Dołącz do czytelników
Brak wyników

Listy

28 czerwca 2018

NR 195 (Maj 2018)

Służebność drogi koniecznej – prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości obciążonej i władnącej

0 492

Jestem zarządcą wspólnoty, która na działce będącej częścią wspólną ma wpisane ograniczone prawo rzeczowe – służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela działki sąsiedniej. Wspólnota nie czyni przeszkód w kwestii przejazdu, ale często się zdarza, że pojazdy sąsiada są parkowane na trasie służebności.

W związku z istnieniem służebności, proszę o wyjaśnienie poniższych pytań:

  • Czy pojęcie „drogi koniecznej” obejmuje również parkowanie i co ewentualnie oprócz przejazdu obejmuje to prawo?
  • Czy prawo drogi koniecznej ustanowione na „rzecz każdoczesnego właściciela” obejmuje również osoby postronne, niebędące właścicielami przedmiotowej działki?
  • Czy jeśli wspólnota uważa, że droga konieczna jest w złym stanie, to może skutecznie wezwać właściciela działki władnącej do jej naprawy (wspólnota korzysta tylko z części tej drogi)?
  • W przypadku zdarzających się sporów (szczególnie o parkowanie) wzywana policja nie chce reagować, twierdząc, że zdarzenia mają miejsce poza drogą publiczną – czy ma rację?

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, które treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (służebność gruntowa). Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta, jak sama nazwa wskazuje, polega na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość. Treść służebności gruntowej nie musi się jednak ograniczać tylko i wyłącznie do służebności przejazdu oraz przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej.

Zasady korzystania ze służebności

W przypadku gdy sąd lub strony w umowie nie ustanowiły zasad korzystania ze służebności, w grę wchodzą zasady ustalone w przepisach. Zgodnie z nimi, zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Służebność przysługuje nie tylko właścicielowi nieruchomości władnącej, ale także jej posiadaczowi.

Ze służebności mogą korzystać nie tylko właściciel, ale także jego domownicy, najemcy i osoby korzystające z nieruchomości na podstawie innego tytułu, a także osoby, które dojeżdżają tylko do tej nieruchomości (goście, dostawcy itd.). Obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej (tego, na rzecz którego ją ustanowiono) – art. 289 Kodeksu cywilnego. Jeżeli droga służy zarówno właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak i właścicielowi nieruchomości uprawnionej, wówczas te koszty ciążą na obu właścicielach, którzy albo porozumieją się, co do zasad ich ponoszenia, albo będzie musiał to zrobić sąd, w wyniku pozwu jednego z właścicieli o zwrot nakładów.

Przymusowe ustanowienie dostępu do nieruchomości

Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie dojazdu do nieruchomości w formie umowy, właścicielowi takiej nieruchomości przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu. W tym celu może złożyć wniosek do sądu rejonowego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości, o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Służebność ta ustanawiana jest za wynagrodzeniem dla nieruchomości nieposiadającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać właściciel lub samoistny posiadacz takiej nieruchomości od właścicieli nieruchomości sąsiednich. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem nieruchomości, przez które droga ma prowadzić.

Treść służebności drogi koniecznej wynika z wyroku sądu i podlega wpisowi do księgi wieczystej. Służebność ta z reguły ogranicza się do przejazdu i przechodu przez daną nieruchomość w celu dostępu do innej nieruchomości, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Pod pojęciem tym nie mieści się parkowanie, chyba że z treści służebności ustanowionej przez sąd tak wynika (patrz wpis w księdze wieczystej).

Ustanowienie strefy ruchu na terenie dróg dojazdowych

Jeżeli parking wspólnoty mieszkaniowej jest ogólnodostępny, każdy mo...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy