Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administrowanie

10 kwietnia 2019

NR 124 (Kwiecień 2019)

Sprzeciw w małej wspólnocie

0 101

W małej wspólnocie mieszkaniowej do podjęcia czynności zmierzającej do zachowania wspólnego prawa wymagany jest brak sprzeciwu pozostałych właścicieli lokali. Proszę o informację, w jaki sposób należy udowodnić, że takiego sprzeciwu nie wniesiono. Czy powiadomienie członków wspólnoty o zamiarze wykonania określonej czynności i brak reakcji z ich strony można uznać za brak sprzeciwu?

Mała wspólnota

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W języku potocznym takie wspólnoty nazywa się małymi wspólnotami mieszkaniowymi, w odróżnieniu od dużych wspólnot zarządzanych na podstawie ustawy o własności lokali. W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma zarządu i nieruchomością wspólną zarządzają wszyscy właściciele. Każdy właściciel lokalu jest „zarządcą” i może podejmować czynności zarówno zwykłego zarządu, jak i przekraczające zwykły zarząd. To zupełnie odmienny sposób zarządu niż w dużych wspólnotach, gdzie pojedynczy właściciel nie może podejmować czynności w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. W małej wspólnocie nie ma uchwał ani całej procedury ich podejmowania. Większość takich wspólnot nie jest rejestrowana i nie prowadzi żadnej księgowości. Właściciele lokali podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie.

Czynności zwykłego zarządu

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Czynności zachowawcze

Ponadto każdy ze współwłaścicieli może wykonywać czynności i dochodzić roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności takie nazywane są czynnościami zachowawczymi. Jak wynika z orzecznictwa sądowego do tej kategorii czynności należą wszelkie działania mające na celu zachowanie wspólnego prawa, np. zlecenie pilnej doraźnej naprawy dachu, ale już nie jego wymiana na nowy. Na przykład w wyroku z dnia 29.09.2014 roku, sygn. akt: I C 433/14 Sąd Rejonowy w Dzierżoniowie uznał, że tylko wykonanie czynności zachowawczej uprawnia każdego z właścicieli do jej wykonania bez zgody pozostałych. W związku z tym remont dachu wymaga zgody wszystkich właścicieli lub zgody sądu w przypadku braku jednomyślności, chyba że roboty budowlane mają na celu doraźną naprawę dachu, aby uniemożliwić zalewanie nieruchomości i są podejmowane z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia ludzi lub bezpieczeństwo mienia. W przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa wystąpiła o zasądzenie od pozwanych właścicieli lokali w małej wspólnocie mieszkaniowej przypadających na nich kosztów remontu dachu. Sąd jednak uznał, że powództwo nie jest zasadne. Za remont dachu powinni zapłacić współwłaściciele nieruchomości w częściach odpowiadających wysokości ich udziałów we współwłasności. Stanowi o tym przepis art. 207 k.c. Czynności polegające na kapitalnym remoncie dachu, a więc jego przebudowie, stanowiły czynności przekraczające zwykły zarząd i jako takie w małej wspólnocie mieszkaniowej wymagały zgody wszystkich współwłaścicieli. Czynnościami zwykłego zarządu są bowiem te związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości oraz zmierzające do utrzymania jej w stanie niepogorszonym. Zgodnie zaś z przepisem art. 199 k.c. do wykonania czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody jedynie wsp...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów.

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy