art. 14) składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W omawianej sprawie kwestią sporną był przede wszystkim obowiązek uiszczania funduszu remontowego. Pozwani przyznali, że nie uiszczali zaliczki na ten cel. Zaliczka na fundusz remontowy została przyjęta w uchwale z dnia 29 marca 2019 r., a zatem obowiązek jej uiszczania powstał od kwietnia 2019 r. Wysokość zaliczki została ustalona na 1 zł/m2, a zatem – przy przyjęciu powierzchni lokalu mieszkalnego na 88,36 m2– na 88,36 zł miesięcznie.
Środki zgromadzone na funduszu remontowym są częścią majątku operacyjnego, a więc mają cechy zbliżone do zaliczki, np. termin wymagalności, termin przedawnienia czy tryb dochodzenia zaległych należności. Różni je przede wszystkim cel, na który są wydawane. Zaliczki służą pokryciu bieżących wydatków, więc zarządca dysponuje nimi samodzielnie, według planu gospodarczego. Natomiast środki z funduszu remontowego nie mogą być zużywane na bieżące potrzeby. O ich przeznaczeniu i konkretnej kwocie wydatku decydują właściciele lokalu w uchwale.
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa tworzy ogólny fundusz remontowy bez doprecyzowania jego przeznaczenia, to nie powinien być przeznaczony na bieżącą konserwację i drobne naprawy, ale na istotne remonty, jak naprawa dachu, niesprawnego kotła grzewczego czy też modernizacja. Fundusz remontowy jest bowiem tworzony, aby gromadzić rezerwę pieniężną na istotne (duże) naprawy i remonty.
Funkcjonowanie funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej nie jest uregulowane wprost ani ustawie o własności lokali, ani w innym akcie prawnym, co jednak nie oznacza zakazu jego tworzenia.
Ze względu na charakter przeznaczenia funduszu remontowego jako źródła finansowania przedsięwzięć o szerszym zasięgu, trudno te koszty w sposób jednoznaczny przypisywać, kwalifikować jako ściśle związane ze skonkretyzowanym okresem rozliczeniowym. Jednocześnie są one trudne do jednorazowego poniesienia przez właściciela, co uzasadnia tworzenie właśnie funduszu remontowego w celu sukcesywnego zabezpieczenia środków finansowych na utrzymanie substancji nieruchomości wspólnej w należytym stanie.
Niewłaściwe byłoby zakwalifikowanie wydatku na remont poniesionego w oznaczonym okresie jako wyłącznie powiązanego z eksploatacją nieruchomości w danym roku kalendarzowym i wykluczenie finansowania remontu z zaliczek zbieranych sukcesywnie w ramach funduszu remontowego od właścicieli poszczególnych lokali wyłącznie w okresie danego roku obrachunkowego. Nie można przyjąć, że wspólnota mieszkaniowa nie może gromadzić w okresach dłuższych niż roczne środków na remonty i że powinna ściśle rozliczać wszelkie prace wyłącznie do okresów, gdy dane prace zostały zrealizowane, bo to oznaczałoby negację konstrukcji dopuszczalności i celowości tworzenia funduszu remontowego we wspólnocie ­mieszkaniowej.
Uznanie, że rozliczenie zaliczek na fundusz remontowy ma nastąpić po upływie roku kalendarzowego, oznaczałoby przyjęcie, że zaplanowanie dużego remontu czy modernizacji, zgromadzenie środków finansowych oraz wykonanie prac musiałoby nastąpić w ciągu jednego roku kalendarzowego, co przy konieczności przygotowania dokumentacji technicznej, wybrania wykonawcy, uwzględnieniu warunków pogodowych i konieczności zgromadzenia środków finansowych na zakup materiałów i zapłatę wykonawcy z oczywistych względów nie jest możliwe (por. wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 6 listopada 2019 r., 
sygn. akt: XII C 711/19).
Dlatego też sąd uwzględnił roszczenie powodowej wspólnoty mieszkaniowej co do kwoty 1325,40 zł, tj. po 88,36 zł miesięcznie za okres od kwietnia 2019 r. do czerwca 2020 r., wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wymagalności do dnia zapłaty, przy uwzględnieniu, że w uchwale z dnia 29 marca 2019 r. przyjęto, że należności płatne są do 10. dnia każdego miesiąca z góry oraz art. 115 k.c. (dni uznane ustawowo za wolne od pracy oraz soboty), oddalając powództwo w pozostałym zakresie.
Powód domagał się zapłaty należności z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wytoczenia powództwa, natomiast sąd orzekł o odsetkach ustawowych za opóźnienie od dnia wymagalności roszczenia w zakresie zaliczki na fundusz remontowy od dnia jego wymagalności za poszczególne miesiące. Roszczenie powoda obejmowało również roszczenie o odsetki ustawowe za opóźnienie, które, jak wynika z treści pozwu i zestawienia rachunkowego powoda za poszczególne lata, zostały skapitalizowane i doliczone do należności głównej.