Dołącz do czytelników
Brak wyników

Orzecznictwo

15 grudnia 2020

NR 223 (Grudzień 2020)

Sprzedaż mieszkania po adaptacji strychu – zwolnienie od podatku dochodowego

26

własności nowopowstałych części wspólnych budynku z udziałami we współwłasności części wspólnych budynku i udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu, jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, podlegać będzie zwolnieniu od podatku dochodowego, o ile w całości zostanie przeznaczony, a następnie wydatkowany na utrzymanie zasobów mieszkaniowych*.

* Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 listopada 2020 r. (sygnatura: 0114-KDIP2-1.4010.278.2020.2.OK)

Wspólnota mieszkaniowa zawarła umowę, na mocy której użyczyła osobom fizycznym część strychu budynku, w celu dokonania – przez nie i na ich koszt – adaptacji użyczonej powierzchni na cele mieszkaniowe (budowa jednego mieszkania). Wspólnota zobowiązała się do przeniesienia na rzecz tych osób fizycznych (inwestorów) własności nowopowstałych części wspólnych budynku z udziałami we współwłasności części wspólnych budynku i udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu, po dokonaniu zapłaty określonej w umowie. Dochody z tego tytułu w całości zostaną przeznaczone na modernizację budynku. Prace modernizacyjne będą obejmować wymianę instalacji gazowej, wymianę instalacji elektrycznej oraz remont klatek schodowych.

POLECAMY

Wątpliwości wspólnoty

Wspólnota nie miała jednak pewności, czy uzyskany od wskazanych inwestorów dochód, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, a jeżeli tak, to czy dochód ten jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych.

W opinii wspólnoty – zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych są jedynie te dochody, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, natomiast dochody uzyskane z działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi podlegają opodatkowaniu, nawet gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Zarówno pojęcie „zasoby mieszkaniowe”, jak i „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” nie zostały zdefiniowane w przepisach podatkowych.

Definicja zasobów mieszkaniowych

W dotychczasowych interpretacjach organów podatkowych przyjmuje się, że przez „zasoby mieszkaniowe” – w rozumieniu ww. przepisu należy rozumieć lokale mieszkalne, a także pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie (porównaj: interpretacja ogólna Ministra Finansów z 5 marca 2008 r. nr DD 6/8213/11/KKW/07/MB7/82). W skład zasobów mieszkaniowych wchodzą także tego rodzaju pomieszczenia jak np. piwnice, strychy, garaże, określane w ustawie o własności lokali jako tzw. pomieszczenia przynależne.

Uwaga!

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć lokale mieszkalne, a także pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.


Zasobami tymi objęta jest tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z ustawą o własności lokali stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki.

Uwaga!

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki.


Pojęcie „zasobów mieszkaniowych” – zdaniem Ministra Finansów – obejmuje również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczeń administracji, kotłowni oraz osiedlowych warsztatów „konserwacyjno-remontowych”.

W interpretacji wskazano także, że skoro budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich lokalami mieszkalnymi, pomieszczeniami i urządzeniami, nierozłącznie i trwale związane są z gruntami, na których zostały zbudowane, to grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych.

Skoro zarówno strych, jak i klatka schodowa zaliczane są do lokali przynależnych, czyli są elementami zasobów mieszkaniowych, to wszelkie dochody związane z ich adaptacjami, przebudowami czy modernizacjami, w wyniku których powstają lokale mieszkalne, za które wspólnota uzyska określone dochody, mieszczą się wśród dochodów określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do których ma zastosowanie zwolnienie od tego podatku, na warunkach określonych w tym przepisie.

Ważne!

Skoro zarówno strych, jak i klatka schodowa zaliczane są do lokali przynależnych, czyli są elementami zasobów mieszkaniowych, to wszelkie dochody związane z ich adaptacjami, przebudowami czy modernizacjami, w wyniku których powstają lokale mieszkalne, za które wspólnota uzyska określone dochody, mieszczą się wśród dochodów określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do których ma zastosowanie zwolnienie od tego podatku, na warunkach określonych w tym przepisie.


Warunek, o którym mowa, dotyczy przeznaczenia uzyskanych dochodów. W omawianej sprawie byłby on wydatkowany na remont budynku, zatem spełniałby kryterium do zastosowania zwolnienia podatkowego.

Stanowisko organu podatkowego

Organ podatkowy uznał stanowisko wspólnoty za prawidłowe. Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód. Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów.

Przychodem jest ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika, może powiększyć jego aktywa. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne, jakie wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p., który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Dochodem ze źródła przychodów, zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.d.o.p., z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24d i art. 24f jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodu.

Wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 12 wydań czasopisma "Mieszkanie i Wspólnota"
  • Dostęp do wszystkich archiwalnych artykułów w wersji online
  • Pełen dostęp do archiwalnych numerów czasopisma w wersji elektronicznej
  • ...i wiele więcej!
Sprawdź

Przypisy