Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

31 stycznia 2022

NR 235 (Styczeń 2022)

Sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej, a nie sfera wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu jako przedmiot uchwał właścicieli lokali

0 756

Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali ani nakładać na właścicieli lokali zobowiązań innych niż wynikające z ustawy o własności, lokali, czy modyfikować ogólnych zasad odpowiedzialności cywilnej swoich członków wbrew przepisom.
* Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi II Wydział Cywilny z dnia 16 lipca 2021 r. (sygn. akt: II C 2438/20)

W pozwie z 10 lipca 2020 r., skierowanym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, powód wniósł o uchylenie lub stwierdzenie nieważności uchwały z 2 czerwca 2020 r. w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego. Powód podał, że regulamin porządku domowego stanowił integralną część uchwały, która została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od 21 kwietnia do 30 maja 2020 r., a przyjęta do wiadomości powoda 2 czerwca 2020 r. W opinii powoda uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, narusza interes właścicieli, zasady współżycia społecznego i prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną, co powoduje konflikty i obniża zakres ochrony interesów mniejszości lokatorów.
Stan faktyczny sprawy

Powód jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego wspólnoty i tym samym członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

POLECAMY

Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę z 30 maja 2020 r. w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego, który stanowił integralną część uchwały.

Uchwała ta została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów w okresie od 21 kwietnia do 30 maja 2020 r.
W głosowaniu nad uchwałą brało udział 5 z 8 uprawnionych do głosowania właścicieli, posiadających łącznie 74,84% udziałów. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele mający 56,53% udziałów, natomiast przeciw uchwale głosował właściciel mający 18,31% udziałów w nieruchomości.

Zapisy regulaminu

Regulamin przewidywał, że właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do używania, zarówno domowników, jak i innych osób korzystających z jego lokalu za jego wiedzą, a także zobowiązany jest do zapoznania tych osób z regulaminem i ponosi odpowiedzialność za jego przestrzeganie przez te osoby.

W regulaminie wskazano, że w przypadku wystąpienia awarii należy zgłosić ją natychmiast zarządcy.

Zabrania się prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody zarządcy budynku i bez zgody na zmianę sposobu użytkowania lokali. Niedozwolone jest zakładanie gniazd poboru prądu elektrycznego na użytek własny w pomieszczeniach gospodarczych oraz prowadzenie w tych pomieszczeniach działalności usługowej lub produkcyjnej bez zgody wspólnoty mieszkaniowej w drodze uchwały właścicieli. Rodzice lub opiekunowie zobowiązani są dbać, aby dzieci stosowały się do postanowień regulaminu. Za szkody wyrządzone na terenie nieruchomości przez dzieci odpowiadają rodzice lub opiekunowie. Zobowiązuje się mieszkańców do nieotwierania drzwi klatek schodowych domofonem osobom nieznanym.

Zabroniono także wieszać bieliznę albo inne przedmioty na zewnątrz budynku na terenie posesji.

Wspólnota mieszkaniowa nie ponosi odpowiedzialności za szkody powstałe w wyniku siły wyższej, żywiołów, zniszczenia lub uszkodzenia pojazdów i innych ruchomości znajdujących się na jej terenie. Wyłączona została odpowiedzialność wspólnoty z tytułu szkód komunikacyjnych i parkingowych dotyczących pojazdów i osób korzystających z posesji. Posiadacz pojazdu ponosi odpowiedzialność za wszelkie szkody wyrządzone osobom trzecim przez pojazd lub związane z ruchem tego pojazdu na terenie posesji.

W przypadku nieprzestrzegania postanowień regulaminu wspólnota mieszkaniowa zastrzegła sobie prawo nałożenia opłaty porządkowej w wysokości 100 złotych za zdarzenie na osobę (lub jej opiekuna prawnego), która złamała jego postanowienia, a uzyskane środki miały być przekazywane na fundusz remontowy.

W zawiadomieniu z 2 czerwca 2020 r. wspólnota mieszkaniowa poinformowała powoda o treści podjętej 30 maja 2020 r. uchwały w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego.

W dniu 29 czerwca 2021 r. wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwalę w sprawie zmiany w regulaminie porządku domowego z 2020 r. poprzez usunięcie z jego treści punktów dotyczących kar porządkowych w wysokości 100 zł za jego nieprzestrzeganie.

Za uchwałą głosowało 56,41% udziałów.

Stanowisko sądu okręgowego

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, podstawą zaskarżenia do sądu uchwały właścicieli lokali może być jej niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie w inny sposób interesów właściciela.

Powództwo w omawianej sprawie jest uzasadnione i skutkuje uchyleniem zaskarżonej uchwały.

Przyjęty zaskarżoną uchwałą regulamin porządku domowego daleko wykracza poza ustawowe kompetencje przyznane właścicielom w ustawie o własności lokali. Artykuł 1 ust. 1 tej ustawy określa m.in. zarząd nieruchomością wspólną. Uchwały właścicieli są podejmowane w sprawach czynności przekraczających zakres zarządu nieruchomością wspólną, a wymienionych w art. 22 ust. 3 u.w.l. Czynności te dotyczą jednak wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną (wyjątek dotyczy tylko połączenia dwóch lokali stanowiąc...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy