Dołącz do czytelników
Brak wyników

Samodzielność lokalu mieszkalnego – zaświadczenie i zakres postępowania

Artykuł | 24 listopada 2020 | NR 222
74

W polskim systemie prawa prywatnego – zgodnie z treścią Kodeksu cywilnego – mamy do czynienia z kilkoma rodzajami nieruchomości. Nieruchomością gruntową, nieruchomością budynkową i tak zwaną nieruchomością lokalową.

Powyższe oznacza, iż w odniesieniu do nieruchomości te trzy przedmioty, w określonych w stanach prawnych, mogą stanowić przedmiot odrębnego prawa własności.

POLECAMY

Definicje

Sprawa jest oczywista w przypadku nieruchomości gruntowej, gdzie przedmiotem prawa własności będzie fragment powierzchni ziemi, najczęściej opisany jako numerowane działki ewidencyjne. W przypadku nieruchomości budynkowej należy mieć na uwadze, iż określenie budynku jako odrębnego przedmiotu prawa własności jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy budynek wzniesiono na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji użytkownik wieczysty, który wybudował obiekt, może być właścicielem tego budynku, a jak sama nazwa wskazuje, pozostawać „jedynie” użytkownikiem wieczystym gruntu. Mając na uwadze dokonane ustawą przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, którego dokonano dla terenów zabudowanych budynkami mieszkaniowymi, taka sytuacja będzie miała miejsce zdecydowanie rzadziej. O nieruchomości lokalowej będziemy mówić wówczas, kiedy określonej osobie przysługuje prawo własności lokalu, z którym to lokalem związany będzie udział w nieruchomości wspólnej. Należy mieć na względzie, że z nieruchomością lokalową, lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębny przedmiot prawa własności, zawsze związany będzie udział w nieruchomości wspólnej. Lokal nie będzie bowiem mógł funkcjonować bez prawa korzystania z nieruchomości wspólnej, a taka możliwość korzystania wynikać będzie właśnie z przypisanego lokalowi udziału. Wynika to z resztą z samej definicji nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Powiązanie odrębnego lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej wynika z treści ustawy o własności lokali. To z tej ustawy wynika również, iż lokal może stanowić odrębny przedmiot prawa własności. Nie musi to być wyłącznie lokal mieszkalny, ale o dowolnym przeznaczeniu. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 ww. ustawy: Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

uwaga!

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Związany z wyodrębnionym lokalem udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Powyższe również wynika wprost z ustawy o własności lokali.

uwaga!

Związany z wyodrębnionym lokalem udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.


Jednakże zgodnie z prawem – nieruchomość lokalowa, zwana również wyodrębnionym lokalem, może powstać wyłącznie w odniesieniu do lokali, dla których potwierdzono możliwość ich samodzielnego użytkowania. Jak określa art. 2 ust. 2 ustawy o własności ­lokali: Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Potwierdzenie samodzielności lokalu mieszkalnego lub przeznaczonego na cele inne niż mieszkaniowe następuje w drodze zaświadczenia o ich samodzielności. Wydając zaświadczenia – organ będzie weryfikował i potwierdzał, że lokal spełnia ustawowo określone kryteria dla uznania go za odrębną „samowystarczalną” nieruchomość. Ewentualnie, jak wskazano w przepisie, może to być lokal wraz z pomieszczeniami pomocniczymi. Ustawa o własności lokali stanowi podstawę prawną do wydania tego rodzaju zaświadczenia, w treści tego aktu normatywnego nie odnajdujemy jednak wyczerpującej podstawy prawnej w zakresie postępowania o wydanie takiego zaświadczenia. Na przestrzeni lat przepis ten uległ jednak pewnym modyfikacjom.

ważne!

Potwierdzenie samodzielności lokalu mieszkalnego lub przeznaczonego na cele inne niż mieszkaniowe następuje w drodze zaświadczenia o ich samodzielności.

W toku przeprowadzanych kolejnych nowelizacji prawodawca starał się domknąć i dookreślić mocno techniczne podstawy do ustanawiania samodzielnych wyodrębnionych lokali. Wcześniej przedmiotem zainteresowania organu architektoniczno-budowlanego była jedynie kwestia techniczna, to jest odpowiedź na pytanie, czy lokal spełnia techniczne wymagania dla uznania go za lokal samodzielny. Weryfikowano jedynie, czy lokal spełnia cechy opisane powyżej.

Taki dość ograniczony zakres postępowania w przedmiocie zaświadczenia był wykorzystywany w celu ominięcia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W pewnej mierze utrwaloną praktyką stało się realizowanie przez inwestorów budynków mieszkalnych wielorodzinnych na obszarach podmiejskich, gdzie akty planistyczne dopuszczały jedynie realizację zabudowy jednorodzinnej. Podmioty gospodarcze, chcąc ominąć regulacje zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, uzyskiwały niezbędne decyzje, opinie i podobne pozwolenia dla wnioskowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a następnie – już po zgłoszeniu zakończenia budowy w nadzorze budowlanym – dokonywały podziału budynku w ten sposób, iż w obiekcie teoretycznie jednorodzinnym wyodrębniono kolejne lokale mieszkalne. W ten sposób na obszarach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną powstawały obiekty budowlane de ­facto wielorodzinne. Należy tymczasem mieć na względzie, że zapis w miejscowym planie o zabudowie jednorodzinnej ma daleko idące konsekwencje. Zgodnie bowiem z przepisami ustawy Prawo budowlane, za budynek jednorodzinny uznać można wyłącznie obiekt składający się z nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych.

ważne!

Za budynek jednorodzinny uznać można wyłącznie obiekt składający się z nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych.

W rezultacie w 2017 roku podstawa prawna uległa nowelizacji, a właściwie rozszerzeniu. W art. 2 dodano ust. 1a, w którym określono zakres zainteresowania organu badającego samodzielność lokalu, dla którego ma zostać wydane zaświadczenie. Z treści samego uzasadnienia ustawy nowelizującej wynika, iż celem było właśnie wzmocnienie pozycji gmin w zakresie planowania przestrzennego, aby w całym procesie wyodrębniania lokali znaczenie miały akty planistyczne, w szczególności postanowienia miejscowego planu zagospodarowania oraz decyzja o pozwoleniu na budowę:

  • Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Była to dość daleko idąca ingerencja, która mogła ograniczyć inwestycje mieszkaniowe w odniesieniu do starszych obiektów budowlanych, a w szczególności w odniesieniu do popularnego ostatnio procesu rewitalizacji starych kamienic i dzielenia znajdujących się tam dużych mieszkań na mniejsze. Dlatego też w 2018 roku, przepisy zostały poluzowane i określono, że powyższych ograniczeń nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. Pozostawiono jednocześnie wprost, że odrębnej nieruchomości w budynku mieszkalnym jednorodzinnym nie mogą stanowić więcej niż dwa samodzielne lokale mieszkalne. Jednocześnie, wskazując, iż ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.

Rozszerzono zatem zakres zainteresowania organu administracyjnego, ale niezmienione w tym zakresie pozostały przepisy proceduralne, a właściwie ich brak. Przepisy określają jedynie, że […] lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu i to takiego rzutu najczęściej oczekują organy, jako załącznika do wniosku o wydanie wyżej opisanego zaświadczenia.

Postępowanie administracyjne

Jak widać zatem, przepisy w tym zakresie są dość skrótowe i nie odpowiadają w całości na pytanie, jakie dokumenty zobowiązany jest przedłożyć wnioskodawca, aby potwierdzić, że wydzielenie lokalu jest zgodne z uzyskanymi dla zamierzenia inwestycyjnego dokumentami. Przepis nie określa jednocześnie, jaki jest zakres badania przedłożonych dokumentów i przeprowadzanego przez organ postępowania dowodowego. Na stronach internetowych samych organów niejednokrotnie znajdujemy nieco odmienne wytyczne co do koniecznych do przedłożenia załączników do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Zgodnie z przepisami, organ powinien samodzielnie zweryfikować zgodność wniosku z zapisami miejscowego planu zagospodarowania, ponieważ jest to akt prawny bezwzględnie obowiązujący na całym obszarze, dla którego został uchwalony. Przepisy prawa nie wymagają natomiast dowodu. Niemniej co do pozostałych wytycznych, należy spodziewać się, że wskazane w przepisie decyzje, zgłoszenia i inne dokumenty, będziemy zobowiązani przedłożyć jako załączniki do wniosku. Jednocześnie można spodziewać się, że zgodnie z wymogiem oznaczenia lokalu i pomieszczenia pomocniczego na rzucie kondygnacji, każdorazowo do wniosku zobowiązani będziemy załączyć wyciąg z dokumentacji projektowej (projektu budowlanego lub dokumentacji powykonawczej) obe...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy