Dołącz do czytelników
Brak wyników

Finanse

25 listopada 2018

NR 115 (Maj 2018)

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

0 176

Spółdzielnia mieszkaniowa jest współwłaścicielem budynku mieszkalnego, w którym mieszka  dłużnik z wysokim długiem (ponad 40 000 zł). Dłużnikowi temu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Egzekucja komornicza z tego prawa  z powodu braku nabywców nie przyniosła rezultatu, a spółdzielnia nie zamierza przejmować tego lokalu na własność w postępowaniu egzekucyjnym.

Czy  w takiej sytuacji spółdzielnia może w porozumieniu z dłużnikiem kupić od niego własnościowe prawo, rozliczając w cenie sprzedaży zadłużenie, a następnie wynająć to mieszkanie byłemu dłużnikowi lub innej osobie?

Czy po takim zakupie  spółdzielni będzie przysługiwać spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, czy też prawo to wygaśnie wskutek konfuzji, gdyż podmiotem tego prawa stanie się spółdzielnia jako podmiot posiadający silniejsze prawo własności.

Czy wówczas  lokal ten nie będzie miał już statusu prawa własnościowego, ale będzie przedmiotem prawa odrębnej własności przysługującej spółdzielni?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Na treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu składa się prawo do korzystania z lokalu i prawo rozporządzania nim.

Właścicielem lokalu cały czas pozostaje spółdzielnia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma charakter zbywalny, podlega dziedziczeniu i egzekucji. Do zbycia tego prawa konieczne jest dokonanie czynności w formie aktu notarialnego, a umowa obejmuje również wkład budowlany. Posiadaczem takiego prawa może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu istnieje możliwość założenia księgi wieczystej. Posiadacz prawa figurować tam będzie jedynie jako osoba uprawniona do lokalu, a nie jego właściciel, którym cały czas pozostawać będzie spółdzielnia mieszkaniowa.

Uwaga

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma charakter zbywalny, podlega dziedziczeniu i egzekucji. Do zbycia tego prawa konieczne jest dokonanie czynności w formie aktu notarialnego, a umowa obejmuje również wkład budowlany. 

 

Nie ma żadnych przeszkód prawnych do tego, by spółdzielnia mieszkaniowa nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jednak nabycie przez spółdzielnię mieszkaniową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku będącym własnością tej samej spółdzielni powoduje wygaśnięcie wyżej wymienionego ograniczonego prawa rzeczowego. Następuje bowiem zlanie się w ręku jednego podmiotu prawa silniejszego, jakim jest prawo własności, i prawa słabszego, jakim jest ograniczone prawo rzeczowe, czyli spółdzielcze włas-
nościowe prawo do lokalu. 

Ograniczone prawo rzeczowe

Zgodnie z art. 247 Kodeksu cywilnego ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.

Ograniczone prawo rzeczowe wygasa na skutek tzw. konfuzji. Konfuzja jest swoistym „połączeniem” dwóch praw podmiotowych, z których silniejsze prawo pochłania słabsze. Tak więc, uprawnienia składające się na treść prawa własności pochłaniają obciążające rzecz ograniczone prawa rzeczowe, o ile przepis szczególny lub wzgląd na cele realizowane przez określone prawo ograniczone nie wyłączają takiego skutku (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r., III CSK 56/09). Wyjątkiem jest sytuacja przewidziana w art. 1712 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, mianowicie gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a prawo to jest obciążone hipoteką, wówczas nie wygasa, lecz przechodzi na spółdzielnię.

W niniejszym przypadku nabycie – przez zawarcie umowy sprzedaży przez spółdzielnię mieszkaniową – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od członka spółdzielni w budynku będącym własnością tej spółdzielni mieszkaniowej spowoduje wygaśnięcie wyżej wymienionego ograniczonego prawa rzeczowego. Spółdzielnia odzyska lokal jako niewyodrębnioną prawnie część budynku, którego jest właścicielem lub współwłaścicielem (jeżeli w budynku wyodrębniono już samodzielne lokale mieszkalne).

Oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

Kolejnym krokiem po nabyciu lokalu może być złożenie w formie aktu notarialnego oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i w konsekwencji założenie dla niego nowej księgi wieczystej, gdzie spółdzielnia mieszkaniowa wpisana zostanie jako właściciel lokalu. W praktyce ciąg czynności prawnych zależny będzie od notariusza, a w za...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy