Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

22 listopada 2018

NR 201 (Listopad 2018)

Rozliczenie środków pozostałych na koncie wspólnoty

0 249

Pomiędzy dwiema osobami doszło do zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Poprzedni właściciel nie pozostawił adresu zamieszkania, natomiast po pewnym czasie okazało się, że zmarł. Na koncie wspólnoty pozostało np. 50 zł. nadpłaty z rozliczenia poprzedniego właściciela, której to kwoty nie ma komu przekazać. Jak postąpić w takim przypadku?

Rozliczenie środków pozostałych na koncie wspólnoty

Pomiędzy dwiema osobami doszło do zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Poprzedni właściciel nie pozostawił adresu zamieszkania, natomiast po pewnym czasie okazało się, że zmarł. Na koncie wspólnoty pozostało np. 50 zł. nadpłaty z rozliczenia poprzedniego właściciela, której to kwoty nie ma komu przekazać. Jak postąpić w takim przypadku?
Czy jest jakiś okres, po którym wspólnota może zaliczyć to jako swój przychód, czy może też należy wystąpić do sądu, aby zamknąć temat środków finansowych zasilających konto wspólnoty, a niebędących jej własnością?

Z kim wspólnota się rozlicza?

Najpierw trzeba byłoby ustalić, czy ta kwota faktycznie należy się poprzedniemu właścicielowi, bo bardzo często wspólnoty mieszkaniowe mają problemy z określeniem za co odpowiada poprzedni właściciel, a za co nowy i z kim z czego muszą się rozliczyć. Zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jak wskazuje art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego, z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą. Jak widać ustawodawca stanął na stanowisku, że chwilą przejścia na nowego nabywcę korzyści i ciężarów związanych z lokalem jest moment wydania lokalu w posiadanie nowemu nabywcy. W związku z powyższym wspólnota mieszkaniowa, choć nie jest stroną umowy sprzedaży, ma obowiązek przestrzegać zasad ustalonych przez przepisy prawa, w tym wypadku zapis art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego. Zatem do dnia wydania lokalu w posiadanie kupującemu wszelkie opłaty ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu – nowy właściciel.

Obowiązki nowego właściciela lokalu

Wydanie lokalu jest czynnością faktyczną i polega na fizycznym wejściu w posiadanie lokalu. Nowy właściciel, nabywając mieszkanie (jak w tym przypadku), wstępuje w pewien istniejący stan faktyczny i prawny. Nie ma możliwości odmowy wykonania uchwał wspólnoty mieszkaniowej, w tym tych rodzących określone zobowiązania finansowe, tylko dlatego, że nie brał udziału w ich uchwalaniu. Ma więc obowiązek od dnia wydania mu lokalu uczestniczyć we wszelkich zobowiązaniach, jakie zastany stan prawny nakłada na niego jako właściciela lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej.

uwaga!
Zaliczki z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę będącą w danej chwili zobowiązaną do ich zapłaty. W stosunku do tej osoby należy dochodzić ich zapłaty. 


Rozliczanie zaliczek z tytułu kosztów związanych z lokalem

Należy zwrócić uwagę, że środki wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Nadpłata z tytułu kosztów związanych z lokalem stanowi więc własność właściciela, a wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa innego ich wydatkowania (Sąd Apelacyjny w Warszawie, wyrok z 22 lutego 2001 r., sygn. akt: I Aca 1309/00). Powstanie nadpłaty powinno prowadzić zarząd do wniosku, że właściciele dokonali wpłat wyższych niż wymagane, a zatem należy im się zwrot nadpłaty. Choć zaliczki są własnością właścicieli lokali, nie oznacza to, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w każdym czasie, na przykład w chwili sprzedaży lokalu. Zaliczki służą bowiem gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu, natomiast uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest właściciel lokalu. Zobowiązania te nie mają charakteru osobistego tylko są zobowiązaniami związanymi z własnością lokalu, a prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu). Uprawnionym z tytułu dopłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest zatem aktualny właściciel lokalu. W zakresie „rozliczenia” przejmowanego lokalu nowy właściciel musi liczyć się z tym, że wprawdzie prąd, gaz i inne media dostarczane do jego lokalu można rozliczyć na dzień wydania lokalu dokonując spisu...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy